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所有者が居住中の中古物件を内覧させていただき価格交渉中です、1250万ほどの物件ですが購入にあたって注意しなければならない事、全額現金購入ですので入金時期 立ち退き等のタイミングがどうなるか知識がなく不安です。不動産屋に聞けばいいのですが事前の知識として知りたいです。所有者は少し借金があるようです。

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A 回答 (4件)

手付金はともかく、残金は日付を先にした小切手にするという選択肢も。



立ち退きも引越しも予定通り行かないことがありますから、退去前の清掃(前所有者負担)や新しい所有者の貴方が荷物を運びこむ日などをきっちり話し合って、ずるずると引渡しの予定が延びないようにプレッシャーをかけておくと。
家具などを撤去したら、そこに瑕疵がある可能性もありますから、ベストは、立ち退いて何もない状況で確認してからの契約。それが無理なら、修理が必要なほどの傷みが後から判った時、どちらがどういう形で負担するか、契約書の中に折り込んでおく。
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この回答へのお礼

ありがとうございました、ぜひ参考にさせていただきます。お礼が遅くなりましてすみませんでした。

お礼日時:2014/06/24 09:50

いわゆる「一発」でやるのはご心配の通りリスクが発生します。



私なら以下の流れでやります。

・契約締結・手付金支払

・残金決済・所有権移転・抵当権解除・明け渡し

契約書の特約条項には次の通り記載します。

「売主・買主は決済日当日物件が即座に引き渡す状態になっていることを確認後、決済および所有権移転手続きを行うものとする」

手付金は極力少なくするのがいいでしょう。違約金は価格の20%程度。

細かい点は不動産業者と調整してください。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。立ち退きできていなければ決済しないですね。契約では手付と不動産屋の手数料も半額程度要求されると思いますが。専任。

お礼日時:2014/06/21 17:25

ローンの方が融資担当者が慣れているので安心なのです。

全額現金購入はすべて自分の責任でリスクを負わねばなりません。普通は所有者の借金(ローン残金)は物件価格よりも多いはずです。売主が貴方から貰うお金でローン完済できるなら、その物件の設定価格は高過ぎると思います。逆に売主は是非とも売値でローン残金を完済したいと思っています。
手付け金を入れるだけで退居してくれれば良いのですが、多くの場合には退居してくれません。全額貰うことでローンの返済ができるかできないかなのです。融資担当者なら売主のローン事情も調査できるのでリスクも分るのです。買うかどうか分らない者には教えたがりません。もちろん、売買契約書には決済後に速やかに退居すると記載するでしょうが、本当にそのようにしてくれるかどうかです。
決済時には登記簿謄本をお金と交換し、売主がローン完済して抵当権が解除されないと登記して自分も物にすることができません。出て行かない場合は契約違反ですが、居住権があるので面倒なことになります。
不動産屋は契約書があるので絶対に大丈夫と言いますが、相手が契約違反した時の後始末はしてくれません。だから私はそのような物件を無理しては買わないのです。世の中には居住中の物件は2割程度はあるのではないかと思いますが、そのすべてがリスクであるとは思いませんが、万が一も有り得るのです。
敢えて買わない理由がもう一つあります。居住中とは売り主は良い値で売れなければそのまま住んでおれば良いのです。大幅な値引き交渉になかなか応じようとはしないのです。退去している空き物件ですと、マンションでは管理費や修繕積立金がかかります。だから、大幅値引きしても早く売りたくなるのです。また、空室の方が隅から隅までじっくりと点検できて失敗がありません。
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この回答へのお礼

ありがとうございます、居住中の物件は手を出すなですかね、引越し期限を明記していても退去してもらえない場合催促するのは買主契約解除しても売主にお金がなければ泣き寝入りみたいなことになりそうですね。

お礼日時:2014/06/19 20:26

 


>入金時期 立ち退き等のタイミングがどうなるか

どうなるか、では無くて「どうしたいか」ではないですか?
手付け、退去、入金、不動産登記、
私ならこんな順番を要求します
 
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この回答へのお礼

わかりやすい回答ありがとうございます、それがいいようです。

お礼日時:2014/06/19 20:32

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Q中古物件の「居住中」って?

