遺産相続問題の専門家の先生、教えて下さい。

義父名義の土地に20年前に、主人名義の2世帯住宅を建てました。家のローン、固定資産税は、すべて主人が、払っています。最近、義父母が、高齢化して、共働きのため、主人の姉が、週1回のペースで、手伝いにくるようになりました。義父母、義姉との折り合いが悪いため、先日、何の前触れもなく、測量士がやって来て、義姉の依頼で、土地を分割して、名義を、主人と、義姉に変更する旨、言われました。義父も承諾しています。義姉が、土地を売却する場合、建物のしたの土地がそれにかかる場合、どのようにしたらよいのでしょうか。また、土地は半分にするのなら、２世帯住宅の義父母の負担すべき建物の代金や、固定資産税を請求することはできますか。また、建物を他人に貸すことはできますか。

No.5 回答者： ben0514 回答日時： 2016/07/15 11:44

測量士？

測量士では分筆等の業務を請け負うことはできません。
土地家屋調査士の間違いではございませんか？

土地家屋調査士の多くは、測量士資格なども持っている人がいます。
しかし、測量士の多くが土地家屋調査士であるとは限りません。
さらに、分筆後の名義変更の手続きの代理などは、土地家屋調査士や測量士で行えるものではなく、司法書士の分野になります。

建物の敷地などと言う面からの不安もおありのようですから、司法書士に相談されることをおすすめします。

使用貸借と言えども、すでにあなたのご主人名義となっている建物の敷地ですので、第三者への売却は、通常では難しいものとなるでしょう。ただ、現在のご両親との無償での使用貸借ではなくなることとなれば、当然地代などの支払いを求められてもおかしくはありません。

土地自体は義父母の名義なのでしょうから、一応は義父母の意思でどうにでもなるわけで、当然義姉に丸め込まれてもおかしくはありません。
ただ、ご主人の建物とご主人のご両親の問題ですので、あまりあなたが表だって動くのではなく、心配な要素や将来のリスクなどを考えた際のことを考え、ご主人の専門家等の意見を聞かせ、ご両親の意思を変えてもらうように動くべきでしょう。

状況の確認なのですが、多くの方が親名義の土地に家を建てることがありますが、その際の住宅取得資金について借入をしていることも多いはずです。そのような借り入れの際には、敷地である土地の担保やご両親の連帯保証などもされていることでしょう。そのような場合には、いくら所有者の意思であっても、借入先の承諾などがなければ、担保等の変更は問題が生じます。
さらに当然ではありますが、義姉などの名義ともなれば、もしもその家を売ったりするときには、当然敷地の名義も影響しますので、建物だけの売却が難しくなったり、売値が安くなったり、買ってくれた方と土地所有者間でのトラブルとなることでのあなた方への責任問題にもなりかねません。

強く言うのであれば、家はあなたのご主人のものであって、義両親は住まわせてもらっている立場です。すぐに家を動かすなどとおいうことはできませんので、相場の地代を払うから家を出てもらい、義姉の家で世話になればと言えばよいのです。

No.4 回答者： eggcurry 回答日時： 2016/07/09 15:05

お気の毒な事案です。

おそらくお父さんに地代なんかも払っていないでしょうし、借地権の主張も難しいです。

運悪く底地の１/2がお義姉さんの名義になったとしても、上にご主人名義の建物が建っている以上（あなた方が家を取り壊さない限り）、お義姉さんは何もできないはずです。転売といっても普通の人は買わないと思います。

とは言うものの、私は法律の専門家ではありませんが、結構不利だと思いますよ。
早めに法律の専門家にご相談されるべきだと思います。費用は1時間で5,000～10,000円ぐらいです。
地元の弁護士会で無料相談会を行っているところもあります。

No.3 回答者： momo-kumo 回答日時： 2016/07/08 21:51

>家のローン、固定資産税は、すべて主人が、払っています。

>世帯住宅の義父母の負担すべき建物の代金や、固定資産税を請求することはできますか。
家のローンを総て払っているという事は、家屋はご主人の名義では無いのでしょうか、それならご主人が固定資産税を支払うのは当然の事です。
それとも、頭金など一部を親が支払い共有名義なのでしょうか？

>土地を分割して、名義を、主人と、義姉に変更する旨、言われました。義父も承諾しています。
今まで、土地は父親が提供する、家は子供が提供するから2世帯で生活し、土地の固定資産税は親が、家屋の固定資産税は子が支払うことで、お互いが無償で共同生活されていたと思われます。
土地を子供2人に分割して贈与すると父が決めたのなら、今後。ご主人は姉から借地料の請求される可能性が高いです。
父は土地を提供しなくなるのですから、家から出て行って貰うか、家賃支払いを求めれば良いでしょう。
土地を分割して贈与することは登記上は可能でしょうが、住宅ローン契約上は土地の担保が半減しますし、敷地の一部が姉と言っても居住者意外になることは契約上問題となるでしょう。
残額一括返済を求められかもしれません。

>義姉が、土地を売却する場合
まともな人間は買いません。

>義姉との折り合いが悪いため、
建物は貸し出すことを考えるより、姉に買い取って貰うこと考えれば良いでしょう。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/07/08 13:20

＞土地を分割して、名義を、主人と、義姉に変更する旨…

舅さんが旅立って相続が発生したわけではないのですね。
舅さんはお元気なのですね。

では、税金の問題はどうするつもりなんでしょうね。
だまっていたら夫にも姉にも、贈与税がどっさりのしかかってきますよ。

まあ、姉が何らかの対策は講じているのでしょうけど、夫もそのあたりをしっかり確認しておかないと、来年の申告時期になってあわてますよ。

＞売却する場合、建物のしたの土地がそれにかかる場合、どのようにしたら…

新たに買った人に、地代を払い続けるだけ。
ただそれだけで、それ以上でも以下でもありません。

＞２世帯住宅の義父母の負担すべき建物の代金や…

20年前のことを今さら蒸し返すのは止めましょう。
どんな建物かお書きでありませんが、例えば木造モルタル造りなら法定耐用年数は 20年
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S40/S40F03401000 …
なので、価値がちょうど 0 になったところです。

＞固定資産税を請求することはできますか…

今後の分は、半分払ってもらえば良いでしょう。

＞また、建物を他人に貸すことはできますか…

あなたがたご夫婦は出ていくの？

出ていくとしても、玄関からトイレ風呂場に至るまで完全に 2つずつあり、内部で相互に行き来できるドアや通路など一切ない、完全に二世帯住宅でない限り、人に貸すのは無理でしょう。

No.1 回答者： toratanuki 回答日時： 2016/07/08 13:16

土地については、子と親が使用貸借契約をしています。

一方が勝手に契約を終了させることはできません。
分筆はできません。