アパート契約更新時の家賃値下げ交渉と退去時の精算額交渉の仕方について

テラスハウス　3SDK　家賃128,000-に済んでいます。
約20年前から3人で住んでいましたが、2ケ月前から2人になりました。
そこで、まず家賃値下げ交渉をして、折り合いがつかなかったら、もう少し安い別のアパートに転居するつもりです。

(1)値下げ交渉について
　以下の点を指摘したいと思っています。
・インターネットで近所の同程度の物件を検索すると、ここよりすべて安いので、事例を数件提示するつもりである。
・約20年住んでいるので、10回ほど契約更新していて、毎回更新料　\118,000-支払いってきた。
・その間室内の修復は一切受けてない(畳表、畳本体、壁紙のはがれなど)。
・網戸は1回くらい交換してもらった。

　ほかにチェックポイントありますか。
　どんなストーリにすればよいでしょうか。

(2)退去する場合の支払減額について
・契約の原則では、退去時に原状回復費用を我々が負担することになってます。
　原状回復費＝預けている敷金で不足の場合追加支払い。
　一定期間(20年?)以上居住の場合、原状回復は不要という話を聞きますが、そうですか。
・更新料10回ほど支払ってますが、これは貸主が何に使うお金ですか。

　どんな点を主張できるでしょうか。

　よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/02/06 09:38

家賃交渉は基本的にはいつでもできる。

20年住んでいれば少し値下がりすることも多い。
ただ、気持ちは分かるが、（１）に関しては交渉のカードとしては強い効果はないよ。


近隣の競合物件の方が安いウンヌンはホントによく使われるネタ。
貸主側の目線では、他者との比較自体はあまり効果がなく、修繕費を支出したくないとか次の入居者が期待できないとか、そういう都合で値下げに応じる。

これは冷静になって考えてみれば分かると思うけれど、近所のスーパーで「他のスーパーの商品の方が安いからおたくも下げろ」という『交渉』が通用するかどうか。
せいぜい他店の広告を持ってくれば値引くという一部の家電量販店くらいじゃないかな。
「他の物件が安い」と言えば、「ではそちらへ引っ越してはいかがです？」と返されておしまい。
ただし、本件の場合は20年前から同じ賃料なので、少し安くなる可能性は高いと思う。


10回更新していることは別に家賃を下げる根拠にはならない。
更新料を払う契約をしているのだから、契約を履行しているだけ。
ところで、家賃額が12.8万なのに更新料は11.8万というのはなぜ？
管理費が１万だとすれば、随分と高いなぁと思ったり


内装の修繕に関しては、居住中の経年劣化の修繕は借主負担であり、貸主負担ということはナイよ。
網戸の関しても同じで、これは大家さんの義務ではなく、大家さんからのサービスという部類のもの。
設備の故障や建物の不具合とは違うのだから。
とはいえ、これも20年住んでいれば大家さんからのサービス的な修繕を受けられる可能性はある。
ある意味もろ刃の剣だけどね、家賃は下げない代わりにクロスと畳を張り替えると言われるとか。


この貸主がサービス面で素晴らしいとは言わないが、設備故障や不具合などの修繕義務を怠っているわけでもないしそのほか過失もないと思われる。
質問者の主張は無過失の貸主に対してケチをつけるようなもので、いわばケンカを売ってるようなもの。
値下げが通ったとしても、その後は心証がかなり悪くなるので何かと不利益になる場合も。
この内容で当然のように交渉をすると誤解を招いて没交渉になる恐れもあるしね。
もちろん、空室が目立つような借主の強いエリアであればゴリ押しもアリだけど。
空室にしたくない貸主の足元を見てゴリゴリと家賃を削っていく。

やんわりと交渉するとして、ただ単に「近くに安い物件があったので引っ越そうと思うんだけど、今の住まいが気に入ってるので少し家賃が下がれば住み続けたい」などと話せばいいと思うよ。
気に入っているというワードを入れると、管理会社や貸主も悪い気はしないので、「20年も住んでくれていたんだから」と値下げに応じやすくなることもある。


