借地権付建物売買契約書について

土地と建物の所有者が同じで、建物のみを売却しようとする場合の話しです。
土地の持ち主様には、地代家賃として買主側が家賃を振り込んでいく形になります。
売買契約書に全宅連さんの「借地権付建物用」のひながたを使おうと考えているのですが、
この場合は売買契約書のほかにも、賃貸借契約書が必要かどうなのかを教えてください。
初歩的な質問ですいません。

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2018/12/22 17:28

宅建業者の質問だとすると論外ですが、身内での取引であると想定して回答します。

質問文の契約書には売買の対象物としては建物の表記があり、土地の利用形態については特約事項記載なのではないかと思います。
こういった契約を締結する場合には、建物売買契約と土地賃貸借契約を同時に行うか、締結日が前後する場合には、先行する契約について後続する契約締結の停止条件を付けるのが普通です。

「建物の売買契約」と「土地の賃貸借契約」は別個の契約だけれども、互いに不可分の関係であることをそれぞれの契約書に記載しておくべきでしょうね。

ただ、身内での契約ということであれば、建物は所有権の移転で土地利用については使用貸借ということもあり得るでしょう。賃貸借なのか使用貸借なのかは契約の実態と税金の問題になりますから、一概に契約書が必要なのかどうかは何とも言えません。

No.2 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2018/12/23 19:36

現時点で土地には賃借権は設定されていないんですよね？

土地と建物が同一所有者ということですから，建物の所有権が第三者（買主）に移転してからでなければ借地権は成立しません。売主が土地建物の両方を持っている状態で借地権を設定しようとしても，混同により消滅してしまうからです（民法179条本文）。なので「借地権付き建物の売買」ということにはなりません（ただし借地借家法15条の場合を除く）。

なので当該建物を借地権付き建物にしたいのであれば，建物の売買契約と土地の借地権（賃借権）設定契約の2本立てで契約すべきだと思います。

なお，売主（地主になる）の事情によっては定期借地（借地借家法22条）や建物譲渡特約付借地（借地借家法24条）にしたほうがいい（というかそうしておかないと後で困る）場合もありますので，よく検討してみたほうがいいと思います。