居住中の中古物件

所有者が居住中の中古物件を内覧させていただき価格交渉中です、1250万ほどの物件ですが購入にあたって注意しなければならない事、全額現金購入ですので入金時期　立ち退き等のタイミングがどうなるか知識がなく不安です。不動産屋に聞けばいいのですが事前の知識として知りたいです。所有者は少し借金があるようです。

No.4 回答者： 1paku 回答日時： 2014/06/23 10:54

手付金はともかく、残金は日付を先にした小切手にするという選択肢も。

立ち退きも引越しも予定通り行かないことがありますから、退去前の清掃(前所有者負担)や新しい所有者の貴方が荷物を運びこむ日などをきっちり話し合って、ずるずると引渡しの予定が延びないようにプレッシャーをかけておくと。
家具などを撤去したら、そこに瑕疵がある可能性もありますから、ベストは、立ち退いて何もない状況で確認してからの契約。それが無理なら、修理が必要なほどの傷みが後から判った時、どちらがどういう形で負担するか、契約書の中に折り込んでおく。

この回答へのお礼

ありがとうございました、ぜひ参考にさせていただきます。お礼が遅くなりましてすみませんでした。

お礼日時：2014/06/24 09:50

No.3 回答者： lock_on 回答日時： 2014/06/20 17:39

いわゆる「一発」でやるのはご心配の通りリスクが発生します。

私なら以下の流れでやります。

・契約締結・手付金支払

・残金決済・所有権移転・抵当権解除・明け渡し

契約書の特約条項には次の通り記載します。

「売主・買主は決済日当日物件が即座に引き渡す状態になっていることを確認後、決済および所有権移転手続きを行うものとする」

手付金は極力少なくするのがいいでしょう。違約金は価格の２０％程度。

細かい点は不動産業者と調整してください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。立ち退きできていなければ決済しないですね。契約では手付と不動産屋の手数料も半額程度要求されると思いますが。専任。

お礼日時：2014/06/21 17:25

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2014/06/19 19:20

ローンの方が融資担当者が慣れているので安心なのです。

全額現金購入はすべて自分の責任でリスクを負わねばなりません。普通は所有者の借金（ローン残金）は物件価格よりも多いはずです。売主が貴方から貰うお金でローン完済できるなら、その物件の設定価格は高過ぎると思います。逆に売主は是非とも売値でローン残金を完済したいと思っています。
手付け金を入れるだけで退居してくれれば良いのですが、多くの場合には退居してくれません。全額貰うことでローンの返済ができるかできないかなのです。融資担当者なら売主のローン事情も調査できるのでリスクも分るのです。買うかどうか分らない者には教えたがりません。もちろん、売買契約書には決済後に速やかに退居すると記載するでしょうが、本当にそのようにしてくれるかどうかです。
決済時には登記簿謄本をお金と交換し、売主がローン完済して抵当権が解除されないと登記して自分も物にすることができません。出て行かない場合は契約違反ですが、居住権があるので面倒なことになります。
不動産屋は契約書があるので絶対に大丈夫と言いますが、相手が契約違反した時の後始末はしてくれません。だから私はそのような物件を無理しては買わないのです。世の中には居住中の物件は2割程度はあるのではないかと思いますが、そのすべてがリスクであるとは思いませんが、万が一も有り得るのです。
敢えて買わない理由がもう一つあります。居住中とは売り主は良い値で売れなければそのまま住んでおれば良いのです。大幅な値引き交渉になかなか応じようとはしないのです。退去している空き物件ですと、マンションでは管理費や修繕積立金がかかります。だから、大幅値引きしても早く売りたくなるのです。また、空室の方が隅から隅までじっくりと点検できて失敗がありません。

この回答へのお礼

ありがとうございます、居住中の物件は手を出すなですかね、引越し期限を明記していても退去してもらえない場合催促するのは買主契約解除しても売主にお金がなければ泣き寝入りみたいなことになりそうですね。

お礼日時：2014/06/19 20:26

No.1 回答者： l4330 回答日時： 2014/06/19 17:43

　

>入金時期　立ち退き等のタイミングがどうなるか

どうなるか、では無くて「どうしたいか」ではないですか？
手付け、退去、入金、不動産登記、
私ならこんな順番を要求します
　

この回答へのお礼

わかりやすい回答ありがとうございます、それがいいようです。

お礼日時：2014/06/19 20:32