希望していた地域に、ほぼ希望していた大きさの中古物件が出ました。築22年の木造住宅です。価格は土地値、見た目もあまり悪くないので、少し前向きに検討してみたいと思っています。
そこで、いちばん心配なのは、やはり見えない部分の老朽化と今後の耐用年数のこと。リフォームして住むだけの価値があるか、住んで大丈夫か、という点です。そのあたりはどのようにチェックすればいいのでしょうか?
あと、中古住宅ゆえの注意点(法律や費用・ローン、起こりそうなトラブルなど)があれば、教えてください。

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A 回答 (2件)

戸建ての売買の場合、現状有姿で引き渡すことが基本ですから、契約書以外に通常「付帯設備表」というものを添付してもらい、それに基づき、引渡し前に再度現地で確認することになります。


内容は、照明やクーラーなど、置いていくものと持っていくものの区分と使えるかどうかの記載、あとは構造上主要な木部の腐食や給排水設備の故障、雨漏り、シロアリなどについて過去に異常があったかどうかと、直している場合はその状況などがメインとなります。
特に後者の部分は、契約書でもうたってある売主の瑕疵担保責任という部分に該当し、これは通常、引き渡してから2~6ヶ月程度の範囲で売主が責任を持つことになっています。
ただ築22年ともなると、さすがにそこまで責任は持てないということで、売主もその条項は消して欲しいと言われることが多いし、我々仲介業者もなるべくトラブルになりたくないので、瑕疵担保責任は負わない旨を特約に入れることがほとんどです。どうしても個人間の売買では、そこら辺の限界がありますが、最低でもそれらの項目はどうするのか事前にしっかり把握した方が良いでしょう。
また購入時には登録免許税等の税金がかかりますが、木造は築15年以上ですと、軽減措置が使えない等のデメリットはありますので、多少の金額ではありますが、そのあたりもあらかじめ調べた上で、契約するようにしましょう。
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まず、認識として価格に建物評価を入れているかどうかだと思います。

土地値としてお買いになるということであれば売主に対し瑕疵担保を求めるのは無理があるでしょうし建物については自己責任ということになるでしょう。
建物や土地について調査をしてくれる会社があります。下記のホームページをご参照ください。

参考URL:http://ie.inn.co.jp
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Q住宅の耐用年数26年

とある住宅メーカーのHPから引用

住宅の平均寿命は、イギリスの75年、アメリカの44年と比べ、
日本は約26年。また、これからの住宅に期待される耐用年数は
50年以上を望む人が約半数を占めています。

このような文言のCMが、色々な住宅メーカーのCMに頻繁に出て
きます。
この ”日本は約26年” の根拠や、出典資料をご存知でした
らお教えください。

私は、田舎の生まれですが、私の家の近所にはこんなに短い耐
用年数の家はありません。
本当に、日本の家の寿命はこんなに短いのでしょうか。

Aベストアンサー

gutoku2さん初めまして。
まずはじめに文言について、定義させて頂きます。
建物の平均寿命は建物が建てられてから、解体されるまでの年数を言います。
耐用年数については建物が建てられてから通常どの程度使用出来るかと言う年数を言います。(あくまで計算上)
日本の住宅の平均寿命が26年という根拠ですが、これは固定資産台帳(固定資産税を払うために税務署が作成しているものです)による調査から建設年次と除去年次を調べその年数が寿命となります。その平均値が平均寿命です。但し、その調査はその年に除去された建物が対象となります。(人の平均寿命の出し方とほぼ同じだと思います)もちろんこの数字には新築であろうと関係なく数値に反映されます。(人の場合、赤ちゃんの死亡も入るのと同じです。)
出典はと言うと日本建築学会が総務省(政府)の依頼で作成したものです。(もちろん全数調査ではないと思いますのでどこまで正確かと言うことは言えませんが)
ここまでははっきりとしたことなので、いいのですが、26年という数字は、私の記憶では15~16年前の数字だったと思います。(バブルの頃)地上げされて解体された建物なんかも含まれています。
少し専門的になりますが、補足説明が必要な場合は下記をご覧下さい。
http://dspace.wul.waseda.ac.jp/dspace/bitstream/2065/377/1/Honbun-3531.pdf

耐用年数については、一般の方々に認知されているものとして税金の減価償却に使われる耐用年数が最もポピュラーなものではないでしょうか?これはあくまで税額控除用のものであり、本来の耐用年数とはいえません。
参考に
http://lab.kozo.co.jp/joho/jo06/jo_0602.html

建物の耐用年数は一概に何年と言えるものではありません。周辺環境、設計条件、施工状況、メンテナンスの状況などにより、大きく変わります。例えば鉄筋コンクリート造の場合、
http://www5e.biglobe.ne.jp/~r673/%8FC%91U%8Cv%89%E6/taiyonensu.html
と言った計算式はありますが、あくまで理論上の数字です。もちろん日本には世界で最古の木造建築があるように火災で燃えない限り延々と立ち続けているものもあります。(その代わり腐った柱は取り替えるなど、すべての部材が建設当初のままというわけにはいきませんが)