（２）について。

＞一定期間(20年?)以上居住の場合、原状回復は不要という話を聞きますが、そうですか。

漠然としているのでどの点を指摘しているのかにもよるけれど。
退去時の修繕費の借主負担に関しては、まずは契約書等に記載された内容が有効になる。
その内容が現在の消費者保護法や裁判例などに照らし合わせて過大な負担を強いる内容であれば、裁判を経て適切な額まで減額される。
減額されてゼロ円（原状回復不要）になるケースもあるだろうが、「一定期間以上の居住」が必ずしも要件になるわけではない。
具体的には、クロスは６年で１円の価値になるという国交省のガイドライン（法律ではなくガイドライン（指針））があるが、契約書で６年目以降も10％の負担ウンヌンと記載があれば、それは過大な負担とまでは言えないので有効になる可能性が高い。
同じくガイドラインでは毀損させた場合には居住年数に応じた経年劣化を考慮しない部位（フローリングや襖や畳表）を明示している。
（フローロングなどは建物の耐用年数から計上する場合もなくはないので、「一定期間20年」というのがそれを指している可能性もあるかも？）


＞・更新料10回ほど支払ってますが、これは貸主が何に使うお金ですか。

これは家賃などと同じ。
貸主が貸主負担分を家賃収入の中から支出するので、更新料もその一部になる。
ただ、これは貸主が自らの支出の原資とするものなので、借主側が借主負担分について更新料10回払ったから減額しろという主旨の交渉は通用しない。


退去時の修繕費を最小限に抑えるには。
現時点ではガイドラインを使うのが最も効果的。
ガイドラインを熟読・理解をした上で、ガイドライン準拠で清算を行うこと請求し、場合によっては少額訴訟も辞さないという姿勢で交渉に臨む。
少額訴訟から普通裁判へ移行されると裁判費用がかなり痛いが、そこまで戦う貸主は少ないのでそこを狙う。

また、借主に修繕義務のある部分に関しては、管理会社や貸主側の業者だと割高になる場合もあるので、自分の知り合いなど信頼できるところへ割安で依頼するとコストダウンになる。
ネットで安い業者に頼むと施工不良など後で後悔することになるので業者選定は注意が必要。
ホームセンターには使いやすい補修材などがたくさんあるので、自分で修繕するのもコストダウンになる。
ルームクリーニングなどは特に効果がある。
素人でもプロの２倍時間をかけてかなりきれいになるので、貸主は清掃業者を入れる根拠がなくなる。
ルームクリーニング代（3～6万くらい）は請求されなくなるし、請求されても拒否も可能になる。


ながくなったけど。
家賃の安い物件があるなら、そっちに引っ越しちゃった方がいいかもね。
家族構成が3人→２人なら３ＬＤＫは不要だろうし。

交渉がうまくいくことを祈る。

この回答へのお礼

長文の細かいご説明ありがとうございます。

＞ここよりすべて安いので
＞＞交渉のカードとしては強い効果はないよ。
でもここより高いアパートないですよ。
管理会社と契約してますが、その会社は建築専門で、仲介は副業みたいです。
最近の市場調査してないとしか思えないです。

＞今の住まいが気に入ってる
その通りです。中古マンションや建売なら今すぐ買えるんです。
しかし、数年後もっと田舎に転居して、立派な家を買う計画なんです。
その辺の事情は文書で詳細説明しています。
(実はすでに文書提出済み、今週返事くるはずです。)


＞国交省のガイドライン
ズバリそれです。
信頼できるそういう情報がどこにあるのか、知らなくて探してました。
それで充分です。

繰り返しますが、安くならなくても、納得できればＯＫなんです。
転居準備もしてます。

お手数かけました。

お礼日時：2018/02/07 06:29

No.1 回答者： in-going 回答日時： 2018/02/03 21:07

大家しています。

>　インターネットで近所の同程度の物件を検索すると、ここよりすべて安いので、事例を数件提示するつもりである。

　以前そんな交渉を受けましたが、「ご検討の必要はありません。」とお願いしている不動産会社から『解約届』を速達で郵送させました。
　『数件提示』出来るならそちらにお引っ越しなさることです。

>　原状回復費＝預けている敷金で不足の場合追加支払い。
　一定期間(20年?)以上居住の場合、原状回復は不要という話を聞きますが、そうですか。

　いいえ。フローリングの毀損等、ガイドラインでも『経年劣化は考慮する必要はない』となっているものもあります。

>　更新料10回ほど支払ってますが、これは貸主が何に使うお金ですか。

　「質問者様のところでは給与は何にお使いですか？」という質問と同じです。

この回答へのお礼

お１人の大家さんのご意見として参考にさせて戴きます。

「交渉」というのは一方的に「下げろ」という意味ではありません。
その家賃が妥当だということを「お互いに納得できるように情報交換しましょう」ということです。

>ガイドラインでも『経年劣化は考慮する必要はない』
そういうことが知りたかったんです。もっとほかにもあるだろうと・・・。
インターネット検索すると、強引な意見が目につくので、ここで聞くのが早いかと思って。

安直すぎたようです。

お礼日時：2018/02/05 06:01