開発許可で分譲地を造成した１区画を購入したが専用道路が使えない

Question

都市計画法29条の開発許可で専用住宅（分譲９区画）を造成した１区画を購入したが残りを不動産会社が買取り中央に設けられた分譲地専用道路部分を宅地として登記してしまい道路が無くなり立ち入りができなくなった。許可を下した市の開発課に相談したが取り合ってもらえず困っています。この土地は親が県外に住む障がい者の妹に残してくれた土地で妹から売りに出したいと相談を受けて何とかならないか解決策を探しています。平成11年に開発し12年に不動産業者が登記しています。アドバイスお願いします。

mofl · Accepted Answer

＞市の開発許可を受けて分譲地を造成して道路を造っても公衆道路とするか私道とするかまでは市開発課の責任では無いということですね。

いやいや、通常概念では都市計画法第29条許可をするのは宅地を造成するため、つまりそれぞれの敷地で建築基準法第43条の接道義務を満たすため。
建築基準法第42条第1項第2号の開発行為による道路を築造する前提で許可をしたんです。
土地の地目なんて、公衆用道路でなくても雑種地でも何でもいい。
建築基準法の道路とは、安全上、衛生上、避難上、通行できるのが大前提なんです。
急病人や火災があって、避難したり救急車や消防車が入るのに、いちいち相手の了解を取るわけにはいかないでしょ。
仮に承諾なしに通行しても、相手は損害を受けないでしょ。

完了公告をしたということは、許可申請のとおりに道路含め各インフラ等まで含め開発行為（区画形質の変更）が完了したのを、行政の開発部局が自分の目で確認したってこと。
ただ完了公告をしたのは、その直前で検査済証を相手に渡しているので、すでに開発行為は完結したんです。
その意味では行政は関与しない、つまりさかのぼってまで行政指導をしたり許可を取り消したり、はできないってこと。

＞当事者同士で話し合うしか無いということですね。

そうです。
ただし一筋縄ではいかないヤクザ者相手。
あなたは弁護士という代理を立てたほうがいいし、そうでないと正論で通せないでしょ。
で、急いで弁護士に相談。
時間があれば自治体で行っている無料の弁護士の法律相談を利用するのも良し。
だけど時間が切迫しているのなら、多少の費用を支払ってでも弁護士にすぐに相談するべき。
専門家にアドバイスもらってください。

＞現状は開発道路として築造したため幅５ｍで両端には側溝がある道路がありますが、おそらく買い手は付かないでしょうし土地の利用は物置き場にでも利用するしかないと思いますが、通行には道路の所有者の許可が必要ということになるのでしょうか？
＞自由に通行ができれば置き場として人に貸すこともできると思いますが。

そこで法律論争で勝つしかない。
あなたは開発業者に正当な代価を支払って土地を買ったわけ。
その後に、売り主側がさらに利益を得られる相手を見つけたからと、分譲したあなたに道路を通させない、地上げよろしく追い出すことは社会通念上許されないでしょ。
都市計画法や建築基準法などの公法であれば警察行政や建築行政が介入できるんです。
なぜかって？
そういう法体系だから。
法文中に違反の指導や罰則規定が書かれている。
だけど今回のような通行をさせるべき相手を妨害するのは、事件性でもない限り警察を含め介入する理由が無いんです。
（中国のような無法国家であれば別。賄賂が解決します。）

もし道路を他人が借りるとしても、まともな人間ならそんな場所をお金を払ってまで借りないでしょ。
裁判所から撤去の命令があれば、どかさなきゃならないし。
ちなみに。
スチール物置など、建築物に該当する障害物を道路上に置けば、建築行政が違反指導できます。
杭を打ったりブロック塀を立てたり、はケース・バイ・ケース。

道路という大事な部分で今後も嫌がらせを受けるのがわかっているのなら、損をしない値段で開発業者に買い戻させるのが得策だと思うけど。

ちなみに。
その道路は、たとえ舗装を剥がしても、Ｕ字溝を撤去しても、あなたが私道の廃止の同意をしない限りは法律上で道路が消えることはありません。
どういうことかと言うと、道路を今後も建物の敷地と扱うことはできないんです。
あなたを無視し、道路をつぶしてそこに建物を建てることはできない。
将来の再開発などの土地利用も、あなたが同意をしない限りは無理。

mofl · Answer

まず、あなたが行政（開発部門と建築指導部門）で再度確認すること。

開発部門では、、、
・都市計画法第29条の許可日と許可番号
・同完了公告の日と番号
つまり開発が順当に完結しているのか。

建築指導部門では、、、
その「分譲地専用道路部分」が建築基準法第42条第1項第2号の道路として扱えるのか。
まれに完了公告がされて道路用地が市に帰属されていれば、議会の承認後に市町村道（第42条第１項第1号による道路）に該当条文が変わっている可能性がある。
市道の認定を受けていれば、それも建築指導部局の窓口で教えてくれる。
何でもいいから建築基準法（42条各項のどれもいいから該当）であるか否かを確認すること。

これにどっちも該当しなければ、開発行為が存在しない、または完結でず完了公告がされていない、ということ。
この場合は質問のタイトルが
「詐欺にかかった可能性があります。
開発で宅造された、と思い込み、買った土地が袋地で建物を建てることができません。」
です。

開発がちゃんと完了していて、あなたが土地を買ったあとに道路が宅地（？）になって消滅したというのなら、、、
あり得ません。
建築基準法では私道の廃止を制限しています。
すでに建物がある場合、権利者の同意があっても廃止はできない。
無接道の違反建築を生じさせないため。