ちょっと説明が長くなってしまって申し訳ありません。
これでも分かりやすく説明したつもりです。それでは

gutoku2さん初めまして。
まずはじめに文言について、定義させて頂きます。
建物の平均寿命は建物が建てられてから、解体されるまでの年数を言います。
耐用年数については建物が建てられてから通常どの程度使用出来るかと言う年数を言います。(あくまで計算上)
日本の住宅の平均寿命が26年という根拠ですが、これは固定資産台帳(固定資産税を払うために税務署が作成しているものです)による調査から建設年次と除去年次を調べその年数が寿命となります。その平均値が平均寿命です。但し、その調査はその年...続きを読む

Q建て売りの木造住宅の耐用年数って?

中堅の住宅会社の建て売り住宅って、何年くらい持つものなのでしょうか?
25年ローンで買って、ローンを払い終わったら建て替えしなければならないように思うのですが?

Aベストアンサー

住み方にもよるのではないでしょうか?
こまめに手直しすれば50年以上いけると思いますが、
僕の以前住んでいた家は20年で水周りがダメになりました。どこも大体その位で台所や風呂場などの配管や床材がダメになるみたいですネ。補修する時にアレモこれもという事になり、リフォームに数百万かかりました、むかしの、木造家屋の場合は風呂場とか台所の作りが簡単だつたり、風呂場だけ外にあったりで返って長持ちするのんじゃないですかネー?、参考になれば幸いです。
以上

Q子どもの騒音について 現在生後4ヶ月の子持ちで、集合住宅の1階に住んでいます。 私が住んでいる集合住

子どもの騒音について
現在生後4ヶ月の子持ちで、集合住宅の1階に住んでいます。
私が住んでいる集合住宅はお隣どうし部屋が面していないため、産後も近隣の方とは良好な関係が築けておりました。
しかし3月にしばらく空室だった2階に小学生と幼稚園のお子さんがいる方が引っ越されてきたことで、こちらがノイローゼ手前まで来てしまいました。

引っ越しされてきた当日からドタバタと子ども達がうるさかったのですが、こちらにも子どもがいるため仕方ないかなと思っていました。ただ引っ越しされてから1週間後にご挨拶に来られたのですが、ご挨拶に来られる間、春休みのためか朝から晩までずっとうるさく段々とイライラしてきてしまい、正直早くにご挨拶に来てくださらないことに上の方に対して少しばかり不信感をいだいてしまいました。
日常生活における生活音はある程度、室内でボールで遊ぶ音も飛び跳ねる音も許容範囲なのですが問題は外で遊ぶ音なんです。

私が住んでいる部屋のベランダ前に石畳の通路というか軽く開けているところがあるのですが、小学校が始まると放課後毎日のように友達を連れてそこに自転車やスケボー、ラジコンカーや鬼ごっこ、かくれんぼなどをして遊ぶようになってしまい、子どもがお昼寝していても起きてしまうほど騒がしく、またお母さん達がうちのベランダ横で井戸端会議を始めてしまうため、リビングには声がだだ漏れで、洗濯物も干しているためなんだか気になってしまい家にいるのが苦痛に感じてしまうようになりました。
放課後になるとうちのベランダ前から上の階の子にお友達が大声で遊ぼうなどと誘うのも正直びっくりしてしまいます。

放課後の時間になると公園に出かける対策をとるようにしているのですが、うちの子どもを遊ばせようにもまだ寝返りも打てないためただベビーカーに乗せて歩くだけで1時間も時間を潰すことができません。
また天気が良い日でも、ベランダ前で遊ばれるとカーテンを閉め切ることになり、子どもにのんびりと日光浴も出来なくなってきてしまいました。

苦情を言いに行くことも考えているのですが、旦那は激務で朝は早く、夜は遅いため同行を頼むのは難しく、またこちらも子どもがいるためお互い様なのかなと思う面もあります。また、集まっているお母さん達の年齢も私とは10歳ほど離れているようで、気が引けてしまいます。
どうしたら良いのでしょうか⁇

子どもの騒音について
現在生後4ヶ月の子持ちで、集合住宅の1階に住んでいます。
私が住んでいる集合住宅はお隣どうし部屋が面していないため、産後も近隣の方とは良好な関係が築けておりました。
しかし3月にしばらく空室だった2階に小学生と幼稚園のお子さんがいる方が引っ越されてきたことで、こちらがノイローゼ手前まで来てしまいました。

引っ越しされてきた当日からドタバタと子ども達がうるさかったのですが、こちらにも子どもがいるため仕方ないかなと思っていました。ただ引っ越しされてから1週間後に...続きを読む

