相続後の名義変更との賃貸について

平成27年に実家の父が亡くなり平成28年に母、兄、私で円満に遺産分割協議をし私はおもに土地（田畑、山林）を相続し相続税を190万納めました。
農業をしていた父の後、田畑は現在、兄（既婚で子供無）が自分が元気な間は管理してやると言って管理してくれています。
最近、60坪程の土地（田舎でもあり不動産屋に査定してもらって300万~400万）に重機を置きたいと業者から売るか賃貸で貸して欲しいとの話がありましたが、詳細についてはこれからです。
土地はまだ父の名義のままで名義変更も固定資産の支払い（現在は実質母の口座から引き落とし）とかもあるのでしていません。
私は今、給与所得もあるので年間20万以内なら税務署への申告も必要ないので賃貸でと思っていますが、賃貸にする場合もやはり名義変更してからでないとダメでしょうか？
あと業者と賃貸での方向で話を進める場合、注意することがあれば教えて下さい。

質問者からの補足コメント

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  回答ありがとうございます。すみません、確定申告をしない場合は、別途、「市県民税の申告」の必要性が浮上してくる場合があるとの事ですが、確定申告をしないのであればそれはわからないのでは？

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/02/13 15:32

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  回答ありがとうございます。確認ですが、名義変更の手続きを踏まなくても相続人である母と兄の印鑑があれば、土地使用契約書の契約が成立すると考えて構いませんか？

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/02/13 15:38

No.4 ベストアンサー 回答者： check-svc 回答日時： 2017/02/13 19:14

＃２です。

＞名義変更の手続きを踏まなくても相続人である母と兄の印鑑があれば、土地使用契約書の契約が成立すると考えて構いませんか？
●相続後の所有者は母と兄でしたか。いずれにせよ、相手次第で契約書を取り交わせるかどうかが決まります。
つまり、その契約書があったとしても、登記上の所有者（これは契約締結後、日が経ってからの所有権名義ですが）が、「そんな契約は知らない」と言って契約無効を訴える可能性を心配するからです。
私が借りる側であるなら、まずは相続登記して欲しいと言います。それがダメなら相続人全員の承諾を取って欲しいと言いますね。

なお、蛇足ながら「土地使用契約書」という文言は使用貸借契約（タダ貸し）と混同しますので、「土地賃貸借契約」と言った方が誤解が無くていいと思います。

No.3 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/02/13 16:11

＞確定申告をしないのであればそれはわからないのでは…

あなたは、“分からなければ”他人の家に空き巣に入っても良いとお考えなのですか。
人間性が疑われるような反論はしないでおきましょう。

＞「市県民税の申告」の必要性が浮上してくる場合があるとの…

「場合がある」なんて言っていません。
「場合がある」では、しなくて良い場合もあるわけで、日本語の意味がかなり違ってきます。
20万うんぬんの要件にすべて合うことで確定申告をしない場合は、必ず市県民税の申告が必要です。

No.2 回答者： check-svc 回答日時： 2017/02/13 14:44

対税務署については１の回答のとおり。

で、固定資産税は生計を一にしているなら誰が納入しても問題になりませんから、名義を変えずにいる必要性はないでしょう。

＞賃貸にする場合もやはり名義変更してからでないとダメでしょうか？
●相手次第です。あなたを所有権者として扱ってくれるかどうかです。
通常は、法定相続人全員の印鑑を契約書に押して欲しいところでしょう。

＞あと業者と賃貸での方向で話を進める場合、注意することがあれば教えて下さい。
●土地の賃貸の場合、そこに借地人が建物を建てることを前提とすると借地借家法の対象となり、面倒なことになります。
それと土地を貸す条件として、使用条件を明示すること。他の目的に転用されることを防止すべきです。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/02/13 13:18

＞賃貸にする場合もやはり名義変更してからでないと…

不動産所得は不動産の持ち主に帰属します。
持ち主が幽霊になっている場合は、法定相続人全員が共同で収入を得たものと解釈されます。

＞年間20万以内なら税務署への申告も必要ないので…

それは、
・本業で年末調整を受ける
・給与総額が 2千万以下
・医療費控除その他特段の事由による確定申告も一切必要ない
の 3つすべてを満たす場合限定の話です。
1つでも外れるなら、副業がたとえ 1万円でもすべて申告しないといけません。
だいじょうぶですか。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1900.htm

しかも、この 20万以下申告無用の特例は国税 (所得税) のみの話で、住民税にこの特例はありません。
よって、要件に合って確定申告をしない場合は、別途、「市県民税の申告」の必要性が浮上してきます。
ご注意ください。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm