敷地内に離れ家の建設について

Question

母屋の東に離れ家を建てることになりました。
登記の関係や、あとから廊下でつなぐことについて教えてください。

土地は一部分割という形で、農家の離れ家として申請を出すということでした。
母屋の名義は母です。土地の名義も母です。
離れ家は父のお金で建てます。
この場合の名義はどうすれば問題ないでしょうか。
父、母間での贈与などの関係も心配しています。

離れ家は23坪程度の平屋で、母屋は倍以上はサイズがあると思います。

この場合、離れ家として建てたあと廊下でつなぐことは可能でしょうか？
廊下は屋根、壁有りを想定していて、母屋と離れ家の扉間（廊下設置予定の距離）は200mm程度だと思います。

mofl · Accepted Answer

＞現在母屋で使用しているのは単独処理浄化槽(みなし浄化槽)でそれを廃止(撤去)にし、合併処理浄化槽にする、今度建てる家の排水も一緒に流入するということです。
＞合併浄化槽にすることで補助金も降りるそうです。

了解しました。
１敷地１浄化槽、この原則ならこれから建てる「離れ」は単独で専用住宅の機能を持ち合わせていないはず。
敷地を分けることはできない。
離れであろうと「増築」扱いです。
母屋とは「不可分」のはず。

＞恐らく私の認識にズレがあります。
＞施主は私の親であり、親の理解している部分と私の理解していない部分もあります。
＞業者との打ち合わせのやり取りは大体録音してあるのでもう一度よく聞き直してみます。

録音の再生より、設計者へ直接疑問をぶつければいいんじゃないですか？
まずあなたとあなたのご両親と、今回の計画で何を求めるのか。
お互いが共通の認識を持っていないと設計者に伝わるはずもありません。

あなたがもし単独での住宅を考えているなら、あらためてご両親も交え話し合いです。
もし後日屋根をつなげて一体化、とあなたが認識しているならば、もう一度確認です。
そのとおりなら
「じゃ、なぜ最初から屋根をつなげて計画できないの？」
と聞けばいい。
できないのなら、できない理由もね。

最後に。
私が始めに「台所・トイレ・風呂」の３点セットのお話をしたのは、かつて苦い経験をしたから。
今のご時世、シャワーも風呂も無い専用住宅の新築なんて、成立しないんです。
３点セットは必須です。
風呂場の無い計画だったら、まず「黒」で間違いない。

mofl · Answer

お礼、ありがとうございます。
早めに疑問が無くなり良かったですね。
途中からだと不信感を抱きかねませんので。
良い家が建ちますよう。

mofl · Answer

6番さん、補足ありがとうございます。

本来の質問と離れてしまい申し訳なかったんですが、気になったのは
①浄化槽は１つ
②今は建物を分けて申請
③その後一体とする
この流れでやや心配になったんです。
確かに３点セットのうち風呂は必須ではない。
昔は銭湯の習慣があってその名残です。
でも

＞「増築扱いのためお風呂はつけれない」（後付けは可能）
＞増築扱いなのに廊下でつなげることは「離れ家」の建設段階ではできない、後から違法でない方法で廊下で繋げることが可能
＞確認申請の際、分割した土地測量図での申請が必要なのに増築扱いになる（　⇐　これは意味不明）

ですよね。

大手のHMならあまりヘンなことはしないと期待したいんですが、竣工して引き渡しのあとではHMの建築士は業務を離れます。
　　　＝　資格所持者は逃げた　　　　ということ。
あとで一体とする場合、設計者が介入していないと違反指導を受けるのは施主であるあなた（建築主）です。
「××さんから○○と言われていたから大丈夫と思っていた」
は通じません。
（責任転嫁は違反する人間の言い訳で常套文句ですので）

＞母屋と廊下でつなげることができるのなら分割申請しなくても増築できると認識していました。
　　↓
繋げれば棟続き（一体）で増築。
同じ用途であれば可分も不可分もありません。
トイレも台所もお風呂も、無くてもいいし、反対に好きなだけ（笑）用意してかまいません。
「分割申請」が土地の分筆を意味するのなら、少なくとも60条証明にも建築確認申請にも必要なことではありません。