インターネットで中古物件の情報を見ていると、「居住中」というのがあります。「居住中」と書いてある物件に興味がある場合、以下のようなことはどうなんでしょうか?
1.内覧はできるのか?
2.購入を決めたら、いつぐらいに退去してもらえるのか?
3.退去の際には、壁紙の張り替えやハウスクリーニングなどをしてもらえるのか?
4.そもそも、売却情報を出しているのに、居住しているのはなぜ?
5.ローンが払えないなどで売却しなければならない場合、購入した後に嫌がらせなどのトラブルはないのか?
どれか一つでも良いので、お願いします。

Aベストアンサー

業者してます。

>1.内覧はできるのか?
通常は出来ます。ただし売主(居住者)の都合がありますので、日程調整が必要です。

>2.購入を決めたら、いつぐらいに退去してもらえるのか?
物件により違います。買い換えなどの事情によるものであれば、数ヶ月かかることもあります。一番多いのは1、2ヶ月程度です。

>3.退去の際には、壁紙の張り替えやハウスクリーニングなどをしてもらえるのか?
基本的にはしてもらえません。不動産業者が売主である物件を除いて、現況のまま引き渡しとなります。一般の方が買主の場合は、ローン特約による契約解除や、手付け放棄による解除などの売主にとってのリスクが少なからずありますので、売主が引き渡し前にお金をかけることは通常しません。

>4.そもそも、売却情報を出しているのに、居住しているのはなぜ?
買い換え希望によるなどの場合は、売ってお金を作らないと新居が購入できない等の事情からです。

>5.ローンが払えないなどで売却しなければならない場合、購入した後に嫌がらせなどのトラブルはないのか?
絶対無いとはいえませんが、無視してもいい程度の可能性だと思います。

業者してます。

>1.内覧はできるのか?
通常は出来ます。ただし売主(居住者)の都合がありますので、日程調整が必要です。

>2.購入を決めたら、いつぐらいに退去してもらえるのか?
物件により違います。買い換えなどの事情によるものであれば、数ヶ月かかることもあります。一番多いのは1、2ヶ月程度です。

>3.退去の際には、壁紙の張り替えやハウスクリーニングなどをしてもらえるのか?
基本的にはしてもらえません。不動産業者が売主である物件を除いて、現況のまま引き渡しとなります。一般の方...続きを読む

Q中古戸建て購入。居住中の売主が退去できない可能性が

売主が居住中の中古戸建てを購入しようとしています。

■2月中旬:内覧や情報収集  ■2月下旬:手付金入金
■3月上旬:半金入金(無事ローン審査通過)
■3月中旬:売買契約成立

□来週、金銭消費貸借契約に行く という所まで来ています。

売主は、2月の内覧の時に、すでに引っ越し準備を進めていて
8割の家財道具は梱包済みで「 売れたらすぐに引っ越す! 」と言っていて、
半金入金した時点で、「 4月下旬までには引っ越しします 」と言っていました。 ※口約束
不動産屋も、GWまでにはお引っ越しできます!と言って下さっていました。

【 2日前、売主から連絡が入りました
   引っ越し予定だった所がダメになり、まだ引っ越しできない。
    決済を5月にして、自分が引っ越せるまで引き渡しは待って欲しい。と。 】

月を跨げば金利って変わりますよね・・・?
追い立て追い出すような、後味が悪くなる形にはしたくないのですが、
◆売主の要望は受けざるを得ないのでしょうか?

自分達は、不動産屋と売主の言葉を鵜呑みにして、
すでに5月中旬(GW以降)に引っ越しを計画しており、仕事のお休みも5月中旬で申請済み。
お手伝いいただける方へも、5月中旬で打診済みです。

今は賃貸住まい、解約は1カ月前に言う決まりなので、そろそろ電話しようかと
考えていた矢先の、売主の言葉・・・  早とちりしちゃったのかな・・・。どうしよう。
もう、待つしかないのでしょうか…。

売主が居住中の中古戸建てを購入しようとしています。

■2月中旬:内覧や情報収集  ■2月下旬:手付金入金
■3月上旬:半金入金(無事ローン審査通過)
■3月中旬:売買契約成立

□来週、金銭消費貸借契約に行く という所まで来ています。

売主は、2月の内覧の時に、すでに引っ越し準備を進めていて
8割の家財道具は梱包済みで「 売れたらすぐに引っ越す! 」と言っていて、
半金入金した時点で、「 4月下旬までには引っ越しします 」と言っていました。 ※口約束
不動産屋も、GWまでにはお引っ越しでき...続きを読む

