出産前後の痔にはご注意!

中古マンション住民は100世帯ちょっとです。
管理組合やマンションの委員会の配管工事の進め方が一方的で、不満を抱いてる世帯が多くいますが、この内容はどう感じますか?

修繕工事とは、タイトル通りマンションの全配管工事です。今年頭に急に提案され次の総会で4分の3の賛成者がいたら決定し工事は早速秋口からだそうです。何故か被害もほとんど無いのに提案されました。

マンション配管工事とは各戸の壁・床・風呂場タイル・各クローゼットのベニアや棚をぶち壊し・キッチンぶち壊し等々・・配管工事に伴いほとんどぶっ壊されます。
急に配管提案が出た為何も知らない各戸の3分の1ほどは、近年や去年にフルリフォームをしてしまった家庭が多く、無駄金に終わる形となります。リフォームでローンを組んだ家庭は借金だけ残る形に。

その上 各戸の負担金が50万確実にかかり、他は工事終了後に、生活を現状復帰させる為には100万~150万くらい個人が負担しなければならない事を資料で詳しく知りました。
この、詳しい内容の資料は、説明会や総会に出席する家庭しか配られません。

給湯器や追い焚き機能を更新させる事と設備機器類の交換等も、各戸で金額を負担しなければなりません。その金額踏まえて100万~150万です。

その詳しい状況を、マンション掲示板・各戸のポストに配られてる、配管工事の用紙に自己負担分の内訳記載が一切無く 一部個人負担ありと簡単にしか書いてないので、知らない家庭が沢山います。


修繕工事で配管なら個人の資産をぶち壊す形になるのは仕方がないにしても、工事後の現状復帰は個人の金次第と言うやり方に納得を感じてません。

工事期間は、7日~?日トイレは24時間入れない・風呂は7日間入れない・洗濯も6日出来ない・洗面と歯磨きも6日出来ない・キッチンも使えない+大工工事並に部屋の中が散乱した状況で工事期間中は、住んでられない状態になるそうです。

各部屋のクローゼットもキッチンも配管に伴いぶち壊されるので、中の物を空いてる部屋にまとめる為、家族一同寝れるスペースが何処にも無くなります。
工事期間中近場のビジネスホテルに寝泊まりしなければならず、家族一同の宿泊費+愛犬二匹のペットホテル代もかかる為、配管工事関連でざっと計算したら、100万~200万弱は飛んで行く計算になります。

配管工事が決定したら、配管の劣化は分かった !工事も分かった!でも、個人の資産をぶち壊わす訳なので、確実に 工事前の現状復帰に戻すのが筋じゃ無いでしょうか?

共益費も上がりかなりの金額になるのに、何故一戸あたり、突然100万~150万も掛かるのかと・・・。
全世帯の中には資金が無く、かなりメンタル面にきてる家庭も結構います。

管理組合・マンション運営委員会は、一方的で理不尽すぎませんか?

工事後は、風呂場タイル・床・クロス・風呂場の壁=同じ品番は無く、各場所で一部だけをブチ壊すので、とてもみっともなくなる可能性大だそうです。

突然の修繕工事でフルリフォーム分が金ドブ・個人負担分が100万~150万・個人の資産をぶち壊し・その上、工事前より部屋の見栄えが悪くなる。



①後から住民からクレームの嵐で裁判沙汰になる可能性高いでしょうか?

②管理組合に工事前と変わらない現状復帰を絶対約束させたい

③こういう場合、外で相談する場合は弁護士ですか?役所の生活関連の科でしょうか?

④万が一、業者に給湯器やキッチン・その他のものが壊されたり、調子が悪くなった場合は弁償して貰えますよね!?

⑤注意点は何でしょうか?

説明会・総会等参加して、疑問点や意見を淡々と言うつもりではいます。

今はまだ、配管工事の有無は半々です。

決定した場合の事を考えると、凄く気が重いです。工事の際立ち会いが必要な為、長々仕事を休め無い事情な為退職しなければなりません。

今、マイナス点ばかりが頭に浮かび不躾ながら、気分はまるで、自分の城を荒らされる心境で警戒してます。

総会前に、個人負担分の100万~150万の金額表示が各家庭に配られてる用紙に記入無し+掲示板にも記載してなく、一部負担とラフに書いて有るのも決定してからお金の無い住民の気持ちを考えて無く、どうするつもりなのかと思ってます。

個人負担分の金額表示は、額が額だけに載せるのが、常識かと思います。

長々と失礼致しました m(__)m

ご意見宜しくお願い致します!