Aベストアンサー

4ヶ月のお子様では 神経質になってしまいますよね。
産後ウツになりかねないですよね。
難しい問題です。
管理会社に苦情を入れるしかありませんが
気になりだすと 其処にばかり集中してしまうので 
余計煩く感じてしまうのかもしれないですね。
ただ
集合住宅である以上
仕方ない事もあると思います。
一番は そのお子様達と仲良しになる事だと思います。
もちろん一本線を引いた仲良し。
そうする事で
親は関係なく
今 赤ちゃんねんねしてるから 静かに出来るかなァ~。。。
とか
要求できるようになると思います。
赤ちゃんのお散歩がてら その子達の遊んでいる様子を見せるとか。
子供達に直接お願いすることで親との関係も悪くならずに
理解できる親なら ちゃんとお子様達に言い聞かせもしてくれると思います。
最初はうっとおしく感じるかもしれませんが
子供達に赤ちゃんを見せる事で
理解し納得する場合もありますよ。
今のままではイライラが募るばかりになってしまい
疲れてしまいますものね。
なんとか打開策があるといいのですが。

Qネットで希望の中古マンションを探しましたが私の希望価格と差があって迷っています。

今は地方に一戸建てに住んでいます。
今後のことを考えて親戚が近い都内と考えてネットで探して良い
物件がありました。2LDK・SPC・1982年築・50.96mで
管理8200修繕10000です。価格は2千480万です。
私の希望としては二千万前後と考えていたのですが交通の便もよく
値段で悩んでいます。購入金額は現金で買いたいのですが現金で購入
した場合どの位値引き交渉が妥当なのでしょうか?そして購入してから
賃貸としてしておいてから家を整理してから移りたいと考えて
います。ただ新聞などで不動産はこれから安くなるなどと書かれて
いて今買うかもう少し様子をみてから買うか悩んでいます。
良きアドバイスがありましたら宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

複数の中古物件を購入しています

現金で購入するからと言うより

・すぐに契約できる事を優先するでしょう

ローン条件だと制約できないことも多いですから...

わたしなら...での回答しかできませんが、

過去最大22%DOWNで買いました

>今買うかもう少し様子をみてから買うか悩んでいます。

住居に切羽詰まってないならのんびり作戦をお薦めします

2480万円なら「500万円DOWN+即決」での条件提示から交渉しますね

1900万円の提示で「他に買い手が見つかればそちらにどうぞ、1-2ヶ月は待ちますので売る気になられたら声を掛けて下さい」

これでも良いかも?

マンションなんて売り物はいくらでも出てきます
その物件で1戸売れると噂を聞きつけて次々に新規の売り物が安く出てきたりしますね

買いに行けば高いのが不動産です

相手が売りに来るのを待つくらいの気持ちでちょうど良いのです

>購入してから賃貸としてしておいてから家を整理してから移りたいと考えています。

これは疑問...

貸すならその物件は自分の住まいではないと割り切るべきです

・いつまでも居座られる
・入居者は自分の家と思ってはくれませんので...傷みます

様子を見る余裕が有るなら安く買えるのも不動産の特徴です

複数の中古物件を購入しています

現金で購入するからと言うより

・すぐに契約できる事を優先するでしょう

ローン条件だと制約できないことも多いですから...

わたしなら...での回答しかできませんが、

過去最大22%DOWNで買いました

>今買うかもう少し様子をみてから買うか悩んでいます。

住居に切羽詰まってないならのんびり作戦をお薦めします

2480万円なら「500万円DOWN+即決」での条件提示から交渉しますね

1900万円の提示で「他に買い手が見つかれ...続きを読む

Q木造のアパートに住んでいます。生活の音に関して教えてください。

こんばんは。
昨日木造のアパートに引っ越しをしました。
普通の1DKタイプで隣と2軒で2階建てです。
生活をしていましてたとえばナイロンの音とか物を移動したりとかベッドで寝ている音とか何か作業をしている音など生活音は隣に聞こえたりしている物でしょうか。
もし聞こえていたら悪いかなと思いまして。
結構気を遣って音を出ないようにはしていますが、少し神経質すぎますでしょうか。
ちなみに外の音は聞こえます。
アパートに住んでいる皆様はどのように生活されていますか?
アドバイス、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんばんは 元管理会社の者で賃貸マンションに在住しています。

さて生活音ですが、あまり神経質にならない方がいいと思いますよ。確かに人間が住む以上生活音が発生するのはいたしかたないことですし、それが嫌なら一戸建てに住めばいいだけの話ですし、その事を居住者の方は了解の上で入居しているわけですから。

ただ、一般社会におけるマナーは遵守しなければなりませんね。例えば深夜に叫ぶとか、ステレオの大音響の問題、或いは臭いなどこのような点は遵守すれば特に問題はないかと思います。

また、木造の音の伝導は意外にも鉄筋よりも伝わりにくいと言うケースもあります。
理由は柱に打ち付ける音(引き戸の開閉音を目一杯開く等)する場合、鉄筋の方が響きこともあります。
要は柱、壁に直接あたる場合は鉄筋の方が木造に比べ反響するケースもあると言うケースも覚えておいてください。(断熱材を貼っている場合もありますので、そう心配はありませんが)


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