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1980年10月完成の70平米3LDK、総戸数34戸、最上階4階、キッチン、壁、床が今年に入りリノベーションされ、洗面台は新品交換済みの中古マンションが1500万程で販売されており購入を検討しています。

家族構成は旦那(30).私(27).息子(2)+猫1匹です。

周りの新築マンションは4000万〜5000万程。新築戸建も4000〜4500万程で販売さされている地域で検討中のマンションは路線の違うJRが2駅利用できどちらも徒歩10分です。

現在家賃10万の2LDK賃貸マンションに住んでおりますが3人+1匹では狭くて不便なので子供の為にも自宅を購入したいと思っています。

新築で4000万程のローンを抱え大変な思いをするぐらいなら中古マンションを購入し、今と同じぐらいの返済額で15年程で完済しまた歳を取ったら他のマンションを購入し最終の住処にすれば良いかと思っていますが、築年数が築年数なので迷っています。

1980年築なので耐震基準が旧耐震だと思うのでそこも懸念材料のひとつです。

購入する際に耐震基準以外にも確認するべき点があれば教えていただきたいです。

A 回答 (5件)

多分ですが、最重要なのは、管理組合です。


ここがしっかりしていれば、定期的なメンテナンスが行われている可能性は向上しますが、そうで無い場合は、過去のメンテナンスに加え、今後のメンテナンスの状況(修繕積立金の残額なども含め)も怪しいでしょう。

それから、もっと基本的なことを言えば、あなた達家族がいつまでそのマンションに居住するのかについては具体化しているのでしょうか?
「老後も住む」とは考えていないようですが、書かれている「今と同じぐらいの返済額で15年程で完済」の場合、完済の時点でそのマンションは築52年です。
「また歳を取ったら」が、今から15年後を指すのだとしても、築52年のマンションがあっさり売れるとお考えでしょうか?

一般に、マンションの修繕積立金は、築年数の経過と共に上昇します。
老朽マンションが売れにくい理由には、このこともあります。
容積率建坪率に余裕があれば「建て替えてしまう(住戸数を増やすことによって、立て替え費用の一部または全部を増えた住戸の売却益でまかなう)」事も出来るかも知れませんが、旧公団住宅のようなケース以外では、敷地に余裕のある物件はごくまれでしょう。
老朽マンションは「建て替えることが出来ぬまま、そして売却することも出来ぬまま、更に老朽化が進む」可能性が十分なのです。
場合によっては、住人が歯抜け状態になり、管理費や修繕積立金の滞納が発生し、老朽化問題が加速度的に悪化する(その様なことは既に現実となっているようです)という悲惨な状況にもなりかねません。
最初に書いた「管理組合の重要性」は、こうしたことにも影響します。

「5~6年住んで、どこかにもっと新しい物件を見つけて買い換える」や、腰を据えて「老後も住む」ならばいいかも知れませんが、「歳を取ったら別のマンションを購入」は、普通に考えたら、「子供が独立」したり、「夫の定年退職」を契機に買い換えると言うことであるような気がします。
そのどちらのケースであっても、おそらくは20~30年後が最短なのでしょう。
子供が増えれば「子供の独立」はもっと遅くなるかも知れませんし、「夫は65歳が定年」ならばそれは35年後です。
そして、そもそも「子供がなかなか独立しない」事も、最近ではごく普通にあります。
仮に、それ(買い換え)を25年後であると考えた時、そのマンションは一体いくらで売却が出来るでしょうか?
あなたはそのマンションについて「リノベーション」と書いてありますが、それが本当にリノベーションと言う呼び名に値するリフォーム工事であったとすれば、工事費は500~1000万程度は掛けているだろうと思います。
工事費は定かではありませんが、あなたが「リノベーション」という言葉を使っている理由は、販売業者がその言葉を使ったからであるように感じます。
1980年10月の新築であるなら、そのマンションは既に建築から37年が経過しています。
だから「リノベーション済み」という実に曖昧かつ少々甘美な言葉が、「売るために」必要なのです。
あなたがそこに更に25年住んだ場合、それを何とか売却するためには、その時こそはまさに本物のリノベーションが必要になるでしょう。
けれど、いくら「インフィルは全てリノベーション済みです!」と謳ったとしても、どう頑張っても、今回の取得予定価格である1500万円を上回る価格での売却は困難でしょう。
では、その時あなたは、そのマンションを一体いくらで売却するのでしょうか?
ある程度の金額での売却のためにどうしても必要になるであろうリノベーション工事の費用は、一体いくらぐらいをお考えでしょうか?
築60年を超えたマンションなのですから、売却のために必要とされるリノベーション費用が、売却金額を上回ってしまう可能性は十分にあると思います。
それであったとしても「売れれば幸い」です。
売れなかった場合、管理費や修繕積立金の支払いが毎月あるのです。

