ネットが遅くてイライラしてない!?

首都圏郊外に築15年くらいの中古一戸の購入を検討しています。ネットなどで調べていくうちに、買った後の隠れた瑕疵などよろしくない情報を見かけるようになり少々不安にもなってます。
実際に中古建てを買われた方、住んでみてどんな感じでしたか。
購入するにあたって良かった点、不満だった点などどんなことでも構いませんので、参考にぜひしたいので感想を聞かせてください。できれば買ったときの築年数も教えてください。

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A 回答 (3件)

こんばんは、住宅アドバイザーのしかまと申します。


質問者様の質問にお答えいたします。

>外壁・屋根の修繕や雨漏りなどの瑕疵は売主に瑕疵担保責任?というのは無いのでしょうか。

瑕疵担保責任は、法律により異なります。
品確法・瑕疵担保履行法では、新築住宅についてのみ雨漏りや構造体について売主が10年の瑕疵責任を負います。この保険への加入は、売主が行います。しかし中古住宅には瑕疵保険の加入が義務ではなく、現状では保険に加入した物件は10%以下となっています。保険に加入した物件であれば(既存住宅瑕疵保険)2年から5年の瑕疵保証が付きます。支払保険金は最大で500万円から1000万円です。これらの瑕疵保険は構造体や雨漏り(中古は設備配管の特約あり)など瑕疵の部位が決まっています。
民法では中古・新築関係なく売り主の瑕疵担保責任について、買い主は契約の解除または損害賠償の請求ができるものと定めています。売り主が瑕疵担保責任を負うのは、買い主が隠れた瑕疵があることを知った日から1年以内です。しかし任意規定のため、契約書の内容がこの規定より不利であっても優先されます。
宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が自ら売り主となる契約においては、中古・新築関係なく瑕疵担保責任を2年以上負わなければいけないとされています。この法律から、取引の契約書には一般的に2年の瑕疵保証という特約がついている場合が多いです。売り主が個人の場合は、適用されません。

>そもそも損傷などがあった場合、購入前に不動産会社が事前に教えてくれると思っていたのですが、いかがでしょうか。

残念ながら、瑕疵の存在を積極的には把握したがらないのが不動産会社の現状です。
住宅診断(ホームインスペクション)を自ら専門業者に依頼するのは、費用も掛かります。
また、瑕疵保険付きの物件にするために、物件の補修をして保険の検査に合格させなくてはいけないことも多く、費用がかさみます。中古住宅が積極的に既存住宅瑕疵保険に加入しない理由になっています。

既存住宅瑕疵保険付きの住宅が、いざというとき保険金が下りて安心ですが、物件数が少ないのも事実です。
大手不動産チェーンでは、瑕疵保険ではありませんが独自の保証付き仲介中古住宅(あんしん仲介保証)を提供しています。保証期間は2年間で建物で最大250万円で、そのほか住宅設備なども対象になっています。
安心を買うために、これらの保険や保証を積極的にご検討されることをお勧めいたします。

ご健闘、お祈りいたしております。
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この回答へのお礼

よくわかりました。大変参考になりました。御回答ありがとうございました。

お礼日時:2016/03/08 19:52

専門家紹介

一級建築士しかまのりこ

職業:住宅アドバイザー

東京都出身。大学卒業後、五洋建設建築設計部で一級建築士としてマンション・工場・住宅の意匠設計・工事監理を担当。その後、民間指定確認検査機関において住宅性能評価・住宅瑕疵担保保険・建築基準法の中間検査・完了検査、フラット35融資のための適合証明の検査など、住宅の検査を幅広く担当。設計・監理・検査した住戸数は延べ5000件以上に上る。