＞また、3点セット（私の地域では一つ欠けていればOK）が欠けていれば分割申請の必要はなく「離れ家」としての建築が可能だと認識していました。
　　↓
2点セット（トイレと台所）で単独で住宅の機能を有します。
この場合では棟を分けて、つまり「離れでの増築」はできません（60条と建築確認は「専用住宅」で申請ですよね）。
母屋とは別の建物、「新築」での確認申請。
建物の登記もこうなります（法務局へは確認済証を持っていくし）。
土地の分筆は必要ありませんが、それぞれ単独で敷地を設定、もちろん双方の建物の敷地に接道義務、敷地を分けたラインは「隣地境界線（または敷地境界線）」となります。
市街化調整区域なら日影規制と北側斜線制限はありませんよね。
でも道路斜線制限など、双方の敷地の境界が動くことでの影響は多少なりともあると思います（建蔽率や容積率などモロモロ）。

この2点セットが欠ける（例、トイレと風呂だけで台所は無い）なら単独で住宅の機能を持たないと判断され「専用住宅としての」新築での申請は不可。
母屋に対する「増築」であり、母屋と一体でも、別棟の離れでもOKです（一体の場合の母屋の現行法への遡及は別の問題）。

＞分割申請して建てると増築扱いでなく「新築」扱いになるのだと思っていました。
　　↓
2点セットの有無で変わります。

＞ 固定資産税や不動産取得税の心配をしています。
　　↓
ごめんなさい。
新築と増築でどう変わるのかわかりません。

＞ 電気だけ新たに引き込み、ガスはボンベ、水道は分岐？の予定です。
　　↓
電気もプロパンも業者に確認すればいいと思うけど、それぞれ別にセットするなら何も問題は無いでしょう。
で、水道…
水道局、、、大丈夫ですか？
仮に敷地を分けて新築で計画するなら、敷地単位で負担金が発生するでしょ。
別々にメーター必須じゃないですか？
身内だからとこれを許すとは思えない。
給水の引き込みは確認申請の配置図に書きませんが、水道局が疑義を持てば市役所へ相談しますよ。
建築部門じゃなく水道局から不正を突っ込まれたらどうします？
指定水道工事店だってあぶない橋は渡らないでしょ。

ところで…

＞浄化槽は母屋と、今度立てる予定の「離れ家」双方の床面積で計算しました。
＞10人槽だったかなんだったか、家庭用で最大サイズのものだったと思います。

http://www.zenjohkyou.net/tankInfo/qaDetail.html
この「Q2」（2世帯住宅）が該当ですか？
ところで築100年の母屋の汚水の処理って、今までどうしています？
くみ取り？
ここで（10人槽の）浄化槽を設置って、今は浄化槽を使っていないんですか？

＞違反建築は避けたいです。

確認申請のとおりに工事を進め、申請通りに竣工させて検査済証を受けるまではいいですよね。
その後もそのままで使えばいいんです。
違反になるわけない。
あとて一体化させるなど、あなたのオウンリスクで改修を前提としている工事ならば、大丈夫な担保を今の担当建築士から取ってください。
アバウトな言葉ではなく改修の図面を簡単でもいいから書かせて、その図中に
・作成した日付
・建築士事務所名（HMの会社ではなく事務所名で）
・事務所の登録番号
・建築士名
・建築士の資格番号
・その者の署名と捺印
は必須。
営業や建築士資格の無い所長、工事施工者や工事監理者ではダメ。
（ってか、それなら最初からそのように申請すればいいと思うんだけど…）

最後に。
もしかしたら私の勘違いで大変な失礼をあなたにもHMにもしているかも、です。
・2点セットが無い「離れ」
・棟別で増築での確認申請
・その後、屋根の一部を一体化
・母屋への遡及には対応済
・既存の母屋の浄化槽では人槽不足なので大きいものへ入れ替え
ならOK。
（でも10人槽ですよね…）　
実際の計画がわかれば
「なんだ、それなら大丈夫」
になるかもしれない。
6番さんのアドバス通り、今すでに青写真が出来上がっているならば、特定行政庁（おそらく地元の市役所の建築部局）へ相談するのがいいと思う。
杞憂であることを祈ります。
（そうだったら騒いでゴメンね）

kurobob · Answer

ＮＯ４さんが正しい様です。
ただ敷地内別棟増築も一般にあります、例として母屋に茶室を別棟増築とか。
要は主・従関係が成り立てば１敷地内別棟増築も可能です。
しかし、茶室に３点セット又はトイレ+台所があるとこれだけで単独に賃貸や分譲が可能になるので敷地分割して新築扱いです。
もちろん浄化槽を含めインフラは別に引込です。
又、渡り廊下での接続による１棟増築も母屋側と構造別体とするＥＸＰ・Ｊ（エキスパンションジョイント）での接続が
１回限りであれば母屋への構造遡及も避けられるはずです、ちなみにこの場合は３点セットがあってもＯＫです。
良くいう１０㎡以下の確認不要物件としても後々面倒なことになりがちなので確認申請外での渡り廊下増築はやはりお勧めしません。
ハウスメーカーへの相談も良いのですがご自身で確認申請機関や自治体での相談をなさることをお勧めします。