Aベストアンサー

#6です。

>金消契約をしないと、決済日を決めれない為、金消契約日が決まるまでは記載できない
という風に説明を受けました。

引き渡し日に関してですが、一般的には売主・買主双方の事情を考慮して、1ヶ月ないし2ヶ月先の月末と設定することが多いですね。もちろん売主の事情によっては半年先ということもないわけではありません。が、いずれにしても通常は契約書に引き渡しがいつであるかは記載されます。住宅ローンを組む場合には金融機関と金消契約を行いますが、金消契約をしていないから引き渡し日の記載が出来ないというのはおかしな話です。ローンの本審査を通過すれば、後は契約書記載の引き渡し日に合わせ、「いつ金消契約をしましょうか」となるのが普通です。金消契約から引き渡し日までは1週間もあれば十分だからです。決済とは当然残金決済のことと思いますが、決済は引き渡し日までに行われればお互い何の問題もありません。ですから「引き渡し日」というケツ(失礼)を決めておいて全てをそこに合わせていくわけです。

もしどちらかの事情により引き渡し日を変更する場合は、その旨の合意書を作ります。※これは作らない場合もあると思います。

>「売主が居座るなんて、聞いたが事ない。実際今までそんな事、当店では1度も無かった」

私もそんな経験をしたことはありませんが、絶対にないことではありませんので、万が一に備えて普通は記載しておくものです。事故を起こしたことがなくても自動車保険に加入しておくのと同じです。

ただ業者の非を今いっても意味がないことでもあります。

改めて具体的にどうするかですが、「相手がある」というのは、確かに間違いではありません。必要最低限ほしいのは引き渡し日の確定であると思います。先に回答した合意書が難しければ、相手から念書(あるいは誓約書)を出してもらう手もあります。「いついつまでに間違いなく買主に引き渡しをします」というものです。これだけでも前進だと思いますよ。

#6です。

>金消契約をしないと、決済日を決めれない為、金消契約日が決まるまでは記載できない
という風に説明を受けました。

引き渡し日に関してですが、一般的には売主・買主双方の事情を考慮して、1ヶ月ないし2ヶ月先の月末と設定することが多いですね。もちろん売主の事情によっては半年先ということもないわけではありません。が、いずれにしても通常は契約書に引き渡しがいつであるかは記載されます。住宅ローンを組む場合には金融機関と金消契約を行いますが、金消契約をしていないから引き渡し日の記載...続きを読む

Q固定資産税いくら??

友人が新築の家を建てたのですが、固定資産税を年間で7万程度といわれたらしいのですが(営業マンに)親からはけっこうするよとかいわれて、不安に思ってるみたいです。いったいどのくらいかおしえてください。ちなみに土地は60坪、約1000万 建物 約2000万したそうです。その他詳しいことはわかりませんが・・。大体で結構ですので、おしえてください。

Aベストアンサー

1.住宅用地は200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」といい課税標準額が6分の1に軽減されます。60坪は約198平方メートル、固定資産評価は公示価格の7割を目途としていますので
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin27.html

1000万×0.7×1/6×1.4%=16,333円

2.新築の建物は120平方メートルまでの部分に対して一般の住宅は当初の3年間は固定資産税が2分の1になります。建物は固定資産評価基準に基づき、再建築価格を基準に評価します。仮に固定資産税評価を時価の6割程度とした場合、
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin28.html

2000万×0.6×1/2×1.4%=84,000

以上から土地・建物合計で10万程度になると思います。(以上に加えて市街地の場合には都市計画税が0.3%課税されます。)

Q夫名義なのに妻親から援助、贈与税がかからないようにするには

今回夫名義で住宅購入、土地建物共にローンを組むことになり、頭金は夫の親200万、妻の親550万援助を受けました。ここで調べさせてもらうと、夫名義の場合妻の親の援助には贈与税がかかってしまうとのこと。(知りませんでした・・・)贈与税がかからないようにするには妻親とは借用書をかわすとよい、みたいなことが書いてありましたが、もっと詳しく教えていただけないでしょうか?ちなみに私たちの貯蓄はなく、妻親に返済は不可能です。

Aベストアンサー

 返す振りをして契約書をかわすのはまずいでしょう。中には親御さん名義の銀行口座を作って毎月現金を通している方もいるそうですが、税務署が支店の記録を調べるなどすればばれます。奥さんのご兄弟など利害関係にあるかたの知るところになれば、税務署にたれ込まれることもあります。なによりびくびくしながら過ごすのはまともに税金払うよりつらいかもしれませんよ。ともかく返済できないなら、どんな契約書を交わしても贈与と見なされます。

