原状回復の負担割合について

4年間入居していたマンションの部屋の原状回復負担割合について教えてください。

・入居時畳（4.5畳）は新しく入れ替えずみ。領収書あり。
・クロスは7年弱経過していたが、入居時はカビなどなく良好な状態。一部写真あり。
・許可なく犬を飼っており、尿のシミができた地板まで交換、と業者から言われている。
・犬の砂と尿で汚染され臭くなった畳は処分ずみ。犬の砂がこびりついた和室の敷居、洋室壁紙の下までカビが達しており汚れがひどい。
・手入れを怠っており、天井、クロス、掃き出し窓はカビだらけ
・キッチン脇にベビーガードかペットガード設置の傷
・動物臭がひどく、脱臭が必要

この状況で、借主にはどのくらいの負担を求めるのが適当でしょうか。
・脱臭費用は全額
ガイドラインによると、以下かなと思いますが、クロスなど30%なのか20%なのか、犬とカビが主な原因なので、「善管注意義務違反、故意過失」に該当すると思いますが、本人は「俺のせいじゃない。」と。。。
・畳は新品なので4割か？

詳しい方のコメント、計算方法の記載のあるURLなどよろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

• 

  確かに現状では次回からペット禁止、とは言えないですね。。。
  
  ペットを飼う場合は敷金+1か月（2か月）、家賃＋1万円と言っていたのに無断で飼っていた訳ですが、そもそも退去後に48か月*1万円は請求できるのかどうかや、悪臭は犬に起因するので脱臭費用を全額請求できると思いますが、たばこのヤニの場合でも残存年数次第で壁紙の原状回復の費用を求めることができない、とどこかで読んだ気がして悩んでいます。元借主は、壁も畳も新品じゃなかったと主張しています。
  
  保障会社は家賃保証のみだったので、原状回復の費用は本人に請求するしかない状況です。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/04/16 20:02

• 元借主の代理人の名刺をいただき、元借主からも「逃げたりはしない」という言葉が聞けました。今後は請求について代理人とやり取りをすることになりました。ご本人は再就職活動中のようでしたが。

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/04/18 22:42

• 

  >次の入居者に貸し出すことを前提に経年劣化を考慮して比率を提案
  なるほど。支払いを拒否というより、支払うお金がない？場合、どうするかが問題です。電気がつかないため東電に電話したところ、元借主の支払いが滞っていたことが判明。請求書は代理人経由で相手に渡っているようですが、後は本人とのやり取りになりそうで、リフォーム工事して額が確定後、「損害賠償請求訴訟」になりそうな気がします。
  新たに洗面所の椅子の下から犬の毛と汚れが出てきたり、ペットの薬が出てきたり、気持ちが悪くなりました。
  「逃げない」と言ったところで支払わなければ意味がないと再認識し、がっかりしています。

  
  No.6の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/04/23 21:40

No.5 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/04/19 09:09

#4再回答

お礼文より

＞また見積もり価格の妥当性については関係筋に見積もりを取りなおすとのことで、現状保存が必要かなど頭が痛く、あまり時間がかかるのも困るので、48ヶ月*1万を請求しこれを修理費にするか、とも思いました。

待つのもいいけれど、本質的には待つ義務はない。
待つとしたら良心的に待ってあげるというスタンスだよ。

妥当性については、上乗せやボッタクリをしているならさておき、そうではないのであれば議論をしなくて大丈夫。
「この金額がかかる」と通告するだけ。
本件は一般的なリフォーム工事の場合の高い・安いという話ではないので、借主のご意見なんかお伺いする局面ではないし。
どの業者を使うか、どこまでの工事を行うのかは、貸主側の専権事項であり借主側に選択権はない。
さらに原状回復工事の見積もりとは損害額の見積もりであり、損害を与えた本人（借主）が単価が高いなどとケチをつける筋ではない。

そもそもの話、ガイドラインや消費者保護法やあるいは裁判でも、「著しく高額」「過大な負担」という観点はあっても、「できるだけ安く」「相見積もりを取って」「最安値の工事を」などの要素は一切ない。
貸主側が時間と労力を使って取り寄せた見積もりに借主がケチをつけるなら、借主が工事の発注者（施主）となればいい。
責任を持って原状回復を行ったうえで貸主へ明け渡し、明け渡し後に発見された工事不備などについても借主が責任を持って再工事などを行う。
よくある具体的では、安い業者に発注したせいで発生したクロス・ＣＦ・畳の斜行・剥がれ・サイズ不足・汚損・破損など。
これらの責任を持つというなら、その関係筋とやらに見積りをさせて、安い金額でリフォームさせればいい。
貸主側としてはそれを待つだけ時間と利益が失われるのだから。