ashitahatennki · Answer

ようするに
新築の家を建て古い家に接続する。

確認申請の都合で　接続は後からになります。
接続時に双方扉をが有れば殆ど問題は無い。

増築は繋いで作りますのでこんな話にはなりません。

固定資産税が心配なら　壁や屋根はガルバで作り、サッシのガラスは2ｍを使う。
細い杉の柱で建てる。　畳の部屋も作らない。

mofl · Answer

順にお話を。

建物には「可分」「不可分」という考え方があります。
離れとおっしゃっていますが、住宅として成り立つ機能(よく言うトイレ、台所、浴室の３点セット)が無いと住宅と認められない。
母屋とセットの不可分になる。

逆に３点セットがあれば、最初から屋根で繋ぐなど一体にしない限りは敷地を分ける必要がある。
これが可分。
ここで言う敷地を分ける、とは、分筆を言うのではなく、あくまでも図面上のラインの引き方。
建築に限れば、「筆」のまま使う必要は無いし、分ける必要も無いし、何らかの理由で一部を除外してもいい。

ただし土地の利用の形態だから60条にも関係するでしょ。

順は、まず建物の設計をする。
次に建築確認申請に使う図面を書く。
次にその図面をもとに60条証明の申請。
確認申請とは、工事の着手前の定められた手続きで、申請の内容が建築基準法ほか審査対象法令に合致しているかを「確認」するんです。
都市計画法の一部も審査対象法令です。
60条が取れたら「同じ図面と土地情報」で確認申請を出す。
確認済証が交付されて、晴れて着工。

可分で申請を出したら浄化槽はそれぞれで必要。
１敷地に１浄化槽が原則。
嫌ならば最初から棟続きで「増築」での計画。
でも母屋が大きければ、双方の床面積で人槽計算しますよ。
面積を使わなくても、住民票での居住者のカウントをしたら、そこそこ大きな浄化槽になるんでは？
まさか５人槽じゃ済まないでしょ。

棟別ではなく一体ならば、既存の母屋も現行法に適合するよう改修が必要です。

築100年ならまず無理です。

詳細はあなたの計画と既存の母屋の内容がわからないから何とも言えないけど、今のままでは浄化槽についてだけでもアウト。

先行して工事をしたら、あとで泣きを見ると思う。
浄化槽に関する違反は100%行政で把握します。
(検査センターが報告しますから)
必ず現地を確認しますので、関連する違反があれば、収拾がつかなくなる。

最後にどうするか、屋根で繋ぐなら、最初からその計画で進めること。
違反を承知で家を建てると、あとで響きます。

mofl · Answer

農家だと60条証明？
建築確認はどうするの？

敷地を分けて、後で一体にすればヘタすると違反建築だよ。
母屋がそこそこ古ければ構造含め現行法に適合せることが要求される。

今違反を作れば、仮にバレなくても次の建て替えで大変なことになる。

農家なら下水道などが整備されていないから浄化槽かな？
１敷地１基。
別の敷地で考えるなら最初に専用のものを計画するよね。
で、実際は作らずに親の浄化槽へ繋ごうものなら竣工後の初回検査で即バレ。

登記以前に考えること。

banzaiA · Answer

専門家ではありませんが。
名義は、土地の所有者などという制限はありません。
父の名義でも、母の名義でも、父母の連名でもかまいません。

また、廊下でつなぐことですが、母屋・離れの双方ともに耐震基準に合致していることが求められるかもしれません。

bendoku · Answer

名義人にしたい人の名義にすれば良いと思います。贈与税を心配する。のなら、お金を出した人父名義にすれば良いでしょう。どうぞつないでください。

敷地内に離れ家の建設について

＞現在母屋で使用しているのは単独処理浄化槽(みなし浄化槽)でそれを廃止(撤去)にし、合併処理浄化槽にする、今度建てる家の排水も一緒に流入するということです。

お礼、ありがとうございます。

6番さん、補足ありがとうございます。

ＮＯ４さんが正しい様です。

ようするに

順にお話を。

農家だと60条証明？

専門家ではありませんが。

名義人にしたい人の名義にすれば良いと思います。

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