 一定の条件を満たせば申告を行うことを条件に親や祖父母といった直系の親族からの550万円まで非課税となる特例が存在します。この場合奥さんの親御さんからの贈与ですと奥さんしか適用されませんので、持ち分登記を行う必要があります。またこの先5年分の基礎控除を前倒ししたことになりますので5年間は少額の贈与でも贈与税がかかることになります。

 相続時精算課税制度というものもありますが有利とはいえない局面も考えられます。ともあれ住宅取得控除なども考慮しなくてはいけませんし、条件の吟味などに専門的な判断が必要になることも考えられますので、専門家に実地に相談されることをお勧めします。

http://myhome.nifty.com/loan/iroha/vol2d.jsp
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1411596

 返す振りをして契約書をかわすのはまずいでしょう。中には親御さん名義の銀行口座を作って毎月現金を通している方もいるそうですが、税務署が支店の記録を調べるなどすればばれます。奥さんのご兄弟など利害関係にあるかたの知るところになれば、税務署にたれ込まれることもあります。なによりびくびくしながら過ごすのはまともに税金払うよりつらいかもしれませんよ。ともかく返済できないなら、どんな契約書を交わしても贈与と見なされます。

 一定の条件を満たせば申告を行うことを条件に親や祖父母とい...続きを読む

Q固定資産税の計算方法

こんばんは。マイホーム取得を検討中の者です。
最初は50坪くらいの土地で注文住宅を考えていたのですが、
先日、不動産屋さんから100坪の建築条件付土地を紹介して頂きました。

土地の広さは当初の倍になりますが、少し田舎になることと、
建築条件付ということもあり、一応予算内にギリギリ収まります。
100坪あれば広い庭も取れるし、言うことないのですが、
固定資産税はかなり高くなるのでしょうか?

単純計算で50坪の2倍の税金を払うことになるのですか?
そもそも固定資産税は年間どれくらい(何万?何十万?)でしょうか?
予算内で希望以上に広い土地を買えたとしても、今後の税金で四苦八苦するのは困るので・・・。

ちなみに購入価格は土地2000万+建物2000万くらいです。
その地域の路線化を調べたら、1平方メートル当たり92,000円でした。

ほかに足りない情報があれば追記いたしますのでお知らせ下さい。

Aベストアンサー

某市の現役固定資産評価補助員です。

固定資産税は土地及び家屋(償却資産もですが、住居には関係なし)に対して課税されるのはご承知のとおりです。

土地の場合、住宅用地の特例がききますので、課税標準額を算定するにあたり、
評価額から、200平米までにつき1/6、200平米以上(延床面積10倍まで)につき1/3となります。
評価額が路線価そのままの単価と仮定した場合、
100坪は330.57平米ですから、92,000*330.57=30,412,440円となります。
(購入価格よりかなり高いですが、路線価に間違いないでしょうか?)
これに前記の特例を加味して、30,412,440/330.57*(200/6+130.57/3)=7,070,813円が(最大限の)課税標準額となります。
これに税率1.4%を乗じた、98,991円が土地の(最大限の)固定資産税額です。

家屋につきましては、延床面積、構造(在来木造・2x4・プレハブ等)、建設地(補正関係)が不明ですので、なんともお答えできません。(購入価格は全く参考になりません)

なお、都市計画税がかかる地区はさらに税負担(最大0.3%)があります。

某市の現役固定資産評価補助員です。

固定資産税は土地及び家屋(償却資産もですが、住居には関係なし)に対して課税されるのはご承知のとおりです。

土地の場合、住宅用地の特例がききますので、課税標準額を算定するにあたり、
評価額から、200平米までにつき1/6、200平米以上(延床面積10倍まで)につき1/3となります。
評価額が路線価そのままの単価と仮定した場合、
100坪は330.57平米ですから、92,000*330.57=30,412,440円となります。
(購入価格よりかなり高いですが、...続きを読む

Q騙されたような気分です(買付申込書のこと)

