亡祖父と祖母名義の土地、家を孫の名義に変更したい

祖父が今年亡くなり、祖母は健在です。
祖父が健在の時、孫である私に自宅を建ててくれました。私と妻と子供が住んでいます。評価額は土地だけで2千万程です。
母は弟と二人兄弟です。私は妹と二人兄弟です。祖母は健在ですし、母には弟がいますので、祖母が亡くなった際の相続手続きのことを考えると、何度も大変なので、何かしらの税金がたくさんかかってもいいので、孫の私に名義変更をしたいのですがどういう流れ、費用がかかりますか？

質問者からの補足コメント

• すいません！ご指摘ありがとうございます。名義は亡祖父、祖母名義です。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/06/20 12:06

• 構成あってます！BCDに了解をもらうことと、Fにも言っておくことですね。孫なので蚊帳の外ですよね。相続についての協議はまだされてないと思われます。

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/06/20 12:11

• 土地が公示地価で2千万位です。家は築10年程で新築から私達家族が住んでいます。固定資産税は毎年私が払いました。買い取るか母と祖母名義に相続かですね。色々な税金が発生するのですね。回答ありがとうございます！

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/06/20 12:30

• 分割協議書ですね！ありがとうございます。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/06/20 12:34

• ご指摘ありがとうございます。私の住んでいる家は未登記です。現金で祖父が購入してくれました。土地は亡祖父、祖母名義です。
  母と叔父も祖父が購入してくれた家にそれぞれ住んでいます。

  No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/06/22 00:48

No.6 回答者： hata。79 回答日時： 2018/06/20 21:41

NO5回答者です。

「および新しく所有者になった人への登録免許税が考えられます。」は無駄な文章でした。
申し訳ありません。削除してお読みください。

No.5 回答者： hata。79 回答日時： 2018/06/20 21:37

祖父の遺産について、相続人ではない孫が自分のものとするにはどういう手続きが必要で、どのていどの出費負担が出そうか」という話です。

１　相続人全員の遺産分割協議に、相続人でない人は登場できません。
　と言っても通じないといけませんので、言い換えます。
　No４さんの家系図を使わせてもらいます。
　相続人はB、C、Dですので、遺産分割協議はこの３人が当事者です。
「相続人全員が、Eが相続することを認めた」とします。
これは遺産分割協議書という名前の書類ではありますが、すべての相続人が持つ法定相続分をEに贈与した「相続財産の贈与合意書」とでもいうものです。
　この贈与合意書に「相続人全員から法定相続分の贈与を受けること」をEが承諾し書面化することで、贈与契約書になります。
　相続税が課税されるのではなく、贈与税が課税されます。
贈与者はB、C、Dです。受贈者はEです。

念のため。
遺産分割協議書ですべての相続人が「すべての財産を法定相続人でないEに相続させる」としても、肝心の所有権移転登記の際に法務局で「所有権移転登記の原因証書とはならない」と拒まれます。
合意があるなしの問題ではありません。
相続人でない者に相続させることはできません（できるという回答があるようですが、間違いです）（あなたも相続人として加わることを認めてもらい、その土地建物についていくばくかの所有権を交渉する、という記述）。

そのため一度相続した者がEに贈与する又は売買することが必要です。

AからB、C、Dに相続を原因として所有権登記がされ、そのうえでB、C、DからEに贈与を原因として所有権登記がされます。

「孫の私に名義変更をしたい」のは、土地か建物か、質問文からは不明ですが（※）、いずれにしても「Aの所有物であった不動産につきEが所有することにしたい」というならば、上記の手続きでします。

贈与税が負担だと言うのでしたら、B、C、Dが相続で得た不動産をEが購入すれば良いです。

２　費用について。
遺産分割協議書、および贈与契約書の作成は高くて１０万円程度で司法書士が作成してくれます。
司法書士の登記申請報酬と登録免許税、および新しく所有者になった人への登録免許税が考えられます。

費用とは別に、相続税、贈与税、不動産取得税（相続を原因とした不動産の取得には課税されない）が課税されます。

両者ともに、質問文にある情報だけでは「これだけかかる」とは言えません。

※
「孫である私に自宅を建ててくれました。私と妻と子供が住んでいます」とありますが、不動産登記簿で所有者は誰になってるか不明です。祖父所有の家に「私と妻と子」が住んでいるのか、家は「私が所有者」として登記簿に載っているのかがわからないという事です。