私は、戸建てをお勧めします。
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前の方たちも言われてますが考え物でしょうねこれは。


若し先方にすれば売れたらかなり売り逃げ感がある物件でしょ。
ババ抜きしてるようなもんです。
3LDKで70㎡ってのもちょっと狭い感じですし、
それにペット可なのですか?そこは確認済とは思いますが念のため。
管理組合の修繕計画や建替え計画が無いか等よくよく調査してから
判断されることをお勧めします。
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はじめまして、住宅アドバイザーのしかまと申します。



>購入する際に耐震基準以外にも確認するべき点があれば教えていただきたいです。

リノベーションといっても、工事物件、工事業者によってその品質はピンキリです。施工品質の低い物件であれば、入居後すぐにでも雨漏りや水漏れなどのトラブルが発生することがあります。しかし、施工品質の優良を消費者は見極めることは大変難しいのが現状です。

そこでお勧めなのが、「リフォームかし保険」です。
この保険は、名前の通り、リフォーム工事後、水漏れや雨漏りなどの重大なトラブルが発生した場合に保険金が下り、スムーズに補修工事が行われるものです。第三者機関の検査員が、工事内容を検査するので、工事の最低限の品質も確保されています。この「リフォームかし保険」のついた中古物件のご購入をお勧めいたします。

参考:リフォームかし保険/国土交通省
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kenti …
リフォームかし保険/㈱住宅あんしん保証
https://www.j-anshin.co.jp/service/reform/reform …


またほかに中古物件の良しあしを簡単に確認するには、そのマンションの外観、ごみ置き場や自転車置き場、集合郵便受けの清掃・整頓・管理状態をみるとわかりやすいと思います。


おこさまがまだ小さいので、今後の教育費などにお金がかかりますよね。
住居費に多くのローンをさかないのは、かなり賢明なご選択だと思います。
しかし、おこさまが巣立ったころに買い替えをするとなると、ご検討のマンションだと築50年を軽く超えます。
築50年超えのマンションでは、よほど都心の一等地でないと、売却はできず、しかし固定資産税や管理費・修繕積立金はかかり、資産価値はなくなります。まさに負動産(不動産)になっていきます。


検討に検討を重ねて、決して勢いでは買わないようにしてください。

ご健闘、お祈りしております。
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専門家紹介

一級建築士しかまのりこ

職業:住宅アドバイザー

東京都出身。大学卒業後、五洋建設建築設計部で一級建築士としてマンション・工場・住宅の意匠設計・工事監理を担当。その後、民間指定確認検査機関において住宅性能評価・住宅瑕疵担保保険・建築基準法の中間検査・完了検査、フラット35融資のための適合証明の検査など、住宅の検査を幅広く担当。設計監理・検査した住戸数は5000件以上に上る。

「家に帰るのが、楽しみになる・・・大満足な家選び」をキャッチコピーに、教育費と住宅費のバランスを考えた住宅購入アドバイスや内覧会同行などを行う傍ら、自立した賢い子どもの育つ間取りを研究・提案している。住宅関連記事を日刊Sumai(扶桑社)、YAHOO!不動産「おうちマガジン」でも配信中。


▪️資格
◇建築基準適合判定資格者(国家資格) 一級建築士(国家資格) 
◇住宅性能評価員 既存住宅現況調査技術者
◇住宅瑕疵担保保険検査員 フラット35適合証明検査員
◇木造・鉄骨造既存建物耐震診断士 増改築相談員 など

