【至急】土地と建物の所有者が違う競売物件について

建物の所有者が母、土地の所有者がその長男という中古住宅物件の落札を考えています(競売にて)。
土地と建物はセットで競売に出されていて、今現在、母と長男が居住(占有)しており、土地及び建物について母と長男の間で金銭による貸借関係はないらしいです(裁判所の３点セットに記載あり)。

この物件を落札して引き渡しまでの交渉が完了したら、その内容に添って合意書を作成し保管しておこうと思うのですが、その場合、同じ内容の合意書を3通作成し、自分、土地所有者(長男)、建物所有者(母)、の３名が署名と捺印を押したものを各自1通ずつ保管するといった形で大丈夫でしょうか？

それとも土地所有者(長男)との合意書、建物所有者(母)との合意書というような別々の合意書を作成しておくべきでしょうか？

自分は業者ではなく競売初めてでして..トラブルが怖いので、ご教授いただきたく質問を投稿させていただく次第です。

オススメのサイト、注意点等々、その他ご指摘いただけましたら助かります。よろしくお願い致します。

No.5 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/09/20 22:08

NO.3ですが、債務者と揉めるなどというのは、入札する時点でわかります。

競売物件説明書などに、買受人が引き受ける権利に「なし」と書かれており、物件明細に記載の無い（件外物件）建物などの記載があったり、留置権の主張や他人への一部賃貸借などなければ、揉めることはほぼありません。もちろん現地調査も踏まえてですが。
まあ我々は、それが食い扶持なので、わかった上で覚悟してやるわけですが・・・・・

ですから、揉めるべくして揉めることはあっても、何ら特別障害の見当たらない物件では、金が無く引越しできない。引越し先が見つけられない、以外のトラブルはあまり考えられません。

競売と言っても、何らかの債務が支払いきれずに強制的に物件を裁判所が売却して換価するだけのことで、そこに住んでいる方のほとんどは普通の当たり前の方々です。逆に我々等が落札して挨拶に行けば、先方は先方ですごく警戒しているものです。

債務者は、執行官の現地調査の際に、「落札されてから～立ち退かなければならない」という説明を受けていますので、当たり前の方なら、その認識は持っていることがほとんどです。

ですから、甘やかさない程度の引越し期間の猶予と、その費用の目処さえつけば、約束どおり履行するものです。
そう怖がることはありません。
揉めるべきして揉めた物件では、数々の修羅場を経験していますが、あくまでほんの一部です。
皆さん経験は無く、そのほんの一部のネット上の書き込みや書籍など見て、そう思われるのでしょうが、意外とそうではありませんから。

自己で競売物件明細書が確実に理解するのが難しい場合は、裁判所の競売係りで良く尋ねて下さい。
あくまで所有権の移転と、残金支払い後の明け渡しの強制執行は裁判所の職権で可能ですが、それ以外は自己責任ですから。

この回答へのお礼

競売物件説明書類には買受人の引き受ける権利について書かれている項目が見あたらないので勝手にないものと判断しておりました。
書かれていないということは「なし」と判断して大丈夫でしょうか？
どうやら裁判所の競売係で確かめておく必要がありそうですね。素人であることを痛感します。
入札を決心した自分にとってoyazi2008様の前向きなアドバイスはとてもありがたい！
何があっても自己責任！！
ベストアンサーとさせていただきます。

お礼日時：2013/09/20 23:16

No.4 回答者： detekoiya 回答日時： 2013/09/20 15:15

トラブルがこわいなら競売には手を出すな。

それに尽きる。

強制執行は高いからやりたくない、とか甘いです。

その親子がゴネたらどうするの？

競売の代行、と追い出しの代行、って
違うと思うんだけどね・・・

競売からすべてお願いするなら
その業者が落札者として追い出しの交渉も
正当にできる。

自分で落札して追い出しだけ依頼するってことは
他人の代理で追い出しを請け負うってのは
一歩間違うとその筋そのものになってしまう。
非弁行為になる可能性もある。
そういうことです。

