築35年越えマンションの購入について

1980年10月完成の70平米3LDK、総戸数34戸、最上階4階、キッチン、壁、床が今年に入りリノベーションされ、洗面台は新品交換済みの中古マンションが1500万程で販売されており購入を検討しています。

家族構成は旦那(30).私(27).息子(2)+猫1匹です。

周りの新築マンションは4000万〜5000万程。新築戸建も4000〜4500万程で販売さされている地域で検討中のマンションは路線の違うJRが2駅利用できどちらも徒歩10分です。

現在家賃10万の2LDK賃貸マンションに住んでおりますが3人+1匹では狭くて不便なので子供の為にも自宅を購入したいと思っています。

新築で4000万程のローンを抱え大変な思いをするぐらいなら中古マンションを購入し、今と同じぐらいの返済額で15年程で完済しまた歳を取ったら他のマンションを購入し最終の住処にすれば良いかと思っていますが、築年数が築年数なので迷っています。

1980年築なので耐震基準が旧耐震だと思うのでそこも懸念材料のひとつです。

購入する際に耐震基準以外にも確認するべき点があれば教えていただきたいです。

No.5 回答者： 色は匂へど 回答日時： 2017/08/20 18:07

多分ですが、最重要なのは、管理組合です。

ここがしっかりしていれば、定期的なメンテナンスが行われている可能性は向上しますが、そうで無い場合は、過去のメンテナンスに加え、今後のメンテナンスの状況(修繕積立金の残額なども含め)も怪しいでしょう。

それから、もっと基本的なことを言えば、あなた達家族がいつまでそのマンションに居住するのかについては具体化しているのでしょうか？
「老後も住む」とは考えていないようですが、書かれている「今と同じぐらいの返済額で15年程で完済」の場合、完済の時点でそのマンションは築52年です。
「また歳を取ったら」が、今から15年後を指すのだとしても、築52年のマンションがあっさり売れるとお考えでしょうか？

一般に、マンションの修繕積立金は、築年数の経過と共に上昇します。
老朽マンションが売れにくい理由には、このこともあります。
容積率建坪率に余裕があれば「建て替えてしまう(住戸数を増やすことによって、立て替え費用の一部または全部を増えた住戸の売却益でまかなう)」事も出来るかも知れませんが、旧公団住宅のようなケース以外では、敷地に余裕のある物件はごくまれでしょう。
老朽マンションは「建て替えることが出来ぬまま、そして売却することも出来ぬまま、更に老朽化が進む」可能性が十分なのです。
場合によっては、住人が歯抜け状態になり、管理費や修繕積立金の滞納が発生し、老朽化問題が加速度的に悪化する(その様なことは既に現実となっているようです)という悲惨な状況にもなりかねません。
最初に書いた「管理組合の重要性」は、こうしたことにも影響します。

「5～6年住んで、どこかにもっと新しい物件を見つけて買い換える」や、腰を据えて「老後も住む」ならばいいかも知れませんが、「歳を取ったら別のマンションを購入」は、普通に考えたら、「子供が独立」したり、「夫の定年退職」を契機に買い換えると言うことであるような気がします。
そのどちらのケースであっても、おそらくは20～30年後が最短なのでしょう。
子供が増えれば「子供の独立」はもっと遅くなるかも知れませんし、「夫は65歳が定年」ならばそれは35年後です。
そして、そもそも「子供がなかなか独立しない」事も、最近ではごく普通にあります。
仮に、それ(買い換え)を25年後であると考えた時、そのマンションは一体いくらで売却が出来るでしょうか？
あなたはそのマンションについて「リノベーション」と書いてありますが、それが本当にリノベーションと言う呼び名に値するリフォーム工事であったとすれば、工事費は500～1000万程度は掛けているだろうと思います。
工事費は定かではありませんが、あなたが「リノベーション」という言葉を使っている理由は、販売業者がその言葉を使ったからであるように感じます。
1980年10月の新築であるなら、そのマンションは既に建築から37年が経過しています。
だから「リノベーション済み」という実に曖昧かつ少々甘美な言葉が、「売るために」必要なのです。
あなたがそこに更に25年住んだ場合、それを何とか売却するためには、その時こそはまさに本物のリノベーションが必要になるでしょう。
けれど、いくら「インフィルは全てリノベーション済みです！」と謳ったとしても、どう頑張っても、今回の取得予定価格である1500万円を上回る価格での売却は困難でしょう。
では、その時あなたは、そのマンションを一体いくらで売却するのでしょうか？
ある程度の金額での売却のためにどうしても必要になるであろうリノベーション工事の費用は、一体いくらぐらいをお考えでしょうか？
築60年を超えたマンションなのですから、売却のために必要とされるリノベーション費用が、売却金額を上回ってしまう可能性は十分にあると思います。
それであったとしても「売れれば幸い」です。
売れなかった場合、管理費や修繕積立金の支払いが毎月あるのです。