長いこと物件探しをして、ようやく間取り・立地ともに気に入った中古物件にめぐり合えました。
しかし我が家の予算では高かったのでそう伝えると、不動産屋は「気に入ったなら、買付申込書を提出してみてください。まずは優先権をキープしないと他に売れてしまうかもしれませんよ」と言うのでその場で買付申込書に希望金額を記入して提出しました。
その日は日曜で先方の不動産屋が休みだと言うことで、翌日月曜に返事が来ました。
内容はウチの希望金額までは届きませんでしたが、若干の値引きなら応じると言うものでした。
そして不動産屋からは「ウチが申し込み1番ですから安心です」と言われました。
金額的には厳しかったものの、とても気に入っていたので購入の意思を伝え、木曜日に手付金を持って不動産屋に契約しに行く約束をしました。
ところが火曜日にいきなり、他のひとが現金で買った。もう契約したので私たちには売れないと言う連絡が来ました。
こちらの担当不動産屋の言い分としては、「こんなことはヤクザなやり方で、ウチも被害者だ。とは言え、法律的には問題無いので仕方無い」と言うことです。
他の不動産屋でも買付申込書を出した順に交渉(契約)の優先順位が決まると説明されていましたし、
過去に気に入った他の物件の時も、他に交渉中のひとがいるのでその人の結果が出てから、と言う理由で内見すら待たされた物件もありました。
そのためこの習慣は不動産業界的に「通っている」ものだと思っていましたが、今回の件でネットなどで調べると、私たちと同じ目にあったひとも多くいること(そして泣き寝入り)がわかりました。
一方、こちらの考え通り「申し込みが入ったら結果が出るまで他への販売活動を止める」と言う不動産屋・情報サイトも多くあり…。

不動産屋のみなさん、このようなことは良くあることですか?
こんな場合こちらは泣き寝入りですか?こちらの担当不動産屋に責任追及はできないのでしょうか?
こちらとしては、他の物件を見送って決めた物件で、そちらの方も他に売れてしまいました。
またゼロからのスタートになります。
「他の可能性は捨てて、この物件だけを前向きに検討します」と言う意思表示で買付申込書を書きました。
不動産屋にも、真剣に気に入った物件だけにしてくれ、と言われていましたし…。
この買付申込書の扱いがこのように適当なものなら、ちょっとでも気に入ったら物件なら何でも申し込みをして
複数を同時に交渉して、大量キャンセルしても良いってことでしょうか?
法律に触れないのなら、何やっても良いってことですよね?
今ちょっと悲しいのと怒りでいっぱいです。

長いこと物件探しをして、ようやく間取り・立地ともに気に入った中古物件にめぐり合えました。
しかし我が家の予算では高かったのでそう伝えると、不動産屋は「気に入ったなら、買付申込書を提出してみてください。まずは優先権をキープしないと他に売れてしまうかもしれませんよ」と言うのでその場で買付申込書に希望金額を記入して提出しました。
その日は日曜で先方の不動産屋が休みだと言うことで、翌日月曜に返事が来ました。
内容はウチの希望金額までは届きませんでしたが、若干の値引きなら応じると言...続きを読む

Aベストアンサー

初めまして。不動産業者です。
No1の回答者の方の言うとおりで、申し込みは本来ならば、質問者さんがおもっているとおりのものです。
そこは不動産業者のモラル的な問題なので、そこに罰則はありません。ですが、たまに、そういう業者様もいらっしゃることも、同じ不動産業を営むものとして、大変残念ですが、事実です。

質問者様側の不動産屋さんに過失は無いと思います。
その業者さんが新しいお客をつけたなら、話は別ですが、そうでないかぎり、なんのメリットも無いわけですから。
ただ、上記質問の通り非は無い!と、おっしゃっているならば、業者として残念ですね。非は無くとも、お客様にはそのようには通常はいいません。
質問者さんがお怒りになっているのも、開き直られたからじゃないでしょうか。

次回購入時は、出来るだけ早めに手付けをうつことをお勧めします。
ただ、物件選びは、慎重に行って下さい。手付けをうつということは、キャンセルの場合、解除側が、手付けの分だけ、支払う必要がありますから。

お客様なら、手付け放棄

業者なら、手付け倍返し(手付金分受領しているわけですから)

と、いうことになります。
本来は、申し込みは、物件を確保するためのものです。
ですが、このようなことがあっては、法的な手段が取れる方法として、知っておいて損はないかと思います。

申し込みを多数し、そこから選ぶ。となると、法的な処置はありませんが、不動産業界から嫌われることになります。
不動産業は横の繋がりが強いですから、多数申し込みを一部地域で行った場合、ばれる可能性もあります。そのときおそらく業者は相手にしないと思います。もしくは、手付けを勧めて来るでしょう。

