確定申告 中古住宅の建物値段

平成11年に中古住宅を購入して平成28年から賃貸として貸出をしています。
中古住宅の減価償却費の計算をするべく、家屋の値段をしらべたのですが
売買契約書には、土地と建物合わせての値段しか無く、消費税も込みの値段となっていました。
平成11年当時の固定資産状況も分からない状態です。
平成28年度の固定資産税・都市計画税課税明細書は手元にあるのですが、この場合家屋の金額を
どの様に求めればよいか教えて頂けますでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： kaichoo 回答日時： 2017/02/28 22:36

取得価額が建物と土地で明確に分けることができない場合は

いくつか方法があります。

当時の固定資産税評価額で按分するのも一つの方法です。
（Ｈ28年のものを使用するのは説得力にかなりかけると思われます）

別の方法として説得力があるものとして、譲渡時に建物と土地に分けられない場合に使用する
建物の標準的な建築価額表を使用するというものがあります。
当時の標準的な建築費用から建物部分を概算で算出し、購入価額との差額が土地部分とする方法です。
あくまでも税務署が公表しているものであるため、これによって算出したものを否定される
ことはないでしょう。

https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku …

ただし、あくまでも概算ですので、イレギュラーな数値になるケースもあります。
その場合には、当時の地価から逆に推察する方法などとミックスして判断することをお勧めします。

中古住宅とのことなので、”その建物が中古の場合の取得価額”まで計算すると建物の取得価額が算出されます
さらに算出された取得価額から同じ方法で購入時から賃貸への転用までの非業務用期間にかかる減価の額を控除
した金額を算出すると、期首の未償却残高となります

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/sh …

この回答へのお礼

有難うございました。教えて頂いた国税庁の価格から算出する方法にて計算を致します。

お礼日時：2017/03/02 16:22

No.2 回答者： みやさん55 回答日時： 2017/02/28 16:43

Ｎｏ１．です。

実売価格が分からない状態であるなら、固定資産税評価額を現在の残高価格とする方が良いかもしれません。
建物の、減価償却をする際は、毎月計上しておくのがベストですが、難しい場合は、１年に１回１２ヶ月分を
計上する方法もあるようです。経理の計上方法は、原価率で計算するようなので、本当の金額を出すためには、
税理士さんに相談する方が良いのですが、暇な月に（２月・３月以外）で税務署に相談すると、無料で計算してくれます。

この回答へのお礼

有難うございました。

お礼日時：2017/02/28 17:01

No.1 回答者： みやさん55 回答日時： 2017/02/28 13:15

通常は、売買契約書に記載した方が良いでしょう。

土地に関しては、消費税がつきませんので、建物の売買金額に対する消費税と思います。
消費税金額より計算すると、たとえば消費税が８０万円の場合は、１，０００万円が建物金額ということになります。

分割されていない売買金額から、土地の建物の値段を算出する方法は、固定資産税評価額の金額で案分する方法が一般的です。
例：売買金額　３，０００万円　土地固定資産評価額　２，２００万円　建物固定資産評価額　１，８００万円
　　３，０００万円÷（２，２００万円＋１，８００万円）＝０．７５
　　土地売買価格　２，２００万円✕０．７５＝１，６５０万円
　　建物売買価格　１，８００万円✕０．７５＝１，３５０万円＋（消費税）

この回答へのお礼

みやさん５５さん有難うございます。
もう少し教えて頂けますでしょうか。
固定資産税評価額ですが、平成１１年に中古住宅を購入した時の固定資産評価額は無く、平成28年度の「固定資産税・都市計画税 課税明細書」しかない状況です。
この固定資産税・都市計画税 課税明細書から割合を計算しても良いのでしょうか。
宜しくお願い致します。

お礼日時：2017/02/28 15:35