住宅関連記事を日刊Sumai(扶桑社)、YAHOO!不動産「おうちマガジン」でも配信中。

▪️資格
◇確認検査員/一級建築士(国家資格) 
◇住宅性能評価員 既存住宅現況調査技術者
◇木造・鉄骨造既存建物耐震診断士

▪️メディア出演/取材歴
「ZIP!」/日本テレビ
「深夜に発見!新shock感~」/テレビ東京
日曜ビッグバラエティ「芸能人の家を徹底診断!ハウスドクター」/テレビ東京
「グッド!モーニング」/テレビ朝日
「ヒルナンデス」/日本テレビ
『はじめての中古住宅』(発行:ダイヤモンド社)
『住まいの設計』( 発行:扶桑社) など

▪️ホームページ
http://collino-home.com

詳しくはこちら

※お問い合わせの際は、教えて!gooを見たとお伝えいただければスムーズです。

専門家

はじめまして、住宅アドバイザーのしかまと申します。


ご検討の中古住宅は在来工法または2×4(ツーバイフォー)の木造住宅でしょうか?
一戸建て住宅にはそのほかに鉄骨系プレハブ住宅、RC住宅などありまして、一概に築年数だけでは測りきれないところがあります。また売り出したとき、建売であったか、または注文住宅であったかなどでも施工状況が変わってきます。
また築15年といいますと木造の耐震基準が大きく変わった年になります。2000年に建築基準法が改正されたいますので、ご検討されている住宅が木造住宅の場合は、2000年6月1日以後の確認申請が出されている住宅かどうかを確認済証の日付でチェックされたほうが安心です。この改正で地盤調査の厳格化、地耐力に合った基礎工事の規定や筋交い金物の規定を明確にし、耐震壁の配置バランスなどを盛り込んだ大規模な改正が行われています。

住宅の修繕履歴などはありますでしょうか?
外壁・屋根は築15年であれば補修済みか、まだしていないようでしたら修繕・補修は必須になってきます。そのほか、住宅設備は一般的に築15年~20年程度で交換時期が来ます。交換する場合のイニシャルコストなども参考までにお見積りしてもらうといいでしょう。ガス給湯器、電気温水器など設備仕様によりお値段が変わってきます。

築15年であれば、木造であれば2000年6月1日以後の確認申請が出されている住宅であることが重要で、そのほか共通事項として屋根外壁(基礎含む)設備などの補修や修繕などの予算を見ておいてください。予算は仕上げや仕様書・間取りその他簡単な図面があればネットでも見積もってくれる業者があります。それも含めた予算をあらかじめ住宅購入費としてみておいたほうが無難です。

また、住宅構造部や雨漏りのかし(欠陥)については、住宅診断(ホームインスペクション)を頼むのも一つの手段ですが、高額な割に、住宅診断後に雨漏りしたなどの苦情があるのも現実で万能ではありません。目視できる範囲に限界があるからです。もし、中古住宅購入後のもしもに備えるには、既存住宅かし保険付き中古住宅がおすすめです。保険期間は2年から5年で、宅建業者が保険を掛けます。引き渡し後何かあった場合は、買主は保険法人から直接保険金を受け取れます。
国土交通省
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kenti …

ご健闘、お祈りいたしております。
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この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。専門家の方からご返事頂いて光栄です。特定の住宅はまだ決めておらず、ネットで探していたら予算と間取りから大体築15年くらいの物件が多かったのです。ほとんどが木造住宅だったので木造になると思います。
自分は法律にはあまり詳しくないのですが、外壁・屋根の修繕や雨漏りなどの瑕疵は売主に瑕疵担保責任?というのは無いのでしょうか。そもそも損傷などがあった場合、購入前に不動産会社が事前に教えてくれると思っていたのですが、いかがでしょうか。

お礼日時:2016/03/07 18:52

専門家紹介

一級建築士しかまのりこ

職業:住宅アドバイザー

東京都出身。大学卒業後、五洋建設建築設計部で一級建築士としてマンション・工場・住宅の意匠設計・工事監理を担当。その後、民間指定確認検査機関において住宅性能評価・住宅瑕疵担保保険・建築基準法の中間検査・完了検査、フラット35融資のための適合証明の検査など、住宅の検査を幅広く担当。設計・監理・検査した住戸数は延べ5000件以上に上る。

