土地建物別名義の差押について土地は亡くなった父の名義のままですが、建物は兄が建てました。兄が住宅ロ

Question

土地建物別名義の差押について
土地は亡くなった父の名義のままですが、建物は兄が建てました。兄が住宅ローンの返済を滞納して競売にかけられることとなった場合、土地はどうなるのでしょうか？土地には抵当権は設定されていないとのことです。母、兄、私が生存しています。
お分かりになられる方がいらっしゃいましたらご回答よろしくお願いいたします。

suzuki0013 · Accepted Answer

本件はよくあるケースではあるけれど、一般人にはなかなか理解しにくい複雑な権利関係。
まずは自治体の無料法律相談に行ってみるといいね。
無料相談なので一般論になりがちだけど、弁護士が個別ケースに応じて適切な助言をしてくれる。

本件の場合、まず、土地の権利者について確認しなければならない。

＞土地は亡くなった父の名義のままですが

これは父が亡くなった際に遺産分割協議を行っていないものと推測して。
登記上の名義が故人でも、所有権は法定相続人へ法定相続分で移転していることになる。
遺産分割協議を行っていれば、協議した相続分となるので、法定相続分どおりの相続でなくともいいけどね。

＞母、兄、私が生存しています。

法定相続人は本件では母・兄・質問者の３人。
もしもほかに兄弟がいて父よりも先に亡くなっていれば、亡くなった兄弟の子ども（質問者の甥姪）は代襲相続人として法定相続人となる。
法定相続分は配偶者が1/2、もう1/2を子どもの人数で按分する。
母と子２名だけなら、母1/2・兄1/4・質問者1/4となる。

従って、本件の土地は、母・兄・質問者の３者による共有ということになる。
これ重要。

つぎに、建物が競売で第三者の所有となった場合。

建物にのみ抵当権が設定されているので建物が競売にかけられて、落札者が建物の所有権を取得することになる。
しかし、土地については競売の対象ではないため所有権を得ることはない。
この場合は『法定地上権』が発生する。（というか、現時点でも兄の建物に対して、母と質問者を貸主とする法定借地権が成立しているのだが）
母・兄・質問者は落札者（建物所有者）に土地を貸していることになる。
これは法律で強制的に決められているので抵抗はできない。

通常は契約により賃借条件（家賃ほか）を決めることで普通借地権となる。
法定地上権よりも交渉次第で貸主側に有利な条件をつけることも可能なので、相手側と交渉する方が望ましい。
しかし、落札者がプロの場合は交渉力の差があるので不利な条件を押し付けられる恐れもあるので注意が必要。

＞土地はどうなるのでしょうか？

土地までとられることはないけれど、借地として貸すことになる。
また、兄の財産に対して差し押さえがある場合には、土地の共有持分1/4も債権者へ移転する場合がある。（競売・落札者とは別件）
その場合、母1/2・質問者1/4・債権者1/4という共有になり、おおむね債権者（プロ）からの圧力で共有持分を売買譲渡するように持って行かれるだろうね。

相続について蛇足。
遺産分割協議は後からでもできる。
質問者の場合は今でも可能だ。
ただ、前述の兄の財産への差し押さえがある場合には、法定相続分よりも少ない協議相続は財産隠しになるため実現しない可能性が高い。
結局は兄の持分は協議しても1/4のままだろうね。

まあ、手遅れかもしれないけれど。
遺産分割協議をして兄が単独所有という形をとり、土地建物を任意売却することで、競売を回避するというやり方もある。
よほど安い土地でもなければ、建物だけのローンなら返済することもできるものだから。

mofl · Answer

補足を拝見しましたが、ならばお母さんがトラブル収束の矢面に立たされるのでは？
競売で落札する人間なんてまともな人間(業者)じゃない。
ましてや今回のような難しい物件ならなおさら。
落札のあとに実質の所有者のところに話が来るでしょう。
上屋を言い値で買え、とか。
まだ名義も変えていない中、お母さんを守れます？
お兄さんがトラブルメーカーなわけで、今さら法定相続をしたら1/4分がどうなるか怪しい。
あなたしかいない。
早めに弁護士に法律相談等で相続すべき事案かと。

-yo-shi- · Answer

一般的には遺産分割協議をして、土地名義を（今回の場合は）お兄様にした後に競売に掛けるのが普通だと思います。

実際は共有名義のままでも競売に掛けることは可能です。
その場合は、建物の名義は当然ながら土地の1/3は購入者の名義になります。

そうなったら後が面倒です。

選択肢はふたつしかありません。

購入者に土地を貸す
購入者又は第三者、若しくは貴女かお母様が買う

交渉の主導権は購入者が握ることになると思います。

二足三文で買いたたかれるか？安い賃料で貸す事になるか？

先の回答にもあるように、このような物件を購入する人は普通はいません。

逆に言えば、買う人は普通では無いという事です。

結論を言えば、返済の目途が無いなら貴女やお母様の名義分も売ってしまたほうが楽だし、そういう結論にしかならないと思います。
売却額の一部を返済に充てたとしても、土地分には満たないかもしれませんがお金は残ると思います。

そのお金をどう分配するか？を話合った方が現実的だと思います。

mofl · Answer

>土地は亡くなった父の名義のままですが
なら、あなた方の誰にも何の権利も無いのは同じでは？
その土地に立ち入るな、と言えます？
これからどうします？
なぜ相続の手続きを怠ったんです？

たぶん土地の固定資産税が実質の使用者に課せられて、納付していますよね。
それは誰なんです？

AVC · Answer

良く確認することです。住宅ローンは融資額と担保物件価格のバランスです。
　万一の場合担保物件のみの競売で融資が回収できれば問題無いですが・・・

念のため登記謄本で確認することです。地上権とか貸借権とか・・・・
兄上の家に同居していると思われるお母様のことも大事です。

ashitahatennki · Answer

借地権もなく抵当に入ってない土地は取られない。　
建物を競売に掛けられても土地が手に入らないし使える権利がないなら使えない。
買い手は付かないのでラッキーです。

土地建物別名義の差押について 土地は亡くなった父の名義のままですが、建物は兄が建てました。兄が住宅ロ

本件はよくあるケースではあるけれど、一般人にはなかなか理解しにくい複雑な権利関係。

補足を拝見しましたが、ならばお母さんがトラブル収束の矢面に立たされるのでは？

一般的には遺産分割協議をして、土地名義を（今回の場合は）お兄様にした後に競売に掛けるのが普通だと思います。

>土地は亡くなった父の名義のままですが

良く確認することです。

借地権もなく抵当に入ってない土地は取られない。

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