夫婦間の土地家屋権利書の使用

2011年10月頃から、別居生活が続いています。その間、妻は家の合鍵を持ち続けており、度々家財道具を持ち出されていました。2009年に自宅を新築（借地）する際、借地権を購入する為に義兄に借金をいたしました。その際、借用書などは交わさなく返済は妻が行っておりました。（返済条件などは、義姉と妻の間で取り決めていたと思われます。）
私は、給与一切を妻に渡しておりキャッシュカードや印鑑も持っておりませんでしたので、家の家計総てを妻に任せっきりでおりました。つい最近、義兄が仕事の関係でアメリカに移住するにあたり『資産の整理をしたいので、以前貸した金の借用書を交わして欲しい。返済方法は、別途協議する。』旨の記入を求められ、残債額が妻しか知りえない為解らないままサインをしてしまいました。追って数日後、担保設定をしたいので、土地家屋の権利書の提出をも求められました。が、権利書一切を妻が持ち出しており何処にも見当たりません。妻に変換を求めるのですが、一切取り合わず結局、権利書は妻から会社側の弁護士に手渡された様です。学費を渡す際に、権利書と交換という条件を出したのですが私不在の時に私の実家へ行き、母に預けた学費だけ受け取って帰って行ったそうです。
離婚届には、半年も前に押印していますが、未だ提出されていないみたいです。
別居してからも、一切の学費（長女大学2年生/次女専門1年生）と養育費は納めています。この場合、担保の為無断で提出された権利書は有効となるのでしょうか？　因みに、建物は、一部賃貸にしている為ハウスメーカーの根抵当がついています。（土地は借地です、共に名義は、私です。）
急な返済要求や、権利譲渡などがあった場合心配で困っています。
詳しい方の見識をお伺いしたいと思います。

No.2 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2016/06/25 14:12

最低でもすべきことは，実印と印鑑カードの所在確認でしょう。

義兄の担保設定に応じるにしても，それ以外にも大切なものですので，まずはその確認をすべきだと思います。

不動産の権利証は，失くしてしまったりしても再発行ができないということもあり，その効用をよく知っている司法書士も「大切に保管して，失くさないようにしてください」と説明する書類です。
ですが，これがないと売却や担保提供ができないというわけではありません。処分を行おうとしているのが登記名義人本人であるならば，通常行われているのとは別の手続き（事前通知や本人確認情報）により，それらができるようになっています。法的手続きにおいては，権利証を持っていることが重要なのではなく，登記名義人本人であることが重要なのです。

逆に本人（登記名義人）ではない第三者が他人名義の権利証を所持していても，それは単に「持っている」だけで，そのことがその不動産を処分できる権限を有している証明にはなりません。「担保として権利証を預かる」という行為は，司法書士が代書屋レベルの仕事をしていた時代であればそれなりの意味があったこともありますが，現在は「所有者にプレッシャーを与えるだけ」の行為に過ぎないのです。

それでも権利証と実印と印鑑証明書があり，司法書士等の資格者専門職を関与させずに，または関与していてもを騙して虚偽の登記申請手続きを行うのであれば，それは立派な犯罪（刑法第157条，公正証書原本不実記載の罪）ですが，できなくもありません。
そういった意味からも，その３点セットは他人には渡してはならないものです。実印と印鑑カードがどこにあるのかは，すぐに確認しておくべきでしょう。現状ではハウスメーカーの根抵当権が設定されているとのことなので，売却されるようなことはないと思いますが，リスクは少ないに越したことはありません。

もしも奥様がそれらを持ち出しているようであれば，少なくとも実印は今すぐ改印すべきだと思われますし，知らないうちに印鑑証明書が発行されているようであれば，それを無効にする手続きを役所に依頼すべきだと思います。

権利証等の不正使用の可能性が非常に高いと思われるのであれば，司法書士か登記に詳しい弁護士に，不正登記防止申出（不動産登記事務取扱手続準則第35条）について相談したほうがいいかもしれません。法務局に直接相談してもいいのですが，持ち出したのが奥様だとすると窃盗の罪についての親族相盗例規定（刑法第257条）があるので，まずは弁護士が最適なように思います。弁護士に依頼をするのであれば，場合によってはその弁護士から相手方弁護士に対して，権利証の返還を求めることもできるかもしれません。

この回答へのお礼

大変詳しくお教え頂き、有難うございます。
先日、司法書士への委任状捺印と担保設定（借地を抜いた家屋部分）の同意書捺印を求められましたが、保留にしています。先方曰く、「このままだと私も義兄も多額の税金を払わされる事になるので、先ずは捺印した方がいい」との事。何か、理解に苦しんでおります。

お礼日時：2016/06/28 10:26

No.1 回答者： so-01c 回答日時： 2016/06/25 10:02

不動産業者してます。

その不動産の所有者がryocan様なら、他の人が権利書（不動産の登記済証）を持っていても譲渡などの権利を行使する事は出来ません。法務局（登記所）ではそのような場合は本人（もしくは本人の委任を受けた司法書士）でなければ、受付てくれないからです。
逆に、権利書が無くても本人が自分の証明が出来れば譲渡などの権利行使をする事は出来ます。

この回答へのお礼

有難うございました。

お礼日時：2016/06/28 10:26