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▪️資格
◇確認検査員/一級建築士(国家資格) 
◇住宅性能評価員 既存住宅現況調査技術者
◇木造・鉄骨造既存建物耐震診断士

▪️メディア出演/取材歴
「ZIP!」/日本テレビ
「深夜に発見!新shock感~」/テレビ東京
日曜ビッグバラエティ「芸能人の家を徹底診断!ハウスドクター」/テレビ東京
「グッド!モーニング」/テレビ朝日
「ヒルナンデス」/日本テレビ
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専門家

買うなら2001年以降着工かな。

新耐震基準で真面目に作ってあれば震度7でも倒壊しないとされています。近所のいい加減な建売でも基礎杭を打っているか地盤改良しべた基礎です。ホールダウン金物で柱の抜け対策がされています。

それでも建売は耐震壁の釘打ちの数や釘の大きさ(基準より小さい釘で本数は3分の1以下、ひどいのは4分の1、違反です)、金物などの止め方も手抜きがされています。サイディングで覆われれば見えませんね。東日本大震災で震度5強でしたが外見上は大丈夫だったようでした。大手ハウスメーカーの建売はそのようなことは心配ないように思います。大手メーカー注文住宅なら問題はないと思います。

2001年以降でも建築業者や販売業者が分からない(存在しない)建売は間違いなく手抜きされていると思います。だいたい3年で消えてなくなります。消費税逃れで会社をたたんでいる?。

中古は古いのでいろいろ不満があるでしょう。満足いくためにはかなりのリフォーム費用がかかります。屋根、外壁は築20年で改修。防水をしないと家の寿命に影響がでます。水回りも相当なお金がかかります。
庇のない家は外壁の痛みが速いですね。

野生動物、ネズミ、ゴキブリ、シロアリが入り込まないような構造。なお、ゴキブリはエアコンの排水パイプから入ります。

築16年現在30年の中古に住んでいますが、柱がヒノキの無垢かと思っていましたが集成材の皮張りでした。大手Sハウスの注文物件でしたが施工ミスは多々ありました。施主は女性だったのでいい加減な仕事をされたようです。30坪で購入後のリフォーム代は震災被害もあり1200万円です。いい買い物かというとうーんです。ちゃんと手入れすればあと50年は使えます。
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この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。中古住宅はいろいろとメンテナンスが大変だったんですね。非常に参考になりました。

お礼日時:2016/03/04 20:36

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Q築20年の中古住宅(木造2階建て、2x4工法)について

築20年の中古住宅(木造2階建て、2x4工法)の購入を検討し下見に行ってきました。
建物自体は非常にしっかりした印象を受け、良さそうだと思ったのですが、
床下点検口がない、結露の状況、雨漏りの可能性が非常に気になります。

・床下点検口がない
床下点検口について聞いたところ、本物件は1階の床のすぐ裏がコンクリなので床下がないとの事。
また床下がないので白アリの被害などはあり得ないし対策不要との事。
瑕疵保険にはちゃんと入っているので安心ですとの事。
そんな建物があるのでしょうか?
ほんとうに今後問題は出ないのでしょうか。

・屋根裏のボードの黒いしみ
屋根裏収納があり、屋根と壁には押し入れに使われているようなボードが全面に貼られており、床はベニヤのようです。
斜めになっている天井部分と垂直になっている壁部分の継ぎ目からボードに黒いしみが出来ています。
裏側(屋根側)で雨漏りが発生している可能性はあるのでしょうか。
営業マンは汚れなので全然問題ないとの事でした。

