借地契約について教えてください 下記の場合 借地契約書は有効なのか無効になるのか？ ①契約者が亡くな

借地契約について教えてください

下記の場合 借地契約書は有効なのか無効になるのか？

①契約者が亡くなった祖母である
②契約時の借地料が変更になっている
その際、再契約書類を交わしていない
③契約年月日が昭和59年であること

宜しくお願いします

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2017/06/14 08:17

契約書の有効性については、契約書そのものを見ない事には誰も判断できません。

ご質問は、①～③の場合における賃貸借契約が有効かどうかを問いているものと推察します。

①賃借人が死亡した場合、その地位は相続人に引き継がれます。賃料の支払い義務は相続開始と同時に相続人が相続します。
②賃料の増減については、書面を交わしていなくとも、双方が合意していたのであれば問題にならないでしょう。例えば、一度合意した後に、あの合意は間違いだったと主張することは出来ますが、余程の事情が無ければ認められないでしょうね。
③契約から32～3年経過しています。当初の契約期間が30年であった場合でも「契約期間」は満了しています。ただそれだけの事です。
昭和59年締結の契約書に、更新契約締結と更新料の支払いについての条項があった場合には、更新料支払いについての不履行が発生している危険性はあります。

回答していて少し気になったのは②についてで、おばあ様のお元気な頃に地代の増額が文書の取り交わし無く合意され、亡くなられた後の相続人の方は、契約書通りの地代の支払いを継続したものの、今になって賃料の増額変更があったことを指摘されたか発覚したのかな？と想像しました。地代の増額であれば、恐らく固定資産税額の上昇によるものでしょうから、地主の所持する固定資産税納付書類などでもその上昇率は確認できるでしょうし、いらっしゃるのであれば近隣の借地人にヒアリングしても確認できるのではないかと思います。
　今後の為に更新契約書を交わしておくのであれば、そういった金額の支払いについても条項に表現しておいた方が良いでしょう。「言った言わない」と言うことを避けるために文書化する。契約についての「言った言わない」を避けるための文書、それが「契約書」です。