この辺の因果を借主とその代理人によく理解させた上で、損害金を『いつまでに』支払うのか。
期限を切ること。
ハッキリってしまえば関係筋（？）の見積もりなんか貸主側には関係ないし、そんなものは後回しでもいいし、それを待つ義務もないし、さっさと損害を払えという話。
後から貸主側からの見積もりで、もしも「著しく高額だ」ということが客観的に明らかになるなら、受け取った損害金のうち適正な額を返金すればいい。


原状保存をする必要はもうないよ。
今回で借主とその代理人も確認しただろうし。
できれば現場を代理人に見せて写真を取らせた上で、原状回復工事を始める。
そしてさっさと次の入居者を募集する。
借主側が原状保存しろと言うなら、その期間の家賃相当額を支払わせる。
これは厳しいように思えるかもしれないが、遺失利益の請求なのでごく当然の請求。


48ヶ月*1万という金額を和解金という意味合いで請求するのも、早期解決という点では良いと思うよ。
相手も本来ならペット飼育による増額分として支払うべきお金だったのだから、それで和解になるやら安く済むと計算するはずだから。
貸主側もこんな利益にならない案件に時間と労力を注ぐよりは、さっさと入居者募集に移行する方が合理的。
金銭的な利益（というか損害の軽減）よりも時間的な利益を優先するのも有効。


＞代理人は、特約に記載のクリーニングについての有効性や築年数と見積箇所の妥当性、減価償却を気にしていました。

この部屋の状況では、クリーニング特約がなくても全額負担だよ。
クリーニング費用を負担しなくて済むのは善管義務を果たした借主だけ。
具体的に言えば、日常的にキレイに部屋を使い退去時には大掃除をして明け渡した場合。
消毒などは貸主の負担となっているが、ペット無断飼育なら消毒や消臭も当然借主負担。
築年数なんて単語が出てくるということは柱などの修繕のことか思うが、それは普通に使っていた借主の場合であり、本件はすでにそういうレベルではない。
もちろん大掛かり過ぎる工事内容や、本来は借主負担に該当しない箇所の見積もりに関しては別の話。


＞元借主からも「逃げたりはしない」という言葉が聞けました

悲しいことに人間は逃げるんだよね。
ちゃんとした人でもカネに詰まれば逃げる。

その代理人というのも、交渉の代理人であって、代わりに弁償するわけではないし。
本人が逃げたらそれでおしまい。
そうならないために、できれば代理人には連帯保証させたいところ。（絶対に引き受けないと思うけど）

その代理人がどういう肩書きで本人とどういう関係の人間なのかにもよるけれど、逃がさないように書面を取った方がいいかもね。
ひもくっつけておかないと、ある日突然「私、抜けましたから」とかいきなり言い出すから。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

いつもご丁寧な回答をありがとうございます。私の方の気持ちが萎えており「待つ義務はない」のに動けなくなっていることに改めて気づきました。suzuki0013さんのコメントは非常にリアルで動く力になります。

おっしゃるとおりですね。＞　悲しいことに人間は逃げる
最初は転居先が決まっていない、と住所を教えてくれなかった上、電話にも出なかったので、逃げられるかも、という危機感がありました。

相見積もりも取りましたが、結局大差なかったので著しく高いことはないと思います。最初に取った見積もりをもとに昨日、クロスと畳や下地板ふすま、傷の箇所、クリーニングと除菌・脱臭を入れ100%で代理人の方に送付しました。
現地まで往復4時間かかりますが、「期限を切る」も大事ですね。そう何度も足を運べませんし、仕事にも支障が・・・

そろそろリフォームの順番も考えようと思います。
クロスはがし→下地カビ除去→除菌・脱臭→クロス貼替え、
同様に地板撤去、襖はがし→敷居などにこびりついた犬の砂の除去→除菌・脱臭→新規設置と複数の業者への依頼となりそうです。

