中古一戸建てを購入されたことのある方

Question

首都圏郊外に築15年くらいの中古一戸の購入を検討しています。ネットなどで調べていくうちに、買った後の隠れた瑕疵などよろしくない情報を見かけるようになり少々不安にもなってます。
実際に中古建てを買われた方、住んでみてどんな感じでしたか。
購入するにあたって良かった点、不満だった点などどんなことでも構いませんので、参考にぜひしたいので感想を聞かせてください。できれば買ったときの築年数も教えてください。

一級建築士しかまのりこ · Accepted Answer

こんばんは、住宅アドバイザーのしかまと申します。
質問者様の質問にお答えいたします。

＞外壁・屋根の修繕や雨漏りなどの瑕疵は売主に瑕疵担保責任？というのは無いのでしょうか。

瑕疵担保責任は、法律により異なります。
品確法・瑕疵担保履行法では、新築住宅についてのみ雨漏りや構造体について売主が10年の瑕疵責任を負います。この保険への加入は、売主が行います。しかし中古住宅には瑕疵保険の加入が義務ではなく、現状では保険に加入した物件は10％以下となっています。保険に加入した物件であれば（既存住宅瑕疵保険）2年から5年の瑕疵保証が付きます。支払保険金は最大で500万円から1000万円です。これらの瑕疵保険は構造体や雨漏り（中古は設備配管の特約あり）など瑕疵の部位が決まっています。
民法では中古・新築関係なく売り主の瑕疵担保責任について、買い主は契約の解除または損害賠償の請求ができるものと定めています。売り主が瑕疵担保責任を負うのは、買い主が隠れた瑕疵があることを知った日から１年以内です。しかし任意規定のため、契約書の内容がこの規定より不利であっても優先されます。 
宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が自ら売り主となる契約においては、中古・新築関係なく瑕疵担保責任を2年以上負わなければいけないとされています。この法律から、取引の契約書には一般的に2年の瑕疵保証という特約がついている場合が多いです。売り主が個人の場合は、適用されません。

＞そもそも損傷などがあった場合、購入前に不動産会社が事前に教えてくれると思っていたのですが、いかがでしょうか。

残念ながら、瑕疵の存在を積極的には把握したがらないのが不動産会社の現状です。
住宅診断（ホームインスペクション）を自ら専門業者に依頼するのは、費用も掛かります。
また、瑕疵保険付きの物件にするために、物件の補修をして保険の検査に合格させなくてはいけないことも多く、費用がかさみます。中古住宅が積極的に既存住宅瑕疵保険に加入しない理由になっています。

既存住宅瑕疵保険付きの住宅が、いざというとき保険金が下りて安心ですが、物件数が少ないのも事実です。
大手不動産チェーンでは、瑕疵保険ではありませんが独自の保証付き仲介中古住宅（あんしん仲介保証）を提供しています。保証期間は2年間で建物で最大250万円で、そのほか住宅設備なども対象になっています。
安心を買うために、これらの保険や保証を積極的にご検討されることをお勧めいたします。

ご健闘、お祈りいたしております。

一級建築士しかまのりこ · Answer

はじめまして、住宅アドバイザーのしかまと申します。
ご検討の中古住宅は在来工法または2×４（ツーバイフォー）の木造住宅でしょうか？
一戸建て住宅にはそのほかに鉄骨系プレハブ住宅、RC住宅などありまして、一概に築年数だけでは測りきれないところがあります。また売り出したとき、建売であったか、または注文住宅であったかなどでも施工状況が変わってきます。
また築１５年といいますと木造の耐震基準が大きく変わった年になります。２０００年に建築基準法が改正されたいますので、ご検討されている住宅が木造住宅の場合は、２０００年６月１日以後の確認申請が出されている住宅かどうかを確認済証の日付でチェックされたほうが安心です。この改正で地盤調査の厳格化、地耐力に合った基礎工事の規定や筋交い金物の規定を明確にし、耐震壁の配置バランスなどを盛り込んだ大規模な改正が行われています。

住宅の修繕履歴などはありますでしょうか？
外壁・屋根は築１５年であれば補修済みか、まだしていないようでしたら修繕・補修は必須になってきます。そのほか、住宅設備は一般的に築１５年～２０年程度で交換時期が来ます。交換する場合のイニシャルコストなども参考までにお見積りしてもらうといいでしょう。ガス給湯器、電気温水器など設備仕様によりお値段が変わってきます。

築１５年であれば、木造であれば２０００年６月１日以後の確認申請が出されている住宅であることが重要で、そのほか共通事項として屋根外壁（基礎含む）設備などの補修や修繕などの予算を見ておいてください。予算は仕上げや仕様書・間取りその他簡単な図面があればネットでも見積もってくれる業者があります。それも含めた予算をあらかじめ住宅購入費としてみておいたほうが無難です。

また、住宅構造部や雨漏りのかし（欠陥）については、住宅診断（ホームインスペクション）を頼むのも一つの手段ですが、高額な割に、住宅診断後に雨漏りしたなどの苦情があるのも現実で万能ではありません。目視できる範囲に限界があるからです。もし、中古住宅購入後のもしもに備えるには、既存住宅かし保険付き中古住宅がおすすめです。保険期間は２年から５年で、宅建業者が保険を掛けます。引き渡し後何かあった場合は、買主は保険法人から直接保険金を受け取れます。
国土交通省
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/03-consumer-files/05-oldhouse-insurrance.html

ご健闘、お祈りいたしております。

nantamann · Answer

買うなら２００１年以降着工かな。新耐震基準で真面目に作ってあれば震度７でも倒壊しないとされています。近所のいい加減な建売でも基礎杭を打っているか地盤改良しべた基礎です。ホールダウン金物で柱の抜け対策がされています。

それでも建売は耐震壁の釘打ちの数や釘の大きさ（基準より小さい釘で本数は３分の１以下、ひどいのは４分の１、違反です）、金物などの止め方も手抜きがされています。サイディングで覆われれば見えませんね。東日本大震災で震度５強でしたが外見上は大丈夫だったようでした。大手ハウスメーカーの建売はそのようなことは心配ないように思います。大手メーカー注文住宅なら問題はないと思います。

２００１年以降でも建築業者や販売業者が分からない（存在しない）建売は間違いなく手抜きされていると思います。だいたい３年で消えてなくなります。消費税逃れで会社をたたんでいる？。

中古は古いのでいろいろ不満があるでしょう。満足いくためにはかなりのリフォーム費用がかかります。屋根、外壁は築２０年で改修。防水をしないと家の寿命に影響がでます。水回りも相当なお金がかかります。
庇のない家は外壁の痛みが速いですね。

野生動物、ネズミ、ゴキブリ、シロアリが入り込まないような構造。なお、ゴキブリはエアコンの排水パイプから入ります。

築１６年現在３０年の中古に住んでいますが、柱がヒノキの無垢かと思っていましたが集成材の皮張りでした。大手Ｓハウスの注文物件でしたが施工ミスは多々ありました。施主は女性だったのでいい加減な仕事をされたようです。３０坪で購入後のリフォーム代は震災被害もあり１２００万円です。いい買い物かというとうーんです。ちゃんと手入れすればあと５０年は使えます。

中古一戸建てを購入されたことのある方

こんばんは、住宅アドバイザーのしかまと申します。

はじめまして、住宅アドバイザーのしかまと申します。

買うなら２００１年以降着工かな。

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