・各部屋に換気口(吸気口)がない。
最近の建物は湿気や結露対策に換気口が設けられていると思いますが本物件ではありませんでした。
トイレ、キッチン、風呂場、屋根裏には換気扇がありました。
押し入れの中のボードも綺麗でした(張り替えた?)
壁紙は全てリフォームされていてどんな状態だったのか分からないのですが、
壁の中の結露は結構しているんじゃないかと思いました。
どの程度あるか購入前に調べる事はできないでしょうか。

ちなみに図面は元の所有者が紛失したためなく、今建築士に確認しているとの事。
営業マンにいろいろ聞いても全然オッケーみたいなノリでちょっと信用できないです。

以上です。よろしくお願いいたします。

築20年の中古住宅(木造2階建て、2x4工法)の購入を検討し下見に行ってきました。
建物自体は非常にしっかりした印象を受け、良さそうだと思ったのですが、
床下点検口がない、結露の状況、雨漏りの可能性が非常に気になります。

・床下点検口がない
床下点検口について聞いたところ、本物件は1階の床のすぐ裏がコンクリなので床下がないとの事。
また床下がないので白アリの被害などはあり得ないし対策不要との事。
瑕疵保険にはちゃんと入っているので安心ですとの事。
そんな建物があるのでしょうか?
...続きを読む

Aベストアンサー

1)床下点検口がない

 一部正しく、一部、誤り。

 コンクリートを打って、その上に、「床組」をする工法は、あり得ます。

 しかし、シロアリは、「木を食す」ので、「床組」を構成する木がある以上、
 「白アリの被害などはあり得ない」というのは、乱暴だと思います。

2)屋根裏のボードの黒いしみ

 「汚れなので全然問題ない」も乱暴。
 「シミ」と「汚れ」は別物でしょう。

 可能性は2つ。
 過去に「漏水」が有ったか、「結露」が発生していた、か。

 どちらも可能性が有りますが、「結露」が心配。

 漏水は、一過性なので、大騒ぎして、直して、お終い、ですが、結露の場合は、
 「天井裏の結露」と「壁体内の結露」の可能性があります。

 この確認には、天井裏を確認する必要があります。

3)各部屋に換気口(吸気口)がない

 良い設計ではない、感じがします。
 暖房の種類によっては、酸欠になりそう。

4)図面は元の所有者が紛失

 これが一番心配。

 「図面」が何を意味しているか分かりませんが、正規の建物であれば、「確認申請許可書」が
 あって、それに「設計図書」が付随しているはず、です。

 これが無い、と言う事は、「違法建築物」である可能性も、あり得ます。 

 一般的には、「確認申請許可書(副本)」とそれに則って、工事を行い、その結果を
 行政が「検査」をして、「検査済み書」を発行します。

 「副本」と「検査済書」とセットになっていて、非常に重要な書類なので、
 普通は、「紛失」する訳がない。

 「建築士に確認している」と言うのも、意味が不明。

 設計した建築士に聞いているとしても、「副本」と「検査済書」は、施主に引き渡すべき
 書類であって、仮に「同じ内容の設計図書」が出てきても、法律的には、全く意味がない。

5)その他

 現物は見ていませんし、記載した内容も、非常に無責任に記載していますので、心苦しいのですが、

 イ:確認申請許可、検査済書取得、に付いては、明確にされるべきだと思います。

   この点について、明確な返答が無い場合は、縁がなかった、と思ったほうが良いかも知れません。

 ロ:「シミ」については、天井裏を見せてもらうのが最低条件だと思います。

   天井裏の断熱材が、黒ずんでいないか、天井のボードの裏にシミがないか、断熱材が
   隙間なく敷き詰めてあるか、は最低限確認をお勧めします。

 以上。

追加)営業マンは、信じてはいけません。その場限りで、何とでもいいます。

1)床下点検口がない

 一部正しく、一部、誤り。

 コンクリートを打って、その上に、「床組」をする工法は、あり得ます。

 しかし、シロアリは、「木を食す」ので、「床組」を構成する木がある以上、
 「白アリの被害などはあり得ない」というのは、乱暴だと思います。

2)屋根裏のボードの黒いしみ

 「汚れなので全然問題ない」も乱暴。
 「シミ」と「汚れ」は別物でしょう。

 可能性は2つ。
 過去に「漏水」が有ったか、「結露」が発生していた、か。

 どちらも可能性が有りますが、「結露」...続きを読む

Q住宅ローンの比較で金利以外に注意することは?