専門業者は
占有者の交渉が楽そうな物件には
それなりの金額で落としにかかります。

占有者が面倒そうな物件には、その費用等も
見越して安めに入札します。


安く落札できる物件というのは問題があるか、
不人気でこんなとこ落として再販しても
誰も買わないよ、ってことになります。


合意書の作成うんぬんなんて先の話、
まずは占有者が追い出せるかが先です。
そして、それはここでいくら何を聞いても
ムダです。

素直に出て行ってくれるのか、
出て行く当てはあるのか、
その費用をどうするのか、
占有者がどういうつもりでいるのか

結局は落札してみなければわかりません。

言葉は悪いですが、生かさず殺さずなんです。
生かさず（不必要に高い費用を要求させない）
殺さず（法の建前を押し付けたり強制執行にして
占有者を追いつめることで、自殺や建物破壊などをさせない）

これが出来なければやめておいたほうがいいです。

専門業者は何件もやっているから
最悪はその一件で赤字になっても他でカバーすればって
なるから挑めるのです。


過去に何回も書いてますけど
こんなところで質問しているようなレベルの人は
競売なんてやらないほうがいいです。



まあそれ以前の話ですけど
よほど競争相手がいない不便な所とかならともかく
ある程度まともな物件なら

質問者さんの考える、「このくらいならお得」な
入札額では落札できませんよ。

この回答へのお礼

貴重なご意見ありがとうございます。
落札しようとする物件は島しょ部にあります。実は所有者の人間関係、勤務先、競売に至る経緯等々、ある程度わかっております。
なのでリスクは小さいかなと素人ながらに思ってましたが、何が起こるかわからないのが競売ですよね!！
皆さんから意見を頂いて色々思うことがありますが、リスクも承知した上で今回は競売に参加する方針です。

お礼日時：2013/09/20 19:46

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/09/20 12:36

土地建物一括で競売に出ているなら、所有者が同一かどうかは関係がありません。

落札すれば、土地建物共に買受人の名義になりますから心配無用です。

明け渡しは、建物に対してのみ行えば足ります。債務者（母親と長男）はそこを占有する権利を裁判所で認めていないので、落札から1ヶ月～2ヶ月程度の期限を切り、立ち退いてもらうことになります。
ここで、債務者に引越しの費用があるかどうかが？問題です。なければ買受人が負担して、（立ち退き費用を支払い）出て行ってもらうしかありません。
強制執行の対象にはなりますが、1軒家を強制執行などするより、立ち退き費用を支払い出て行ってもらった方が安価で済むでしょう。

立ち退きに関する書類は建物所有者のみでOKです。

落札できたら、一度債務者に会って、すんなり行きそうも無いなら「競売など専門に扱う不動産業者」などに立ち退きは、報酬を支払い依頼したほうが無難でしょう。
立ち退きの文書なども「ノウハウ」が必要ですから・・・・・特に残置物など

出て行かせるだけなら、強制執行で処理は可能ですが、債務者と敵対関係になれば、家を傷つけられたりと嫌がらせなど受けることもありますから、経験が無いなら無理して自己だけで解決しようとしないことです。

この回答へのお礼

献身的な回答ありがとうございます。
土地所有者の長男は違法占有する可能性はないのでしょうか？
いくらかの引っ越し費用の支払いは予算にいれておりますが、強制執行は高いと聞くし内心やりたくありません。
oyazi2008様のアドバイスに従って立退交渉が難航しそうなときは無理をせず、専門の方に依頼しようと思います。

お礼日時：2013/09/20 13:22

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2013/09/20 12:16

母と長男は出て行かないので、最後はやくざの世界ですよ。

やくざと付き合うとあなたも危ないですよ。

この回答へのお礼

母と長男が出ていかないと言い切る理由はなんでしょうか？

お礼日時：2013/09/20 12:54

No.1 回答者： hana10_26 回答日時： 2013/09/20 12:10

初心者が手を出してはいけません。

買ってから苦労しますよ！

詳しい人に代行してもらって代金を支払った方法をとりましょう。

（素人がここでなにが得られるか疑問です　無理です。）

この回答へのお礼

この物件を落札できたら持ち家として家族で住みたいと思ってます。素人がここで何が得られるか疑問とのことですが、安い買い物ができるかもしれない、これが最大のメリットですよ。まぁデメリットがあるのも重々承知しているつもりです。
ご忠告ありがとうございました。

お礼日時：2013/09/20 12:52