更地であっても、いったん建築基準法の道路になった場合、道路用地の所有者だけの意思で廃止はできない。
その道路に接する土地の権利者の全員の同意が必須。
隣接同意です。
普通は所有者だけでなく抵当権者まで印鑑証明を添付のうえ、実印で所定の廃止の申請書に同意の意思を表示。
隣接の一人であるあなたの意思を無視して廃止することは不可能。
地目を公衆用道路にしたものを宅地に変えられるかは知らないけど、建築基準法の道路の判断は、登記事項証明にある土地の地目には関係ない。
要は法で定められた手続きを踏まれたかどうか、に限る。

仮に建築基準法の道路であっても、または単なる「通路」でも、通行権に限れば行政は関与しない（できない）。
行政は民事不介入です。
あとから袋地になり、それを買ったのなら、民法で定める囲にょう地通行の権利も成り立つかどうかわからない。
ただし、建築基準法の道路であることが確実で、かつ道路上に塀やフェンスなどの工作物を立てて侵入を拒否しているのなら、建築基準法第44条に抵触する可能性があるので、特定行政庁は状況を確認すると思います。

この文面だけだと行政が介入しない理由もわからない。
（できないのか、意味が無いのか）

開発がちゃんとされている、建築基準法の道路であるには間違いない、ただ道路用地の所有者である不動産会社が道路を「使わせない」のであれば、、、
単に通行権（妨害）の民事上のトラブル。
Go to 弁護士。
って、そもそも購入した客に自社の道路を使わせないなんて考えられないけど。
その「分譲地専用道路部分」の土地の登記事項証明書は確認したかな？
どんな情報がある？？？

まさか市街化調整区域じゃないよね？

あなたの質問だけではあまりにも情報不足。
他の区画はどうなっているの？
平成11年に開発が終わって今まで分譲されていない、または買った客の全員が16年あまりも家を建てずに更地で放置する、ってあり得ないよね。
あなたはいつ土地を買ったの？
そのときに不動産業者から重要事項説明や販売条件などを提示されたと思うけど、そのときの書面は持っている？

何で買った客に道路を使わせないのか（立ち入りさせないのか）理由は聞いているの？

あらためて問題を確認し、疑問を整理してから質問を立てればよろしいかと思います。
状況がわかれば追加で補足してください。

inon · Answer

「残りを不動産会社が買取り中央に設けられた分譲地専用道路部分を宅地として登記してしまい道路が無くなり」これをしたら、不動産会社の方がリスクが高い。土地が売れなくなるので、開発課が取り合ってくれないはずが無いと思います。何故取り合ってくれないかを究明しましょう。　詐欺なら、弁護士事務所に相談しましょう。

mofl · Answer

再。
状況がわかりました。
完了公告がされているのなら、法的手続きは完結しています。
開発行為による道路も築造されたのを確認済みで、行政がすることはここまで。
例えばその妹さんがお持ちの土地で新築の計画を立てても、調整区域であっても開発部局では簡単に手続きは済むし、確認申請だって接道に関して問題ありません。

あとは顧客に土地を売っておいて、その後に別業者へ転売しようとあなたの足元を見ている業者側の問題。
やはり費用や手間はかかるけど、弁護士に相談するしか無いと思います。
相手のやり方は今時珍しいほど強引です。
で、できれば損失をできるだけ少なくして、そこは手放したほうがいいと思う。
ま、最低は当時の経費を含めた買値で売る。

確認申請は大丈夫、と言っても、ヤクザな相手が道路用地を所有していると嫌がらせを受けます。
例。
調整区域だとガスはプロパン、下水は浄化槽ですかね？
でも水道ってありません？
要は道路を掘削する都度、事業者側は道路用地を所有している相手に承諾を受けるよう求めます。
相手が「嫌だ」と言えば終わり。
ヤクザだと、掘削のたびに金品を要求するかもしれません。
普通は道路を共有することは少ないと思います。
なぜなら舗装の補修やＵ字溝の管理など、今後の道路のメンテの費用をすべて区分所有者が持つことになる。
だから普通は完了後に市に土地を無償で帰属し、市道の認定を受けるんです。
道路法の道路の管理は自治体。
業者が持っていたら業者が補修の費用を持たなきゃならないでしょ。

家を建て、駐車場に車を入れて、ある夜に道路の入り口に杭でも打たれたらどうします？
これでも行政は関与しませんよ。
何をしても裁判沙汰になればあなたが確実に有利なんだけど、それを見越すように地上げするヤクザには関わらないほうがいい。
地上げってったって、買い叩くわけでしょ？

何度も言うけど、開発かけて完了まで持ち込み、顧客に分譲して、その後に道路を使わせない、なんてあり得ないわけ。
争っても利益が出るほどおいしい相手を見つけたんでしょ。

くどいけど、登記事項証明書で道路が宅地になったとしても、開発で築造した、すなわち建築基準法の道路が消滅したわけではない。
地目は無関係。
道路を道路でなくする、つまり廃止は、道路用地と隣接の土地（場合によっては建物も）の権利者すべてが合意しなければならない。
あなたの妹さんも含まれます。

業者がどうしても廃止したければ、逆にあなたが相手の足元を見て値をつり上げる立場です。
まともな相手ではない。
状況を鑑み、妹さんとも話し合い、どうするか考えて弁護士にご相談ください。
もし喝されれば、相談先は警察行政です。

開発許可で分譲地を造成した１区画を購入したが専用道路が使えない

まず、あなたが行政（開発部門と建築指導部門）で再度確認すること。

「残りを不動産会社が買取り中央に設けられた分譲地専用道路部分を宅地として登記してしまい道路が無くなり」これをしたら、不動産会社の方がリスクが高い。

再。

＞市の開発許可を受けて分譲地を造成して道路を造っても公衆道路とするか私道とするかまでは市開発課の責任では無いということですね。

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