質問者様の怒り悲しみはもっともで、正当なお怒りだと思います。
ただ、同業のものとして、そんな不動産屋ばかりでは無いということを、わかっていただきたいのです。
是非、信頼できる不動産屋を探してみてください。
信頼できる知人が信頼している業者なら、安心できるのではないでしょうか。

ちなみに、法的な手段は時間の無駄です。万が一、有能な弁護士によって、なんらかの請求が出来たところで、損はしても、得はしません。

大変に嫌な思いをされたとは思いますが、あきらめず、頑張って良い物件を探してみてください。逆に、そんなろくでもない業者の持っている土地ならば、色々な問題が後から、出るかもしれないと思ってみてはどうでしょうか。

良い物件が見つかると良いですね。

初めまして。不動産業者です。
No1の回答者の方の言うとおりで、申し込みは本来ならば、質問者さんがおもっているとおりのものです。
そこは不動産業者のモラル的な問題なので、そこに罰則はありません。ですが、たまに、そういう業者様もいらっしゃることも、同じ不動産業を営むものとして、大変残念ですが、事実です。

質問者様側の不動産屋さんに過失は無いと思います。
その業者さんが新しいお客をつけたなら、話は別ですが、そうでないかぎり、なんのメリットも無いわけですから。
ただ、上記質問の通...続きを読む

Q中古一戸建を内覧されたことがある方に質問です

現在、居住中の自宅を売りに出しております。

買い主側の不動産業者がお客さんを連れて内覧に来ることになっているのですが、実際に中古一戸建を購入する際に内覧をされた方がいらっしゃいましたら、以下のことについてお教え下さい。

補足ですが、大手ハウスメーカーの築15年の2階建です。

1、どのようなことに注意して物件を見られましたか

2、内覧に費やした時間はどのくらいでしたか

3、売主さんにどのような質問をしましたか

以上、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

1.先ず構造上の欠陥があるかどうかです。
  床の傾き、たわみ、戸やサッシの傾き、天井のシミは構造欠陥でパスです。
  後はリフォーム箇所をチェックします。
  後日リフォーム見積もりをして値引き交渉の材料にします。

2.1時間以内です。
  大雨の日がベストです。一番悪い状態がわかりますから。

3.売主には質問しません。
  すべて不動産経由です。回答に責任を持ってもらうためです。
  重要なことは、重要事項その他文書で残します。

Q専任媒介から買う方が安いの?

インターネットの土地売買のサイトを見ていて、良さそうな土地がありました。
広告主は銀行系の不動産会社で取引態様は専任媒介とありました。
(専任とはここしか取引出来ない?)
その不動産会社に物件の情報を問い合わせようとしましたが、
以前から他の物件の内覧等で付き合いのあった、他社の営業マンが
その物件を紹介で出来るとのことでしたので、見学させて頂きました。
まだその土地は売り主が居住中のようでした。
買い手が決まったら、家を解体して土地を分けて引き渡すとの事でした。
買う意思を示してくれれば、値段も少しは交渉できるような事を言っていました。

この場合、インターネットに広告を出していた専任媒介の不動産屋から土地を買う方が安いのか、
付き合いある不動産屋(一般仲介?)から買う方が安いのか?どうなんでしょうか
不動産売買の仕組みが分からないので、教えて下さい。

Aベストアンサー

不動産業者です

>インターネットに広告を出していた専任媒介の不動産屋から土地を買う方が安いのか、
付き合いある不動産屋(一般仲介?)から買う方が安いのか?どうなんでしょうか

どの業者を通しても手数料は法的に限度額が定められているので一緒です。
介在する業者が多ければ多いほど手数料は業者で「頭割」になりますので、業者としては自分のところだけで契約をまとめたいのが本音ですが。

勿論、専任の業者が手数料を安くしてくれる業者なら話は別ですが、今回の場合「銀行系の不動産会社」という事ですから、手数料の値引きには100%応じませんので可能性はゼロ。

ただし価格自体を「安く」買いたいとの事なら専任の業者の方が安く買える「可能性」はあります。
何故なら売主様の事情を的確に把握しているからです。
特に個人の売主様なら売却の事情は様々ですので、そのあたりの事情に通じている専任業者と直接やり取りをした方がスムーズです。

でも、あくまで「可能性」の話ですから「必ず値引きして買える」という事ではありません。

「専任の業者の方がいい」といってもそれは「大して変わらないが強いて言えば」くらいの事です。

私なら以前から付き合いのある業者を通して買いますね。
何故なら相手側の業者はあくまで「売主側の業者」ですから、基本的なスタンスは「売主側」です。
つまり、いざとなったら貴方ではなく「売主の利益」を重視しますからね。
むしろ、そうでなくては信義に劣るでしょう。