私は、戸建てをお勧めします。

No.4 回答者： kurobob 回答日時： 2017/08/17 16:54

前の方たちも言われてますが考え物でしょうねこれは。

若し先方にすれば売れたらかなり売り逃げ感がある物件でしょ。
ババ抜きしてるようなもんです。
３ＬＤＫで７０㎡ってのもちょっと狭い感じですし、
それにペット可なのですか？そこは確認済とは思いますが念のため。
管理組合の修繕計画や建替え計画が無いか等よくよく調査してから
判断されることをお勧めします。

No.3 回答者： 一級建築士しかまのりこ 回答日時： 2017/08/16 23:41

はじめまして、住宅アドバイザーのしかまと申します。

>購入する際に耐震基準以外にも確認するべき点があれば教えていただきたいです。

リノベーションといっても、工事物件、工事業者によってその品質はピンキリです。施工品質の低い物件であれば、入居後すぐにでも雨漏りや水漏れなどのトラブルが発生することがあります。しかし、施工品質の優良を消費者は見極めることは大変難しいのが現状です。

そこでお勧めなのが、「リフォームかし保険」です。
この保険は、名前の通り、リフォーム工事後、水漏れや雨漏りなどの重大なトラブルが発生した場合に保険金が下り、スムーズに補修工事が行われるものです。第三者機関の検査員が、工事内容を検査するので、工事の最低限の品質も確保されています。この「リフォームかし保険」のついた中古物件のご購入をお勧めいたします。

参考：リフォームかし保険/国土交通省
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kenti …
リフォームかし保険/㈱住宅あんしん保証
https://www.j-anshin.co.jp/service/reform/reform …


またほかに中古物件の良しあしを簡単に確認するには、そのマンションの外観、ごみ置き場や自転車置き場、集合郵便受けの清掃・整頓・管理状態をみるとわかりやすいと思います。


おこさまがまだ小さいので、今後の教育費などにお金がかかりますよね。
住居費に多くのローンをさかないのは、かなり賢明なご選択だと思います。
しかし、おこさまが巣立ったころに買い替えをするとなると、ご検討のマンションだと築50年を軽く超えます。
築50年超えのマンションでは、よほど都心の一等地でないと、売却はできず、しかし固定資産税や管理費・修繕積立金はかかり、資産価値はなくなります。まさに負動産(不動産）になっていきます。


検討に検討を重ねて、決して勢いでは買わないようにしてください。

ご健闘、お祈りしております。

No.2 回答者： 千手 回答日時： 2017/08/16 19:54

確かに悩みますよね。

マンションの場合、基本48年で立て替えになります。
しかし、実際のところ立て替えたということは聞いたことがありませんし、不動産屋も同じ事を言っています。ですのでここは問題ないかと思います。
しかし、もし建て直すとなった場合、その期間は実費でアパートを探さなければなりません。
因みに、最上階四階ということは、エレベーターはついていないと思いますが、エレベーターがついていないマンションの四階五階は人気がありません。
もし、将来売りに出す、若しくは分譲賃貸にて貸し出す場合、正直買い手、借り手がつくことがほとんどありません。しかし、管理費や修繕費は延々と払い続けなければなりません。
これは、新築、中古ともにですが・・・
あとは、aneさんが言うとおりですね。
あとは、その買おうとしている部屋の前住人が管理費、修繕積立金等未納がないか確認してください。
もし、未納がある場合次に住む方に請求がきます。

この回答へのお礼

エレベーターの有無の記載がなかったのですが、4階建だとエレベーターがない事の方が多いですよね(^_^:)
エレベーターがついてなければ私達も購入する気はないですので、大事な要素ですね。

お礼日時：2017/08/16 20:38

No.1 回答者： ane180 回答日時： 2017/08/16 17:57

買うか借りるか、永遠のテーマですよね。

ただ、MSも40年も超えれば、修繕費が半端ないです。
突然大規模修繕とかになるが、新築で購入された入居者が高齢化しお金が集まらないとか・・・
見た目リノベーションされていても、転売できる確証はないし

修繕記録と、今後の修繕予定を確認する事と
修繕積立金は十分か
未納者など怪しい人はいないか
子育て世代の割合も参考にしたほうがいいかも知れませんね。