御世話になります。
住宅ローンを選んでいますが、固定、変動ともに、金利だけで
選んでしまいがちですが、他に気を付けないといけないことありますか?

書類作成や、手続きで、お金取られるとか 意外なところでお金が掛かって
しまうとか、手続きそのものが、非常に面倒でやっかいなところがあるとか
注意するようなことがあれば教えて下さい。

Aベストアンサー

《金利について》
•割引される金利ではなく、実際に何%で借りられるのか。(基準金利がそもそも高く設定されていて、沢山引きますと謳っている場合がある)
•固定を選んだ場合、固定期間終了後は何%になるのか。(基準金利から何%引き下げてくれるのか)

《諸費用について》
一般的にかかる諸費用として
印紙代、登記費用、保証料、事務手数料、固定金利設定手数料、が考えられます。
•印紙代…契約金額によって変わるものでありどの銀行でも変わらず必要
・登記費用…抵当権設定金額によって変わるものであり、どの銀行でも必要。
ただし、登記費用は司法書士事務所によって変わるので、複数の先生に見積もってもらう価値はあり。この場合銀行出入りの司法書士に依頼する。
・保証料…連帯保証人を付けない代わりにローンの金額によって保証会社に保証してもらう為のもの。
銀行よっては不要の場合があるが、そこを売りにして違う名称で取られたり、ローン金額に合わせて預金を多くしなければいけない等白銀行独自の方法がある。
諸費用の中で恐らく最も大きな金額で、ここの違いをよく比較検討すると良いと思われます。
手数料…ここも銀行によって金額が変わります。

諸費用に関しては、お手数ですが各銀行で簡単なシミレーションを作成してもらうと諸費用の概算も出てきます。

その他は、先述されてる方がいらっしゃるように、繰上げ返済や、条件変更について。
定期的に気軽にしたいですよね。
ネットから手数料なしでできるか、何円単位からできるか、ということを確認しましょう。

今回新しくお家を購入されるとしたら、不動産屋さんが審査を代わりに銀行に依頼してくれるケースがあります。
santamosan様が記入した書類をただ仲良しの銀行に持っていくだけなのですが、これに数万円の手数料を取られることがあります。
それでしたら同じ銀行にご自身で申し込むことをお勧めします。

ネット銀行の場合は担当者制じゃないことが多い為、毎回これまでの事情を説明しなければいけないという面倒、この人に相談すれば解決に導いてくれる、という安心感が欠けます。
そこを割り切ってしまえれば、金利や手数料が一般的には安くてお得なことも。

また、小さいことですが、審査に必要な登記簿謄本をご自身で用意する、若しくは銀行が用意するが費用はお客様負担というケースもあります。

契約書類は近年どんどん印刷化され、お客様の記入箇所が減り、ご負担が少なくなる様どの金融機関も努力しているのであまり面倒ではないかもしれません。

大切な大きなお金のことですので、複数の銀行を回り、担当とお話をして、この人頼りになるな、イヤな顔せず私のために最大の努力をしてくれるな、という信頼できる担当に出会えたらそちらにお願いするのも良いかもしれません。

納得のいく銀行に巡り会えます様に!