▪️ホームページ
http://collino-home.com

詳しくはこちら

※お問い合わせの際は、教えて!gooを見たとお伝えいただければスムーズです。

専門家

確かに悩みますよね。


マンションの場合、基本48年で立て替えになります。
しかし、実際のところ立て替えたということは聞いたことがありませんし、不動産屋も同じ事を言っています。ですのでここは問題ないかと思います。
しかし、もし建て直すとなった場合、その期間は実費でアパートを探さなければなりません。
因みに、最上階四階ということは、エレベーターはついていないと思いますが、エレベーターがついていないマンションの四階五階は人気がありません。
もし、将来売りに出す、若しくは分譲賃貸にて貸し出す場合、正直買い手、借り手がつくことがほとんどありません。しかし、管理費や修繕費は延々と払い続けなければなりません。
これは、新築、中古ともにですが・・・
あとは、aneさんが言うとおりですね。
あとは、その買おうとしている部屋の前住人が管理費、修繕積立金等未納がないか確認してください。
もし、未納がある場合次に住む方に請求がきます。
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この回答へのお礼

エレベーターの有無の記載がなかったのですが、4階建だとエレベーターがない事の方が多いですよね(^_^:)
エレベーターがついてなければ私達も購入する気はないですので、大事な要素ですね。

お礼日時:2017/08/16 20:38

買うか借りるか、永遠のテーマですよね。


ただ、MSも40年も超えれば、修繕費が半端ないです。
突然大規模修繕とかになるが、新築で購入された入居者が高齢化しお金が集まらないとか・・・
見た目リノベーションされていても、転売できる確証はないし

修繕記録と、今後の修繕予定を確認する事と
修繕積立金は十分か
未納者など怪しい人はいないか
子育て世代の割合も参考にしたほうがいいかも知れませんね。
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相続の問題で簡単には手を付けられない場合が多いです。

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私たち夫婦の引越の後、1Fに他県から引越してきたご家族が引っ越され、1件1件御挨拶され
丁寧なおばあちゃんとその息子(40代後半)に娘さん(20代 子持ち)だなと思っていました。
(以後Bと省略)
そのBさんは、B県の方でこちらに引っ越され、娘さん夫婦がお手伝いに来たと話していました。

その後、隣の空き駐車場にA県の車が置かれていたので、1FのBの方はA県から来たのかと思い
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引越をして半年が経ちます。
私たち夫婦の引越の後、1Fに他県から引越してきたご家族が引っ越され、1件1件御挨拶され
丁寧なおばあちゃんとその息子(40代後半)に娘さん(20代 子持ち)だなと思っていました。
(以後Bと省略)
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No.2さんのいうようにオーナー拒否でしょうね。
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http://www.zensyakuren.jp/index.html
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今、新築を建てている者ですが、ユニットバスの外壁側の断熱材が耳掛け施工をしてないとの事でユニットバスをバラシ、断熱材のやり直しを言われていますが、何か良い対応方法が有れば教えて下さい。
営業初心者につき、上司は自分で解決してみろと言われて、悩んでいます。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

<顧客に対して>
1.顧客に対してお詫びをする。

    <社内、現場に対して>
      事実の確認
      1.施工状態はどうなのか?現状を正しく理解する。
      2.本来はどのように施工されるべきなのか正しく理解する。
      原因追及
      1.設計図の確認。明記されていましたか?
      2.施工の確認。職人は理解していましたか?
      3.現場のチェックは行っていましたか?
      以上をふまえて、改善案を検討して実行しましょう。
      是正処置
      1.是正案の立案(各担当者、業者を集めて考える)
      2.費用の算出
      3.費用の振り替え先、もしくは損出額を決定する。
      4.上司に報告。実施の許可をもらう。
      5.以下、<顧客に対してに続く>

2.顧客に対して不具合の発生原因の報告と是正案を提示する。
3.顧客の了解を得る。
4.是正工事を行う。
   (是正中の経過報告は忘れずに! 写真などの記録も残す。)
   (必要であれば、顧客に現場まで来てもらって確認してもらう。)
5.顧客に報告する。
6.顧客の検査を行う。

上記の対応をスピード感を持って行いましょう。
顧客への途中経過報告も忘れずに!

建築中で良かったですね。
竣工してしまってからでは、壁などの解体ヶ所が多くなり費用もかさみますよ。
一般的には、現場の不具合は現場管理者の責任ですが、誰かが先頭に立たないと
スピード感が無くなり、顧客が怒り出すだけなので、営業ですが実践してみてはどうでしょうか?

