賃貸契約 重要事項説明の郵送、口頭説明義務について

みなさま、お世話になります。

先に、質問させていただいた賃貸契約に関連して、
これは問題になるかどうかわからない事柄が出てきました。

補足で付け加えたほうがいいのかとも思ったのですが、
別な案件かなと思い、新しく質問させていただきます。

仲介業者から、契約書と重要事項説明書が郵送で送られてきています。
それに、署名捺印し送り返して契約を締結させるようです。

契約書等は郵送で送ってもいいものなのか、
また、重要事項説明は口頭で説明されるべきなのではないかという疑問が出てきました。

重要事項説明書には、ピアノ持ち込み禁止と書かれていましたが、
引っ越しに合わせて、購入済みです。

物件を決める際に、仲介業者からその説明はありませんでした。

重要事項に書いてはあるものの、口頭での説明がなされていない状況でも、こちらに責任があるということなのでしょうか。

もしくは、何かの法律違反ということで、仲介業者に非があるととらえていいものなのでしょうか。

どうぞよろしくお願いいたします。

No.7 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/04/10 11:11

本件は２つの問題点がある。

分けて考えなければならないよ。
①ピアノの件
②郵送による重要事項説明の件


①について

＞物件を決める際に、仲介業者からその説明はありませんでした。

業者にはピアノを置きたいという話はしてあったの？
それとも話してなかったの？
しっかりと伝えてある前提であれば、ピアノ不可の物件を紹介したことについては業者の落ち度はある。

しかし、ピアノ購入については問えるような責任はほとんどない。
皆無といってもいいだろうね。

契約後にピアノ不可が発覚したという場合には責任を問える可能性が高い。
その場合でも契約解除に伴う返金や損害賠償は可だけど、ピアノの購入代金は不可という可能性が高い。
その部屋で生活のために必要があって買ったわけではないからね。


本件の場合、業者の紹介や説明に不備の合った可能性が高いが、だからといってこの物件がピアノＯＫになることはない。
契約前にピアノ不可ということが発覚したのは、不幸中の幸いと言える。
この物件はキャンセルということで落着。
他の物件を紹介してもらうか、この業者に対する不信感が大きい場合には他の業者へ物件紹介を依頼すること。


②について
厳密に言えば、重要事項説明書の交付と取引士証の提示と口頭説明（例・ＴＶ電話）ができるなら郵送でもセーフ。
現行法で禁止していないからね。
ただし、書面を郵送して署名捺印して送り返す『だけ』であれば100％宅建業法違反。

一方。
遠隔地などの理由から借主の都合に合わせて郵送するのは双方に利益がある。
宅建業法違反ではあるが、郵送での書面のやりとりも現実的には相当数実行されている。
郵送のみのやりとりに違和感や不信感のある場合には郵送を拒否し、業者に対して対面での重要事項説明を要求すると良い。


要は、①と②は別々の問題。
②を理由にピアノ購入の賠償を求めるという考えがあるとすれば、それはさすがに無理。

No.6 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2017/04/10 08:25

＞ピアノ持ち込み禁止と書かれていましたが、引っ越しに合わせて、購入済みです。

気が付いて良かったですね。

不動産会社に連絡して別の物件を紹介して貰うか？他の不動産業者を当たりましょう。


重要説明事項においては口頭での説明義務はあります。
しかし、それを後日に証明することは不可能です。


現状で不動産業者に否があるとしても契約内容が変わることは有りません。

No.5 回答者： gookaiin 回答日時： 2017/04/09 17:55

賃借人と仲介業者の関係、　賃借人と大家の関係　にわけて考える必要があります。

＞何かの法律違反ということで、仲介業者に非があるととらえていいものなのでしょうか。

重要事項説明につきましては、他の方の回答にある通り、宅地建物取引士が書面を提示し賃借人に説明しなければいけません。
郵送で重要事項説明書を送り、賃借人に署名捺印させることは、宅地建物取引業法違反です。出るところに出れば、仲介業者は都道府県庁等から処分・指導を受けます。

ただしだからと言って、質問者さんがピアノ禁止の賃貸にピアノを持ち込めるかといえば、これはまた別問題です。
ピアノ不可は賃貸借契約書に記載されているはずです。それを無視してピアノを持ち込めば、大家は賃貸借契約違反として、賃貸借契約の解除並びに質問者さんの退去をもとめることが可能です。

上記の仲介業者のチョンボは質問者さんと仲介業者の問題であり、大家の責任ではありません。
仲介業者がチョンボしたからと言って、大家がピアノ不可を許す（ピアノＯＫとする）義理は全くありません。

そこをお間違えの無いように・・・

No.4 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2017/04/09 15:10

突っ込み処は、重要事項説明書を説明をする義務があります。

初めて人多いんで、世間の常識すら分からない意味や文字や読めない人の為に
口頭で説明しなくていけない。


ペット不可　＝　不可の意味が判りませんと言う人もいますからね

No.3 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2017/04/09 09:39

契約書は信書です。

信書なら普通郵便で送っても良いことになっています。
ですから違法にはなりません。
http://torisedo.com/18692.html

重要事項説明は口頭及び書面での説明が義務づけられています。
ですから口頭説明がないなら、こちらに関しては宅地建物取引業法違反という事になります。
http://fudousan77.ldblog.jp/tintai-10.html

No.2 回答者： みやさん55 回答日時： 2017/04/09 09:36

確かに、重要事項説明書は、説明をする義務があります。

ピアノに関しては、賃貸物件では弾けないことが前提条件になっています。
音を出すものであるだけでなく、床の耐久性も問題になるからです。
それと同じで、ペットを飼うことも原則禁止になっています。
つまり、「ピアノ可物件」とか、「ペット可物件」と記載されていない物件は、原則できないと思った方が良いです。
ただ、いくら前提条件とは言え、現在の人にそれを求めるべけではないのかもしれません。
法律違反かどうかは、微妙な線です。
契約書を交わす前に、もう一度話し合いをすることをお勧めします。

No.1 回答者： ステレン 回答日時： 2017/04/09 09:25

宅地建物取引業法では、賃貸借契約を締結するまでの間に、仲介や代理を行う不動産会社は、入居予定者に対して賃借物件や契約条件に関する重要事項の説明をしなければならないと定めています。

重要事項説明は、宅地建物取引士が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりませんので、郵送だけで完了するという不動産取引業者は利用しない方がいいですよ