親が持っている家を、会社の所有にした場合、相続税はかからなくなるのですか？

Question

親が、家やマンションを持っています。
親が亡くなって相続すれば、相続税がかかると思います。
例えば、それらの家やマンションを所有する会社を作って、会社の持ち物にすれば、相続税はかかりませんか？
それとも、親から会社に所有者を変える時に、税金が発生して、あんまり意味がなくなるのでしょうか？
そこら辺の関係が良く分からないので、教えてください。

hata。79 · Accepted Answer

よく考えられる話です。
すでに法人が存在していて、その法人が不動産管理事業以外に継続して行う業務が完成しているならば、相当に相続税の節税対策には有効と言えます。
逆に「相続税の節税対策」として不動産管理法人を設立して、そこに遺産となる不動産を所有させるスキームは、法人維持の経費との比較をしないと、とんでもないお荷物法人を造ってしまうことになりかねません。

１　法人設立費用
２　法人維持費用
　　法人税申告書、法人県民税申告書、法人市民税申告書の作成提出。
　　法人税が仮にゼロでも、法人地方税は約７万円が毎年課税されます。
　　上記税務申告書の作成を税理士に依頼すれば少なくとも年間１５万円以上報酬が必要です。
３　法人株主が死亡した場合には、法人の資産から計算された株価で、所有株式に相続税が課税されます。
　　むろん、所有してる不動産が法人資産額に加算されます。
４　「３」の時点で、不動産に対しての相続税は免れてますが、株式評価額としての相続税負担は発生しているので、相続税負担を後廻しにしてるだけという話にもなります。

５　法人の行く末
　爺様が持っていた不動産を管理する法人の代表者が、その息子だという段階なら「まあ、しょうがない」レベルです。この息子が死亡したら、法人の代表者は爺様から見ての孫になります。
　孫がどのような職業に就くか不明ですが、同時に法人の代表取締役となり法人のお守をしないとなりません。
　孫は爺様からお年玉をもらったりしてて「顔を知ってる」ので、これもなんとか「しょうがねえな」と認めることができるでしょう。
　この孫が死亡して、その子が法人の代表者になってお守をするさいには、さて、どうでしょう。
　「２」の法人維持費用の負担はできるでしょうか。

６　法人の所有してる不動産から多額の家賃収入があるというなら、法人からの報酬で法人維持費がねん出され、法人代表者もいくばくかの報酬を手にいれることができます。
　つまり「法人の所有してる不動産がどれほど金を産んでくれる土地か」は大きな問題です。
　大金を産んでくれる不動産なら、相続税節約のために「管理法人」を造りあげ、子々孫々にそれを管理させることも有効でしょう。

７　逆に「それほどの大金を生む不動産ではない」というならば、法人を設立してまで管理させるのは、ただ目の前の相続税負担を先送りさせる話となります。

８　法人は死なない！
　人は加齢で死にます。ありとあらゆる税金でも最終的には税務署に「死にました」というと「それじゃ、まあ、しょうがないわいね」とそこでおしまい、ジエンドとなるわけです。
しかし法人は「精算結了登記が済み、税務署に精算結了申告書の提出をする」まで生きてます。
　この精算結了手続きが、不動産所有してる法人ですとホイホイ進みません。
まず不動産を誰かに売らないとなりません。ここで、法人に不動産を売ったことで売却益が出れば法人税や地方法人税の支払いをします。
　債権債務もすべて綺麗にします。
　清算人がすべての債務の支払いと債権の取り立てをして、かつ、所有資産の処分をして、初めて精算結了ができます。
　この手続きは、法人税申告書ぐらいは自分でできるという方でも「ちょっと手が負えない」話でして、どうしても税理士に依頼することになります。
　精算時の資産の１％程度は税理士報酬となるのが相場です。不動産価格が１億円でしたら、１００万円ということです。