<顧客に対して>
1.顧客に対してお詫びをする。

    <社内、現場に対して>
      事実の確認
      1.施工状態はどうなのか?現状を正しく理解する。
      2.本来はどのように施工されるべきなのか正しく理解する。
      原因追及
      1.設計図の確認。明記されていましたか?
      2.施工の確認。職人は理解していましたか?
      3.現場のチェックは行っていましたか?
      以上をふまえて、改善案を検討して実行しましょう。
    ...続きを読む

Q実家の隣に家を建てるのをやめようと思います… 以前、こちらで中古住宅を買おうかどうか迷って質問しまし

実家の隣に家を建てるのをやめようと思います…

以前、こちらで中古住宅を買おうかどうか迷って質問しました。その後、私(妻側)の祖父母が使っていた実家隣の古い母屋を解体して、そこに家を建てたらどうか?という案が持ちあがり、その予定でハウスメーカーなどもまわり、動いていました。

父は、初め「母屋は古くていつか解体の予定だった。ここに来てくれるなら嬉しい」と言ってくれていました。母は、あまりに距離が近いとお互いしんどいのでは?と言われ、あまり乗り気ではありませんでしたが、最後には賛成してくれ、いずれ両親の面倒も見るつもりでいること、(これは旦那が言っています)近いことにもメリットがあるのでは?ということで進めていましたが…

しかし、ハウスメーカーを決め、動き出したところで父にはあまりいい顔をされなくなりました。
土地は父のものなので、何かあった時担保に取られることなどか不安になったのか、(書類に何度も判子をつきましたので)解体費用も結構かかりそうで、不安になったのか、私たちが思ったより早く動いたので気に入らなかったのか。それは分かりません。(ちゃんと了承得て動いたのですが)

何か追加で必要な土地の資料を取りに行くたび、父の表情は曇っていて。
私の妹が急に離婚するかもという話にもなり、土地の話とかでも揉めたのでその疲れもあるのか…結局妹も納得したのですが。

そんなこんなで、昨日は「土地は貸すだけだからな」「ここはメインの土地だから、取られないように」「私(父)が死んだら母、私、妹で土地を分けて。あなたは(私の旦那)婿だから…」と。

主人は土地を取るつもりでもないし、私もそんなつもりも無かったですが、色々な不安でこういうことを言われだしました。

なので、よその土地を買って建てようと思います。それを父に言おうと思っています。
理由としては、父には負担をかけているように私たちには見えること、また、解体して建てるには、残す建物や今建っているものが違法な物があるので登記し直したり、塀を壊したり、解体以外にもお金が沢山かかることが分かったこと。です。

まだ解体もしてないですが、今から身を引くのはありでしょうか?このまま進めても上手くいく気がしません。
ここままだと、何だか私たちがゴリ押ししてるみたいで悪者みたいになってます…

実家の隣に家を建てるのをやめようと思います…

以前、こちらで中古住宅を買おうかどうか迷って質問しました。その後、私(妻側)の祖父母が使っていた実家隣の古い母屋を解体して、そこに家を建てたらどうか?という案が持ちあがり、その予定でハウスメーカーなどもまわり、動いていました。

父は、初め「母屋は古くていつか解体の予定だった。ここに来てくれるなら嬉しい」と言ってくれていました。母は、あまりに距離が近いとお互いしんどいのでは?と言われ、あまり乗り気ではありませんでしたが、最後には賛成...続きを読む

Aベストアンサー

よくある話ですね
要は親父さんの心配事は
自分達が生きてる間に
娘夫婦が借金返せなくなって
家を追い出される事を
心配されてるんじゃないでしょうかね。
担保に入れる土地は
すべてじゃなとだめなのでしょうか?
分筆なりして自分達が建てる
土地だけ担保にいれて
それで借金可能な金額を
出して建てたらどうでしょうか?
もちろん腹を割って親父さんと話した方がいいと思いますよ。
今から方向転換しても親父さんとシコリハ残るでしょうし。

Q新築マンション vs 中古マンション

そろそろ東京にて家を購入しようかと悩んでいる33歳です。(妻(専業主婦)、子一人、年収 600万)
予算帯はちょっと背伸びして8000万円ぐらい(今の年収では夢のまた夢ですが共働き時代にためた貯金が2000万ぐらいあります。)を考えています。