以前から付き合いのある業者が「使えない業者」ならこの機会にサヨウナラですが、今まで頑張ってくれたのなら今度も頑張ってくれるでしょう。貴方側の業者としてね。

後は貴方ご自身でご判断ください。

不動産業者です

>インターネットに広告を出していた専任媒介の不動産屋から土地を買う方が安いのか、
付き合いある不動産屋(一般仲介?)から買う方が安いのか?どうなんでしょうか

どの業者を通しても手数料は法的に限度額が定められているので一緒です。
介在する業者が多ければ多いほど手数料は業者で「頭割」になりますので、業者としては自分のところだけで契約をまとめたいのが本音ですが。

勿論、専任の業者が手数料を安くしてくれる業者なら話は別ですが、今回の場合「銀行系の不動産会社」という事...続きを読む

Q土地付き2000万で新築!?

現在結婚して2年目の女性です。
子どもはいませんが、将来的に2人授かれたらなと考えています。
主人は32歳、私は27歳です。

現在は賃貸に住んでいるのですが、
最近になり新築一戸建てを考えるようになりました。
そこで今、大手(?)ハウスメーカーや無名(?)ハウスメーカー、
不動産屋などに行って話を聞いているところです。
まだ、聞いて回った数が少ないので、どこにしようかは決めていませんが、
有力候補としてはタマホームです。
ただ、予算が2000万の為(今の家賃を超えたくない。固定資産税の分を
省くと月々5万程度(ボーナス2回払い10万ずつ))
建てることが可能なのか不安です。

この辺りだと、土地代が安くても700万くらいはするそうで・・・
全く違う場所なら500万で広い土地があるそうなんですが、
生活が不便(スーパーや学校などが遠い)みたいです。
もし700万の土地だとしたら、残り1300万で建てないといけないので、
注文住宅は無謀ですよね!?

貯金0=頭金等0と考えて、2000万だけで建てるのは難しいでしょうか?

主人側の親戚に建築士がいるので、建築士と建てる家も考えたのですが、
ネットで色々調べていると、建築士と建てる家も良し悪しだとか・・・

最初は建売住宅で考えていたのですが、建売はアフターフォローや点検等が無い、
また長期優良住宅ではないので(?)修繕費にかなりお金がかかるとか・・・!?
そういう話をハウスメーカーで聞いて、やはりハウスメーカーで注文住宅を建てたほうが
いいのかなと思うようになりました。

先日タマホームでファイナンシャルプランというのをしました。
その結果がまだ出ていないのですが、その結果によっても変わってきそうですが、
相手は少しでも高く売る(契約させる)ことが仕事なので、2000万と予算を伝えていても
2500万くらいにはしてきそうで怖いです。
事実、ファイナンシャルプランのときに、借り入れ金額を2500万で作成されました。

注文住宅で建てるといっても、特にこだわりも無いのですが、
4LDKで2階建て30坪くらい(坪単位が良く分かりません)で、
1階にリビングプラス1室、2階に子ども部屋2室、夫婦の寝室1室
1階と2階にトイレ、1階に水周り
くらいが希望でしょうか!?
たぶん、注文住宅となると、色々請ってしまいそうですが、
予算が予算なので、最低限で考えています。
ただ、タマホームは2階にトイレをつける場合、オプションだとか・・・


言いたいことがまとまっていませんが、
・諸費用込みで2000万(固定資産税は除く)で注文住宅を建てるのは無謀か?
・2000万の予算なら、建売、注文住宅、建築士と建てるなどどれがお勧めか?
が知りたいです。

家については全く無知の為、よろしくお願いします。

現在結婚して2年目の女性です。
子どもはいませんが、将来的に2人授かれたらなと考えています。
主人は32歳、私は27歳です。

現在は賃貸に住んでいるのですが、
最近になり新築一戸建てを考えるようになりました。
そこで今、大手(?)ハウスメーカーや無名(?)ハウスメーカー、
不動産屋などに行って話を聞いているところです。
まだ、聞いて回った数が少ないので、どこにしようかは決めていませんが、
有力候補としてはタマホームです。
ただ、予算が2000万の為(今の家賃を超えたくない。固定資産税の分を
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Aベストアンサー