９　では「精算手続き」を誰がするのか、というお話
　人が死んだら埋葬許可を取って焼き場で焼いて骨をお墓に入れて、葬式あげて終わりです。後は４９日やったり宗派によって色々あるでしょう。
　目の前の親族が死亡したのですから、葬式ぐらいはするのが人情です。
ところが「何代か前の爺様が持ってた不動産にかかる相続税を節税するために造った法人」の代表者が、その爺様の孫の孫ぐらいですと、法人から多額の報酬を貰える立場なら「法人をそのままにしておく」わけです。
　しかし「こんな法人、まともに管理なんてしておれるか」という経済状態になると、どうにもならない「お荷物法人」になるわけです。
　相続税節税法人というが、不動産所有してるので、所有株式に対して相続税がかかるので、たいして節税効果などなく、法人維持費だけでも毎年２０円以上かかってしまう。
子孫が「わたしぁ、そんな金を出す余裕なんざないわ」という親不孝ならぬ先祖不孝者ですと「いっそ、法人など解散してしまえ」となります。

そして「８」に戻ります。
「なんだとお！法人って解散して精算結了するのに、こんなに金がかかるんかい」
「はい。色々と手続きをする専門家報酬がどうしても出てしまいます」
「俺がやる」
「できるものなら、やっていただければよろしいですが、おそらく無理です」
「もう。まったく。爺様の爺様だか知らんが、相続税をちいとばかり安くできるからって、こんな法人造っちまいやがって。いい迷惑だ」
となるわけです。

１０
法人設立時から、「９」に至るまでの年月が５０年だとします。
その間、毎年税理士報酬２０万円、法人市県民税７万円、その他で３万円として年間３０万円支出してます。
５０年間ですと１，５００万円です。
いっとう初めの爺様の遺産に対して相続税を節税しようとしたスキームで、子孫が５０年かけて１，５００万円負担するわけです。
　１，５００万円負担して、爺様からその子孫の代になるまでの相続税が「ゼロ」になったかというとそうではないです。子孫は法人株式を相続する際に相続税課税はされてるからです。

１１
よほどの大金を生む不動産でないと不動産管理法人にその不動産を管理させて、相続税対策にするというスキームは「子孫にどえらいお荷物の法人を残す」ことになるわけです。

kaichoo · Answer

ご質問者さんが株主であり、代表取締役である会社がその家やマンションを購入すれば
確かに相続税はかからなくなります。

ただし、その家やマンションはおおよそ時価で購入する必要があるため、その売買の時点で
所得税がかかることになります。
さらにその会社はご両親に購入代金を支払うことになりますが、そのお金を使わずに亡くなれば
そのお金に対して相続税がかかることになります。
（逆に相続税が増加することもありえます）

マンションから発生する利益がご両親の財産を増加させないという点などにおいて状況次第では
メリットが発生することもあるかとは思いますが、会社の不動産収入に対する申告、その利益を
ご質問者さんへ役員報酬という形で支払うことによる申告業務など、そういったことに対して
所得税の不動産所得の申告どころではないある程度の知識と手間は必要になります。

それらを税理士等の外部に委託するとなるとそのランニングコストでかなりの意味を失うことでしょう

ぷりんたい · Answer

不動産の相続税はかからなくなります。
株を相続するときに相続税がかかります。
また、家やマンションを法人に移すときは、会社の資金で購入しないと受贈益課税の対象になります。
さらに、会社の設立費用として数十万円必要ですし、維持費用に毎年10万円くらいは必要になります。
手間も段違いに増えますし、素直に相続して相続税をお支払いした方がいいと思いますが。
不動産からの大きな収入があるというなら話は別ですが。

mukaiyama · Answer

＞会社の持ち物にすれば、相続税はかかりませんか…

相続税がかからない代わり、あなたのものとなりません。
その法人の株主のものになるだけです。

あなたが株を相続するのなら、株に対して相続税が発生します。

親が持っている家を、会社の所有にした場合、相続税はかからなくなるのですか？

よく考えられる話です。

ご質問者さんが株主であり、代表取締役である会社がその家やマンションを購入すれば

不動産の相続税はかからなくなります。

＞会社の持ち物にすれば、相続税はかかりませんか…

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