RC造り地下車庫の耐用年数について

詳しい方お願いします。

接道に対してひな壇状になっている土地に、木造2階建てが建っており、ひな壇上の土地の一部がくりぬいて地下車庫（ＲＣ造り）になっている、坂の多い地域ではよく見る一般的な戸建て住宅についての質問です。

現在、気になっている中古物件が上記のタイプの住宅で築40年近くの物件です。木造2階建て部分は傷みやリフォームなどの目安はつくのですが地下車庫の部分は築40年というとあとどれくらい持つものなのでしょうか？

地下車庫の上部はほとんどが庭になっており、建物の4分の１くらいは地下車庫にかかっていると思います。また、地下車庫の外壁は一部コンクリートがはがれ、鉄筋コンクリートの爆裂を起こしています。地下車庫内部の内壁も２，３か所爆裂を起こしています。

リフォーム業者の方の話では爆裂箇所の修復は必要だけど耐用年数が伸びるわけではないということらしいです。あと10年くらいは大丈夫だと思うとのことでした。

地下車庫上部の庭から雨水が徐々に浸水してコンクリートの中性化→鉄筋のさび→膨張→爆裂ということは理解したつもりですがこのようなプロセスだとすると内壁が爆裂を起こしているということは地下車庫全体に同様の劣化が起こっているということですよね。

ということは例えばこの中古物件を購入して上物にお金をかけて耐震、リフォームなどしても例えば10年後には地下車庫を潰して新設しないといけない、つまり上物も4分の１はかかっているので上物も一緒に壊して建て替えないといけないということでしょうか？

もしくは上物を残しつつ地下車庫を建て直しできるものなのでしょうか？

また、その場合の費用も大体の目安を教えていただきたいです。地下車庫の大きさは車1.5台分くらいで一般的なものよりちょっと大きめです。

このような地下車庫のある物件はよくあるタイプだと思うのですが古くなると一般的にはどのようにするものなのでしょうか？上物もろとも壊して新たに新設して家を建てるのが一般的なのでしょうか？

質問まとめ
・内壁に爆裂を起こしている築40年ＲＣ地下車庫（上は庭）の残りの耐用年数はどのくらいか？
・耐用年数に応じて上物と一緒に壊して作り直さなくてはいけないのか？
・地下車庫のみ作り直すことはできるのか？
・ひな壇地下車庫の物件は一般的に耐用年数に達するとどうするものなのか？
・いったん更地にするとして地下車庫の撤去費用はどのくらいか？
・同じところに更地になった後で地下車庫を新設すると費用はどのくらいかかるか？

長文失礼いたしました。お付き合いありがとうございます。
以上よろしくお願い申し上げます。

質問者からの補足コメント

• 爆裂箇所の大きさは20センチ程度だったかと思います。

    補足日時：2016/09/16 18:45

No.4 ベストアンサー 回答者： kkk8989 回答日時： 2016/09/18 20:15

爆裂が生じていても補修して使用する建物はいくらでもあります。

しかし、質問物件は最初の設計と施工がどのようなものだったのか判らないのが難点です。
中性化は水ばかりではなく空気から大部分がおきます。
一般に外気より建物内部のほうが中性化が進みます。（火気や人の呼気で）
車庫内でエンジンを掛けた時間が長ければ中性化はより進むでしょう。
はっきり言って素人の方のこれだけの情報ではあと何年とか補修費用とかは出しようが無いと思います。
ただ、地下車庫のみを作り直すことはほぼ無理と思いますし、建築の知識がある人はこのような物件を
自家用には買いませんね。

この回答へのお礼

やはりそうですか。プロは買わない物件ってことですね。
後だし失礼しますが地下車庫は検済みが取れているということで、しっかり建てられているお墨付きだし建て直すにも地下車庫をそのまま活かせるということを不動産屋は当物件のメリットに挙げていましたが肝心の耐用年数のリミットに差し掛かっていると数千万かけて建て直した上物よりも先にガタが来る可能性もありますよね。
ありがとうございます。

お礼日時：2016/09/20 00:37

No.5 回答者： kurobob 回答日時： 2016/09/20 10:50

ＮＯ４です、お礼有難うございます。

お礼への追記です。
昔の検済は今と違い「あぁ出来たね」程度だと理解して下さいませ。
それと建築専門技術者はこの建物はあと何年持つは言いません。
住まい方や天災でどうとも変化するものなので。

No.3 回答者： momo-kumo 回答日時： 2016/09/18 01:32

>このような地下車庫のある物件はよくあるタイプだと思うのですが古くなると一般的にはどのようにするものなのでしょうか？

早めに、中古物件として売り払って売り抜けます。

この回答へのお礼

ババ抜きみたいなものですね（笑。
ありがとうございます。

お礼日時：2016/09/20 00:31

No.2 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/09/16 21:35

非破壊検査と図面

この回答へのお礼

そりゃそうですね。
ありがとうございます。

お礼日時：2016/09/20 00:32

No.1 回答者： nitto3 回答日時： 2016/09/16 18:07

爆裂を起こしている、この表現だといつ崩れてもおかしくない。

図面もなく建物診断はできない、専門家に診断してもらいましょう。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
鉄筋コンクリートの爆裂は一般的な劣化現象で爆裂箇所の錆の処置とコンクリの修復も劣化と対処法としては割と一般的と認識していますが爆裂が一部でも起きた場合はいつ崩れてもおかしくないのでしょうか？
怖いですね。

お礼日時：2016/09/16 18:44