公営団地の退去費用

公営住宅法に詳しい方おりませんか？
市営団地の退去費用についてのご相談です。

15年前に新しくできた市営団地に入居し、
10年前、私は高校卒業と同時に地元を出てしまっているのですが
母はその市営団地で一人暮らしをしていました。

15年以上住んだ市営団地を、このたび引っ越す事になったのですが
家賃の9ヶ月分近い、不当な退去費用を請求されています。


修繕費用の約25万円の内訳は以下になります。

① 3DKの壁紙全面　一式＠152997
② 床トイレのクロス張替 ＠8500
（市側：次に入居する人のために新しいものに換えてあげたいとの説明有）
③ 諸経費（電気・水道代） ＠5000
（市側：修繕するにあたって使用する経費との説明有）
④ ふすま張替 ＠2000×6枚
⑤ 畳の交換 ＠3500×6枚
⑥ ルームクリーニング ＠30000
⑦ 敷居キズ補修 ＠9000
⑧ キッチン収納補修 ＠3000


【質問1】
壁紙全面交換するにあたって、全額を借主が負担する義務はあるんでしょうか？
（壁に傷がある一面の交換費用負担という話しであれば納得なんですが・・・）

【質問2】
次に入居する人のために新しいものに交換してあげようという
貸主の考えは理解できるのですが、その費用は借主が負担して当然なんでしょうか？

【質問3】
退去して水も電気も解約しているのに、水道や電気代を払う必要があるのですか？


④⑤⑥⑦⑧については、借主負担である事にとくに異議無く、
⑦⑧の損傷は、こちらの不注意でつけてしまった傷であるため
そこに関しても借主負担である事に納得しています。


こんなに高額な退去費用を要求されるとは思っていなかったため、
退去時の立会いを、無知な母一人で行かせてしまった事を後悔しております。

民間の賃貸と違って、市営団地には独自のルールがあるのかもしれませんが
国土交通省の入居時のガイドラインは全く無視していいものなんでしょうか？


先日、市の住宅課に国土交通省の退去時のガイドラインを持っていき、
入居時に退去費用に関しての契約書を貰っていないので、
この金額は承服し難いと申し出ました。

公営団地の退去費用をめぐって争った過去があったようで
市の担当者から、2004年の名古屋裁判所での判例資料
（ネットからのコピー）を見せられ
『公営団地法というのがあるから、争ってもそちらが負けますよ』
と脅されてしまいました。

どうしていいか、このまま払うしかないのか、
どこに相談したらいいのか分からず、今回こうしてこちらに相談しました。

助けてください。

No.3 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2019/01/22 19:27

無理ですね

入所時の状態に戻す費用は貴殿が負担のハズです。

都合のよい言い争うなら今後は民間を借りるべきです。

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2019/01/22 18:04

相談先を探しているなら、自治体で実施している無料法律相談を受けることをオススメする。

自治体実施なので公営住宅の貸主側じゃないか・・・という心配はあるだろうが、相談相手は当番で回ってくる弁護士なので、自治体へ忖度するような回答をする必要はない。
逆に自治体の無料法律相談で、市の担当者の主張が適当ではなかったという話になったほうが、以降の交渉がスムーズに行くこともあるしね。


質問１について。
義務はあるよ。
ただ、それを裁判などで争った結果、適切な義務の範囲まで減額される可能性はある。
本件では、25万が適切な義務の範囲と判断される可能性もあるので、その場合には減額されない。
国交省のガイドラインは一般的な民間賃貸を対象としているので、ガイドラインをムシもなにも、民間よりも低廉な家賃設定である公営住宅は対象外となる・・・だが、不当な請求については公営住宅法や消費者保護法など関連法令によって適切な負担義務まで減ずることとなる。

本件で重要なのは、ガイドラインがどうこうというよりも。
借主の負担すべき修繕義務や支払っていた家賃に比して、今回の請求が不当かどうかということ。


質問２について。
次の借主のためにというのが当然かどうかではなくて。
修繕費用は家賃に含まれているとされており、その修繕部分が含まれないがゆえに公営住宅は低廉な家賃である。
低廉な家賃（＝家賃に修繕費相当額が含まれていない）しか支払っていたいなかったいまの借主が、自分が住んでいた期間の修繕費用を負担することは、これ当然である。
この辺は言葉遊びのように見えるけれど、法的な関係性についての話。


質問３について。
一般的には払う筋合いではない。
しかし、規約などによって規定されていた場合には契約のうちということで支払い義務が生じる。
金額が5000円ということであれば、不当に過大な負担を強いるということもないしね。


蛇足ながら。
3ＤＫの修繕費用として合計金額25万円はそう高額とは言えないし、内訳も結構安いと思うよ。（こちらは東京なので名古屋界隈の修繕単価は知らないけれど）



かいつまんで言うと。
①ガイドラインを根拠として市の請求が不当と言うことはできない。
②名古屋地裁の判例を根拠として市の請求が当然と言うことはできない。

語弊を恐れずに言えば。
質問者の主張は一般人（素人）としてはごく普通の考えだろうが、根拠や法的な部分ではお粗末な考え方をしている。
ごく普通の考えだからといってそれが通用しないのが法律の世界。
気分を害するかもしれないが、この辺は切り替えて対応していった方が勝ち目が出てくるよ。
一方、市の担当者は一つの裁判例をもって裁判をやっても勝てないという説明をするのはお粗末。
行政職員としては失格であり問題外。

本件は請求に妥当性があるかどうかや不当か否かという観点ではなく、市の担当者が説明義務を果たしていないのが問題。
まあ、冒頭述べたとおり、自治体の無料法律相談へ申し込んでみるのが一番だと思うよ。
市の職員は結構こういうのを嫌がるしね。

ぐっどらっくｂ

No.1 回答者： yo-ama 回答日時： 2019/01/22 15:58

自然損耗については賃料の範囲内で変える義務はありません。

故意、過失による毀損がなければ自然損耗です（画鋲跡やテープでクロス損傷はダメ）。
その点を主張です。

特約であえて義務を負担することを約束した場合は、義務が生じます。

弁護士に相談すれば　半額ぐらいになるでしょうが
費用は着手金は10万円以上になります。

① 3DKの壁紙全面　タバコや破れがあれば修繕
② 床トイレのクロス張替 　自然損耗
③ 諸経費　不明
④ ふすま張替 　穴あきは交換
⑤ 畳の交換 　色あせは自然損耗　タバコの焦げは交換
⑥ ルームクリーニング　特約がなければ自然損耗
⑦ 敷居キズ補修 　修繕
⑧ キッチン収納補修 　壊れてるので補修
民間ならこれ位に感じます。
特約で　入所時の状態に戻すが厄介です　市営住宅は必ずその一文が含まれてます。