建売分譲住宅で容積率オーバー

建売住宅を取得し、借り入れを行って全額払込み登記等を終え謄本を受領したところ、契約時と謄本で建物の面積が相違しており、容積率オーバーになっていました。

不動産業者、司法書士等からは特に説明がないのですが、銀行への説明や資産価値として不安があります。

どんな対処ができるのでしょうか？契約自体の無効化も考えるべきでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11466 回答日時： 2004/09/24 12:31

まず本当に建築基準法上容積率オーバーなのかどうか確認してください。

登記の床面積からご質問者が単純に算出したのであれば異なる可能性は十分あります。（というより一致しないことが多い）
基準法で定められている容積率の計算に算入する床面積の計算は単純ではありません。色んな例外もありますので。
竣工検査済証があれば多分間違いはないですし、なんにしてもまずは業者にお聞きになってください。

この回答へのお礼

コメントありがとうございます。

ご指摘の通りで、登記の面積から単純に算出しています。ただ、確認申請と比べると建物の面積が１Fが変わらず２Fのみ増えているので、単純に何かの変更があったのかという気になってしまいました。おっしゃる通りいずれにせよ、業者に確認してみるのが良いかと思います。

お礼日時：2004/09/26 09:20

No.4 回答者： nobugs 回答日時： 2004/09/25 01:09

一階部分に駐車スペースがありませんか？

建築基準法では、車庫・駐輪場は延べ床面積に参入されません。

建築基準法施行令第二条１項４号
　延べ面積　建築物の各階の床面積の合計による。ただし、法第五十二条第一項 に規定する延べ面積（建築物の容積率の最低限度に関する規制に係る当該容積率の算定の基礎となる延べ面積を除く。）には、自動車車庫その他の専ら自動車又は自転車の停留又は駐車のための施設（誘導車路、操車場所及び乗降場を含む。）の用途に供する部分の床面積を算入しない。

この回答へのお礼

コメントありがとうございます。

駐車場はあるのですが、建物とは離れているため直接影響はしていないと思います。
ご指摘のような形で、他にもいろいろと計算のルールがあるということのようですので、業者さんに計算根拠を含めて教えていただくのが良いのかと思いました。

お礼日時：2004/09/26 09:23

No.2 回答者： noname#16670 回答日時： 2004/09/24 03:11

建築物検査済み証「竣工検査済証」は手元に所持されておられるでしょうか？

容積率の計算は専門家の手によるモノなのでしょうか？

計算ミス程度の差ですと、申請図面の修正と言う手もありますが。「許容容積率に余裕がある場合等は」


建築確認申請を提出され。工事に着手

工事の完成時に、建築竣工検査を都道府県の建築審査課叉は民間建築確認審査機構等、建築確認申請を提出された機関で受けて、検査済み証が交付されているはずです。

申請設計図書と完成物に相違があると検査に合格しません。検査済み証が交付されません。

ですので。
（財）住宅保証機構の１０年保証証書受領とか。
公的な融資の場合支障が生じます。

今回は銀行融資と言う事で、実際に建物が完成し、登記されておられれば、銀行さんが特にその点を問題視する事は無いと思いますが。

住宅は登記されれば、locust の財産になった訳ですので。不動産業者さんや司法書士さんの仕事は終えた形になっていると思います。

ただ。住宅と言いますのは、私の経験では、
長年住む家です。１年、３年、５年経過すれば、いろいろ不都合や、クレームが出てくると思います。

その時の保証、叉は瑕疵の問題。
その為に１０年保証制度とかがあります・・
竣工検査証が無い建物の場合往々にして前記の１０年保証制度とかの、後日の保証関連に曖昧な部分が多い事が多数ありましたので。

高額財産としての住宅の価値。
いろいろ考え方はあると思います。
私の持論としては。
建築基準法や関連諸法規に適合した、後日の保証等も
充分なされているモノが価値ある建築物「住宅」と
考えています。


私は、今回ご質問を見て、保証とかのその辺の方が少し心配な感じが致しました。

この回答へのお礼

コメントありがとうございます。

不動産取引は、「どんなに大手でも信じこんではいけない」とか「ここは自分でまずチェックしておかないと後からでは遅い」といった話が多く、いろいろ不安が残ります。今回の件も特に何も説明はないので、気にする必要がない話なのか「仕事が終わっている」ためなのか…

お礼日時：2004/09/26 09:02

No.1 回答者： ricot 回答日時： 2004/09/24 02:45

住宅ローンであれば申し込みの際、確認申請書の写しを提出しますが、それは基本の申請書で、申請した後、都合で容積が増えたのかも知れません。

でも容積の前に、建蔽率は基準値以内なのでしょうか？だとすると上に高い建物ですね？それとも建蔽率が甘くても低い建物しか建てられない地域なのでしょうか？
ま、それはともかく、容積率が基準値以内だったらどんな建物だったでしょう？あなたはそれを買いましたか？
今の大きさだから買ったのですよね？それに長年済み続けるならば借り入れた銀行へはちゃんと返済していくでしょうし、あえて銀行に申し出る必要は無いと思います。銀行は担保として扱うので家の写真も撮ってある筈。それで見ぬけない（または、見ぬかない）のですから。取引の際銀行で名義変更の手続きするでしょうその時も広さ確認をするチャンスはあるのです。
問題になるときは次に買う人がローンで買う場合です。
気の小さい（失礼）銀行なら担保設定してくれません。よって売り難いということです。
そんなことより住宅として申し分無いなら容積率自体欠陥ではないので水に流した方が得策じゃないですか？
どうしても許せないというなら苦情を言って他の家にするとか。仕方ないですけどね。それなら早い内が良いです。

この回答へのお礼

コメントありがとうございます。

おっしゃる通り、一番影響が出うるのは、仮にいつか売却しないとならなくなったときに、借入ができないがために買い手がつかないような場合かと思います。住むには不満のない家ですので、もし支障がないのであれば、このままにするつもりです。

お礼日時：2004/09/26 08:41