1300万で建てるということは希望より小さい家を覚悟した方がいいかと思います。
無謀かどうかはわかりません。人それぞれです。
月々5万円、ボーナス10万円でしたら、30~35年程度のローンでしょうか。

あとは今後の努力次第でしょう。
とりあえず32歳で預貯金0円というのは厳しいですね。
子供が増えたら益々支出が増えていきます。
家計を見直し、切り詰めるところは切り詰めましょう。

Q不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけだと、その相手がお金を持ち逃げされてしまうかもしれないじゃないか。銀行保証小切手か銀行での口座振替を利用すべきだ。不動産屋さんも色々あって、全面的に信用するのは危険だよ。」

とアドバイスされました。

妻は「不動産屋さんか銀行で支払えば問題ないんじゃない?」と言います。

確かにお金を持ち逃げされれば困るし(現金だと怖い気もする。)、かといってすごくいい物件なので気に入っています。

つまるところ、契約書を売主と結び売買金額をどうやって支払うかということだと思うのですが、世間一般ではどうやっているのでしょうか。

法律的には売買契約の金額を支払ったということを、法務局や裁判所・善意第三者にどう主張し、対抗要件を備えるかということなのかな?とも思えますが、そのような視点に立った場合、どのような支払い方法がベストなのでしょうか。(一般的な不動産実務についても教えてください。)


よろしくアドバイスお願いします。

(もし、可能なら、法務部の先輩の手前もありますので、法律的な知識や根拠条文も教えて貰えると嬉しいです。)

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけ...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や買主側の書類、本人確認。委任状などへの署名押印など所有権移転に必要な書類関係の確認の後、「書類は整ったので代金の授受をしてください」という流れになり、その後代金の授受となりますから、お金を支払い登記されないということは、売主が悪意を持って書類偽造などの詐欺行為を行わない限り、ありえません。またこの手の犯罪は、身元を偽り行いますから、中古でそこに住んでおり仲介業者などが身元を確認している売主が犯罪を行うことは、現実にはありえません。また、仲介の場合業者は手数料を頂くだけですから、売主のお金の管理にはタッチしません。

このほかに、仲介の実務として、物件の取引完了の書類やら鍵の授受やら、確認通知書、図面一式などあれば、そのような諸々の授受を行います。

上記のように、どうしても書類に署名押印するテーブルやすべての関係者が一同に集まるスペースは必要になりますから、一番良いのは代金を引き出す口座がある銀行の一角を借りることです(応接までとはいいませんが)これが可能であれば、書類確認後、口座から現金を下ろして売主に渡して終了です。
但し、場所を提供しない銀行も多いので、この場合は不動産仲介人の伝を借りるか?または書類の確認等は司法書士の事務所や仲介業者で行い、金銭授受だけ銀行で行うのも良いでしょう。
前日の午前中には、翌日現金で幾ら出金する旨は銀行に伝えておかないと、小さな支店などでは現金がありませんので即座に用意は出来ません。
このあたりの段取りは、仲介人に相談すれば整えてくれると思いますが・・・・・現金での支払いは良いが、銀行窓口での受け渡しにして欲しいと(現金を持ち運ぶのは嫌だと)言えば、良いでしょう。

登記上の取引の責任は司法書士がすべて背負った上で、登記を受任しますので、そこは任せるしかありません。その先輩の顔を立てたいならば会社で使っている司法書士事務所を紹介してもらっては?
但し、仲介業者で依頼する不動産登記が主な事務所と法人登記を主に扱う事務所では、費用が結構違うので(後者の方が高い場合が多い)、そこは目をつぶりましょう。まあ違っても3万~5万程度です。質問者さんも安心なのでは?

法的根拠と言いますが、法的に売主は所有権移転に必要な書類一式を引き渡せば足り、あくまで移転登記を行うのは買主の費用負担で買主の責任です。
その移転登記を間違いなく行えるか(法務局に受理、登記完了となるかされるか)どうかの判断が、出来ないので司法書士に報酬を支払い依頼するわけです。
民法上は代金を支払い、領収書等があれば当然にその所有権を主張できます。しかし登記上の登記名義人でなければ第三者に対抗できません。ですから通常は借り入れ等が無くとも土地は所有権移転登記をするわけです。その法的根拠となる書類は当日司法書士が作成し、売主、買主、双方が署名押印することになりますし、売主は実印と印鑑証明を要します。買主は認印と物件に移動した住民票だけです。

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や...続きを読む


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