お礼日時：2018/04/19 21:12

No.6 回答者： zipang_style 回答日時： 2018/04/20 18:11

先ず、ガイドラインは、あくまでも目安であって

法的な縛りが無いことを理解しましょう。

これは酷いですよ。
相手がガイドライン云々を言い出したとしても
世の中の常識を逸脱した状況だから、ガイドラインに当てはまる要素など無い！
と突っぱねましょう。

＞この状況で、借主にはどのくらいの負担を求めるのが適当でしょうか。
　最低、全額です。
　私なら全額負担の請求を上げ、もしも支払いを拒否されたら
　即「損害賠償請求訴訟」を起こしますね。
　また、通常の現状回復工事より工事期間は長引くので、
　延長を強いられる期間の家賃も加算して請求しますよ。

＞元借主は、壁も畳も新品じゃなかったと主張しています。
＞入居時畳（4.5畳）は新しく入れ替えずみ。領収書あり。
　法廷で偽証し、裁判官の心象を悪くすれば、良い判決が降りやすいというもの。

ガイドラインは、次の入居者に貸し出すことを前提に
経年劣化を考慮して比率を提案していますが、この状態で借りるのは「獣」です。
文化的な生活を営む人間は借りません。

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/04/17 12:22

いやいや。

クロスも畳も全額請求でいいよ。

新品であることは相手へ一方的に通告するだけで、新品かどうかを議論する必要はない。
仮に新品ではなかったとしても、ペットを無断飼育した上に通常ではない使い方をしてこれほどの破損汚損をしたことから全額請求するのは当然。

一方で、ガイドライン云々で減額を言ってきても、ガイドラインは「一般的な原則」であり、ここまで異常な使い方をした消費者を保護するようなものではない。
突っぱねていい。

ただし。
相手が逃げる（失踪する）恐れがあるなら、全額請求した上で、質問者が譲歩できる金額まで少しずつ値下げしていくのはアリ。



＞ペットを飼う場合は敷金+1か月（2か月）、家賃＋1万円と言っていたのに無断で飼っていた訳ですが、そもそも退去後に48か月*1万円は請求できるのかどうかや、

請求はできるけど、48ヶ月*1万を請求するとペット飼育を追認したことになるよ。
遺失利益という場合でも大した差はない。
その１万円にはペット飼育による汚損破損分が含まれていると推定される。
修繕費については「無断飼育による汚損破損の請求」ではなくなるので少し弱くなる。
トータルするとどちらが質問者にとって金銭面や請求力でメリットがあるかを判断するといいんじゃないかな。


ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
昨日、元借主外国人とその代理人（日本人）、息子と4人で原状回復について写真と見積もりを見せながら話をしました。賃貸契約書にはガイドラインの一部も添付されており、suzuki0013さんがおっしゃるとおり、代理人は、特約に記載のクリーニングについての有効性や築年数と見積箇所の妥当性、減価償却を気にしていました。また見積もり価格の妥当性については関係筋に見積もりを取りなおすとのことで、現状保存が必要かなど頭が痛く、あまり時間がかかるのも困るので、48ヶ月*1万を請求しこれを修理費にするか、とも思いました。「無断飼育による汚損破損の請求」でまずは進め、長引くなら途中変更もありかもしれません。ちなみにあまりにも汚く臭い畳は、自分で処分した方が安いと説明し、元借主に処分してもらいました。
早く犬とカビの臭いがしない部屋に戻したいと思っていますが。

お礼日時：2018/04/18 22:34

No.3 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2018/04/16 14:07

請求は当人と保障会社へ全額受付けるでしょう。

動物飼育禁止に、違反した際に法的責任や費用は借主負担です。

大家からすれば、工事期間の損失分の上乗せも考えるでしょうけど

借主の瑕疵10：大家瑕疵0で
一般的に全額負担ですね

No.2 回答者： in-going 回答日時： 2018/04/16 10:19

大家しています。

裁判も経験していますし、興味のあるものは傍聴もしています。

　『許可なく犬を飼っており』：これで全額請求が可能でしょう。その部屋はそのままでは二度と『ペット不可』には出来ません。裁判となっても「それでは『ペット不可』を信じて入居されるペットアレルギーのある方が発症した場合、最悪命にも関わります。その責任は誰が取る？　判事さんですか？　この不良借主ですか？」と弁護士が聞きました。これで万事ＯＫです。

　『賃貸物件の物件価値を著しく毀損した』と判決にあったと思います。

No.1 回答者： あつしノリノリ 回答日時： 2018/04/16 09:17

８割ぐらいだと思います。