《金利について》
•割引される金利ではなく、実際に何%で借りられるのか。(基準金利がそもそも高く設定されていて、沢山引きますと謳っている場合がある)
•固定を選んだ場合、固定期間終了後は何%になるのか。(基準金利から何%引き下げてくれるのか)

《諸費用について》
一般的にかかる諸費用として
印紙代、登記費用、保証料、事務手数料、固定金利設定手数料、が考えられます。
•印紙代…契約金額によって変わるものでありどの銀行でも変わらず必要
・登記費用…抵当権設定金額によって変わるものであり、ど...続きを読む

Q地震に強い家

地震に強い家を建てようと考えています。

しかし、コスト的に2×4か軽量鉄骨を考えていますが、工法が複雑すぎてなにがいいのかわからなくなってきてしまいました。そのため工法は気にせず耐震性が等級3である工務店にしようとまとまりました。(ハウスメーカーより工務店が安いだろうという考え)

しかし、今ネットをみていたら

等級1の壁量に制震ダンパーを設置すると層間変位が等級3よりも小さくなります。
もちろん「耐震等級3」と言う称号は手に入りませんが、普通に「3」にするよりは、
同じコストを掛けるならばこちらを選択する方が賢いやり方のように思います。

と書いてあるサイトをみつけました。 
これはどういう意味ですか?等級1なのに等級3よりも地震に強いということですか?

Aベストアンサー

耐震の他に制震して揺らさない構造にするってことですよね。
免震だとかなりお金がかかるから。

以下私見ですが、どの工法でも建築基準法の性能を達成してるので差はないとされてます。
なのに、熊本で震度7程度で倒壊してます。
ということは、実績のないハウスビルダーは信用できません。
なのに、超大手を含めても大地震を経験した歴史あるビルダーはそう多くないです。

地元で長く実績のある工務店はいいかと思います。
私なら間取りとかの構造はシンプルにして、柱は太めにわかりやすい形でお願いします。
制震はどっちでもいいかなと思います。

Q土地を買いましたが

マイホームを登記しようしたところ、前の建物の登記が残っていました。建物滅失登記は前の建物所有者でないと申請できませんか?私やまた別の第3者でも申請可能ですか?
建物滅失登記せず、そのまま私がマイホーム登記することは可能ですか?その場合そこの番地(数字)通りには登記されないですか?
他に融資など、建物滅失登記しなかった場合私に不利になることはありますか?

ながながとすみませんが、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

#1です。補足拝見しました。
補足コメントの事例は、同一人が同一土地上で旧家屋の滅失登記をしないまま建物の新築をする場合の事を言ってますよね?滅失登記をしないことによりデメリットを受ける者と、滅失登記することによりメリットを受ける者が同一人であり、『だから滅失登記をしなさいよ』と言っているワケです。

第三者による滅失登記が認められるか?とか、登記官の職権による滅失登記ができるか?となると、私の勉強不足かも知れませんが、聞いたことがアリマセン。
滅失登記が成されていないことにより不利益を被る『誰か』が存在すれば、その者の申し立てにより滅失登記が認められた、と言う判例があっても良さそうなモノですが。
登記制度自体が『権利』であって、『義務』ではない、と言うことから、第三者が勝手にその内容を変更(職権による変更除く)したりは出来ないと考えられた方が良いでしょうね。

何となく気分的にスッキリしない、というのであれば、それは我慢して下さい、としか言えませんし、どうしても滅失させないと気が済まない、と言うのであれば、建物所有者を探し出して滅失登記の手続きをするようお願いする事になりますよ。

#1です。補足拝見しました。
補足コメントの事例は、同一人が同一土地上で旧家屋の滅失登記をしないまま建物の新築をする場合の事を言ってますよね?滅失登記をしないことによりデメリットを受ける者と、滅失登記することによりメリットを受ける者が同一人であり、『だから滅失登記をしなさいよ』と言っているワケです。

第三者による滅失登記が認められるか?とか、登記官の職権による滅失登記ができるか?となると、私の勉強不足かも知れませんが、聞いたことがアリマセン。
滅失登記が成されていないことに...続きを読む


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