妻は古いタイプの人間で家を買うなら絶対新築!
中古?なんとなく汚そう、一生ものなのに中古なんて、
みたいな固定観念を持っているタイプなのですが、
私としてはネットを調べた限りではいい中古物件に巡り合えたら、
中古の方が良いのではないか?と思っている次第です。
ネット上で中古を進める記事をたくさん拝見して、
おおむね理解はするのですがいくつか疑問があり、
ピンとくる方がいたらご指導いただきたいしだいです。

①東京の資産価値の高いエリアでは価値が下がりにくい
(売値>残債)

資産形成という意味ではエリアが重要なのはよくわかりましたが、
逆に言うと中古で資産価値の高いエリアのアパートを購入すると、
高値掴みさせられるということではないかと心配しています。

②築10年から15年ぐらいが価格が落ち始めていてねらい目

子供が巣立つまで都心の中古マンションに住み、
大学入学と同時ぐらいに売却して、
地方などのゆったりしたエリアに家を買えればいいななんて考えています。
その場合、買った家を売却する時点ではすでに築35年とかになっているわけですが、
それでも都心の一等地(港区とか)で買ったマンションであれば、
売値>残債で売却できる可能性があるものなのでしょうか?
イメージとしてはよくある昭和のビンテージマンションというよりは、
ブリリアとかライオンマンションみたいな一般的やつをイメージしています。

上記資産形成という目標が達成できないなら、
地方で資産にはならないものの低予算で使い捨てのいい住まいを買う方が賢いなと思っています。
難しい質問かと思いますが、
なんでもコメントいただければ幸いです。

そろそろ東京にて家を購入しようかと悩んでいる33歳です。(妻(専業主婦)、子一人、年収 600万)
予算帯はちょっと背伸びして8000万円ぐらい(今の年収では夢のまた夢ですが共働き時代にためた貯金が2000万ぐらいあります。)を考えています。

妻は古いタイプの人間で家を買うなら絶対新築!
中古?なんとなく汚そう、一生ものなのに中古なんて、
みたいな固定観念を持っているタイプなのですが、
私としてはネットを調べた限りではいい中古物件に巡り合えたら、
中古の方が良いのではないか?と思っている次...続きを読む

Aベストアンサー

売却時価格と購入時価格の差を考えると、私もある程度の築年数のモノの方が新築に比べて有利だと思っています。
ただ、奥様の考えの『絶対新築!』と言う気持ちを金銭に換算するのは難しいでしょうね。『絶対に戸建て!』『絶対に都内!』『絶対に〇〇』等、は良い悪いとか高い安いの問題では無いからです。
知り合い(既婚者)で、不動産購入適齢期になった時に予算等考えて新築のマンションを購入して10年ほど住んだ後にその近隣の新築一戸建てに買い替えた者がいます。実は、奥さんがどうしても一戸建ての夢を捨てきれなかったんですね。
うまく買い替えも出来て、更なるローン返済の途中ですが、年々給料も増えて行っているようなので今のトコロは問題なしです。
ただ、最初から新築でなくとも一戸建てにしていたらもう少し状況は変わっていたかもしれませんね。

と言う事で、キャッシュフローの問題以外に、家はそこに住むためのモノですから、奥様のご意見をもう少し取り入れながらの住まい探しをされた方が良いと思います。
また、ご質問の冒頭で、購入予定価格について書いてありますが、私が不動産の営業マンであれば、年収600万円の人には4000万円以上のローンはおススメしません。『少し背伸び』とありますが、背伸びしすぎで何かしらの状況が変わった場合に対応が出来なくなります。

売却時価格と購入時価格の差を考えると、私もある程度の築年数のモノの方が新築に比べて有利だと思っています。
ただ、奥様の考えの『絶対新築!』と言う気持ちを金銭に換算するのは難しいでしょうね。『絶対に戸建て!』『絶対に都内!』『絶対に〇〇』等、は良い悪いとか高い安いの問題では無いからです。
知り合い(既婚者)で、不動産購入適齢期になった時に予算等考えて新築のマンションを購入して10年ほど住んだ後にその近隣の新築一戸建てに買い替えた者がいます。実は、奥さんがどうしても一戸建ての夢を...続きを読む


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