No.4 回答者： Moryouyou 回答日時： 2018/06/20 11:14

以下の家族構成でよろしいですか？

▲Ａ祖父┬Ｂ祖母
　　┌─┴─┐
　Ｃ母　　　Ｄ叔父
　┌┴─┐
Ｅ兄　　Ｆ妹

▲：被相続人=祖父(以下敬称略)
ということと、
あなたＥに自宅を建ててくれた
と言っても、
名義はＡ祖父なんですよね？

そうしますと、祖父が亡くなられた
場合の法定相続人は、
▲Ａ祖父┬Ｂ祖母1/2
　　┌─┴─┐
　Ｃ母　　　Ｄ叔父
　1/4　　　　1/4
となります。

★あなたに相続権はありません。

この状況で相続手続きは進んでいる
のでしょうか？

ご質問の主旨から考えると、
この相続の段階で、あなたの名義に
できるのが、一番の近道ではあります。

そのためにはどうしたらよいかと言うと
相続人のＢＣＤ全員に合意をとること
です。
あなたも相続人として加わることを
認めてもらい、その土地建物について
いくばくかの所有権を交渉する。
ということです。
その結果で遺産分割協議書を作成し、
それを元に名義書換えなどの事務手続き
が進むことになります。

そうしたアクションがなければ、
あなたが口を出す権利はありません。

もしくは、前述の法定相続人による
手続きが終わった後に、それぞれの
所有権を買い取るとか、
Ｂに土地建物が全部相続となった
なら、遺言書をＢに書いてもらい、
それらの土地建物をＥに相続する
ことを記載してもらうとか、
生前贈与をＢにお願いするとか、
になります。

とにかくＢＣＤに相談ですね。
さらにＦにも言っておくことも
必要でしょう。

繰り返しになりますが、あなたは
現状では『蚊帳の外』です。
ご承知おきください。

No.3 回答者： agboy2 回答日時： 2018/06/20 10:06

質問文には書いてありませんが、現在のトコロお住まいの土地建物とも祖父名義ではないかと思います。

守られるべきは現在の居住環境という事であれば、現在の土地建物部分についてはお母様の名義にしてもらう様に働きかける事でしょうね。従前は祖父との使用貸借で今後は母との使用貸借関係になるという事です。

先の回答にあるように、遺言も無く、遺産分割協議で相続内容が決まるのであれば、相談者様が分割の話し合いに加わる余地は無いですね。無理に所有権を主張すると税率の高い贈与税を支払う羽目になりかねません。

考えようによっては、土地建物とも祖母1/2、母1/4、叔父1/4の共有持ち分の不動産を継続して住まわせてもらう事でも現在の居住環境を変えなくて済むのですから、相続の発生により今の家を出なければならなくなることだけを阻止する方向で考えられた方が現実的かつ相続人からの同意も得られやすいと思いますよ。

No.2 回答者： nitto3 回答日時： 2018/06/20 09:26

相続手続きをします。

その時相続権がある人全員で、
あなたの孫に譲るという、分割協議書が必要です。
自分で法務局で申請すれば数万円で済みます。
司法書士などに頼むと二，三十万円かかります。
まだ相続権がない人ですから相続税もかかるかもしれませんよ。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2018/06/20 09:24

＞何かしらの税金がたくさんかかってもいいので、孫の私に名義変更…

って、話の流れがよく分かりません。
祖父は既に旅立っているのでしよう。
それなら祖父からの相続として処理するか、法定相続人から買い取るよりほかありません。

(1) 祖父からの相続として処理する
おわかりかと思いますが、法定相続人は祖母、母、叔父の 3人のみであなたは法定相続人でありません。
祖父が遺言書で「この土地建物は孫○○に」と書いてあったわけではない、すなわち「遺贈」でない限り、3人の法定相続人からあなたへの贈与となり、あなたの贈与税の申告と納付の義務が生じます。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …

＞評価額は土地だけで2千万程です…

土地の価格表示には、時価、固定資産税評価額、路線価、公示地価などいろいろありますが、どれが 2千万なのですか。
また、建物は既にあなたの名前になっているのですか。

贈与税や相続税の算定根拠になるのは、土地は路線価が優先で、路線価のない土地なら固定資産税評価額です。
建物は固定資産税評価額です。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …

今年中に他の贈与は一切ないとしても、これらの評価額から基礎控除 110万円を引き算し、税率をかけ算した分だけを、来年 2/15～3/15 に納税します。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …

(2) 法定相続人から買い取る
不動産屋の相場並みで買い取ることが肝要。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …

売った側には、(譲渡による) 所得税が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/j …

(1)(2) いずれの場合であっても、あなたに不動産取得税や登録免許税、以後毎年の固定資産税が発生することはいうまでもありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm