時効取得について

他人の名義の土地と建物に20年以上住んでいます。
土地と建物の所有者は亡くなっており、複数の相続人がいます。
所有する意思を持ち住み始めてから20年経過しましたので、時効取得をしたい旨を弁護士に相談したところ、固定資産税を納付していないので出来ないと言われました。
20数年前に亡くなった父宛てに固定資産税の納付書が毎年届いていましたから、納付しようとしましたが、市役所に断られ納付できませんでした。
他人の名義の不動産ですから、納税通知も普通は私の元には届かないと思うのです。
何故、固定資産税を納付しないと時効取得出来ないのでしょうか。

No.5 回答者： bathbadya 回答日時： 2019/11/24 01:54

時効取得には期限があります。

「何年間の間、占有し続けた場合～」
で、支払いや、立ち退きの連絡が最後にあった時点からのカウントになります。

＞市役所に断られ納付できませんでした。
あたりまえ。死んだ人は納付できません。縦割り行政だとこうなりますね。

＞ 他人の名義の不動産ですから、納税通知も普通は私の元には届かないと思うのです。
土地は地主のもので、建物が父親登記だったかも‥
相続してないなら、所有権を証明するのは難しくなると思います。
誰かが住んでいたのではなく、あなたが住んでいたことを証明しないと…

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2019/11/23 14:25

これは気の毒にね。

質問者が法律（取得時効）により所有権を取得しようとしたのと同じように、おそらく、土地の名義人たちもまた法律（登記を備える）により所有権を取得しようとした。
その結果、土地の名義人やその相続人たちの権利が認められて固定資産税は相続人へ送付されるようになり今に至った。
つまり、権利争奪戦に負けた、ということだよ。

賃貸借の場合、20年経過しようが取得時効は発生しない。
これは鉄則。
例外的に、昭和の初期のころは権利関係があいまいで、借地人が亡くなった後に子どもが善意・悪意はさておき自分が相続したとして占有してそのまま時効により取得したという実例は結構ある。
本件の場合は賃貸借や使用貸借の関係だとみなされたのだろう。

本件では、質問者の父宛に固定資産税の納付書が届いていたということから、その当時は、質問者の父と登記名義人との間で一定の約定があったものと推測できる。
例えば、売買により所有権は移転しているが登記費用を節約するために所有権移転登記は行わなったとか、賃料を安く（または免除）する代わりに固定資産税を借主が払うとか。
所有権者は、前者の場合は質問者の父、後者なら土地名義人となるが、いずれにしてもそういった約定があったはずだ。

土地の価値が低かった昔は取得時効もあまり援用するケースが少ないから、安易に占有を許すことは珍しくはなかったそうだしね。
例：所有する空家を「固定資産税だけ払ってくれればいいよ」という条件で知り合いにタダで貸した

本件の場合は、質問者の父親が買っていた場合でも、登記を備えていなかったことは確実だろう。
つまり、売主である登記名義人の登記が有効に残ったままであり、その登記名義人が亡くなったことで相続人が相続登記を行った。
質問者の父と登記名義人のどちらが先に亡くなったか不明だが、どちらかの際に本物件の所有権争いが生じていたはずだ。
それについて質問者は何もしていない、あるいは知らない間にすべてが推移していたため、今のような状況に陥ったというわけだ。
父が所有権移転登記をしていなかったためであれば、質問者は気の毒としか言いようがない。

なお、登記は公信力がないとされており、登記名義人が真の所有権者とは限らない。
本件のような場合では、登記名義人と土地建物の占有者のどちらが真の所有権者かを判断するための要素の一つとして、固定資産税の納付（＝所有者の義務を果たしている）という点が重視される。

正確な根拠は長文になるので割愛するけれど、つまりは、納税していないのに所有しているという矛盾した主張は認められないから。（本件の質問に対する回答はこれかな）
質問者の唯一のミスは、父が亡くなった当時に「納付しようとしましたが、市役所に断られ納付できませんでした。」という対処に疑問を持たなかったこと、弁護士などに相談して法的措置を講じなかったこと。
一般人はこういう知識がないんだから、これも気の毒な話だけどね。

本件では、父と登記名義人（共に故人）との間で所有権の譲渡がされたことのわかる契約書や覚書などの書面があれば、状況を打開できる可能性はわずかながらあると思う。
逆に言えば、そういう書面が全くなかったとしたら、ひっくり返すのは不可能だろうね。

ぐっどらっくｂ

No.3 回答者： agboy2 回答日時： 2019/11/23 13:05

敢えて時系列をぼかしているようにも受け取れます。

その土地建物の居住を開始したのはお父様なのか質問者様なのかも判然としません。
登記名義人の死亡の時期と、相続登記の有無、固定資産税納付書の送り先の変更時期も判りません。

相続人の立場で見ると、親の代に使用貸借関係で始まった占有を、子の代になって相続開始を契機として解除および立退きの申し入れをしたところ時効取得を主張されたとも受け取れます。

すると、当初の占有権限が何であったのか？という事も争点になるでしょう。先代からお父様に対しての売買や贈与であったかもしれませんし、使用貸借であったかも知れません。使用貸借であれば、固定資産税の納付などは通常の必要費と見なされる可能性もあります。なので、質問差様が所有権取得の方向で動くのであれば、所有権の移転を伴う占有の開始であった事実を証する書面等を質問者様側で用意する必要はあるでしょう。

No.2 回答者： tanzou2 回答日時： 2019/11/23 12:25

何故、固定資産税を納付しないと

時効取得出来ないのでしょうか
　↑
長く占有しているだけでは時効取得できない
と法で定められているからです。

時効取得するためには、所定の期間占有すると
ともに、所有の意思が必要です。

所有の意思、というのは。内心で、俺の所有と
思っていてもダメです。

納税するなど、所有の意思が客観的に認識
出来る場合でないと、所有の意思あると
認められません。
これは判例通説になっています。

だから弁護士さんの言うとおりなわけです。

No.1 回答者： けこい 回答日時： 2019/11/23 11:18

土地を専有管理していたとは言えないからです