質問者からの補足コメント

  • 回答有り難うございます。

    >積み立てた修繕費の取り崩しや臨時で各住戸の負担があるわけ。
    それを、全戸に詳細な資料で周知しないわけがない。


    信じられないかも知れませんが、各戸に個人負担分の内訳は全く配られてませんよ
    だから、住民は修繕費で工事が補えると思い、勘違いし負担は何も無いと思い臨時総会後の賛成者が4分の1近くいたんだと思われます

    >築何年です?

    ↑文章が足りなくてスミマセン

    築年数は40年です。
    配管の劣化の為、水漏れを防ぐ為の配管工事と言う提案は理屈にあってると私は想いますが2億も修繕費があるのに、何故一戸あたり、50万~150万の自費になるのか不信感でした。

    上にも書いたように、全住民に自費で掛かる分の内訳も無いのはおかしくないですか?


    >もう工事の請負契約は済んだのですか?


    まだ、本決まりじゃ無いのに 請負契約が住んでるかどうかも分かりません

    No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2019/04/04 16:17
  • 続きます


    請負契約についてですが、少し前に 別の修繕工事があったのですが、結局廃止になった企画に業者に検査だ何だで、2000万弱修繕費を使ったようなので、廃止になりキャンセル料金も含まれてると思われます。これも、住民は何も知らされて無く勝手に検査で使われた事になってます。よって今回もまだ、配管工事が本決まりじゃ有りませんが契約したかも知れませんよね。
    各戸、全住民の部屋に業者が入り配管付近の写真を撮ったと言う事はそう言う事では・・・!?
    ハッキリした事は住民には今のところ分かりません。

      補足日時:2019/04/04 16:29

A 回答 (26件中1~10件)

当マンションの管理費の内訳は ①管理費:¥10,000万円        ②積立金:¥9,000円


です.
今回の配管工事取替え工事を機会に考えないといけない事があります。
それは,(工事費の支出節約対策の他に)毎月の管理費をいかに節約・減額対策です。
管理費額の要素は➡①光熱費と②(半分を占める)管理委託費です。
①の電気代は➡電子ブレーカーの採用と電力会社又はガス会社との一括契約で➡月額¥1割ほど安くなる
②管理委託額は➡(工事業者の相見積書収集し比較して選定と同様に)管理業務管理会社の委託額を安くするために➡他の管理会社から複数の見積書を収集して,安い別の管理会社へ管理会社変更する方法です。
私どものマンションでは,2年前に,5社から管理委託額の見積書を収集し,従来の月額¥100万円委託額から➡¥65万円の別の管理会社へ委託変更(リプレイス)を行い➡年間委託額が¥950万円から➡¥600万円に下がった結果➡駐車場収入を含む管理費の年間余剰金も(¥200万円から➡¥500 万円に増額)増えて,そのため管理費余剰金を➡毎月の修繕積立金へ繰入した結果➡長期修繕修繕金も不足が解消しました。
要は)①管理費・修繕費の節約と減額する対策を取り➡全ての支出額を減らす対策を行う
②それでも)不足する費用は➡計画的に<早めに値上げすれば➡毎月の値上げ額は少しの値上げ額で済む.
あなたの管理組合と理事会は➡(管理委託額を減らす)管理会社変更は,過去にされたのでしょうか?
私どもの組合員の毎月の支出額(管理費と修繕積立金額の支払額(合計)¥19,000円)で,長期的な管理と修繕は,問題なくできるようになりました。
あなたのマンションでも,(今回の補修工事だけでなく)他の支出の全面的な見直しと改善策も,今からやっておくと➡今回のような問題発生がないように➡今後の対策を,早目に対策を検討されればと思います。
どうぞ,今回の配管工事を機会に➡今後のあなたの管理組合が円滑に運営できるように,願っております.
理事会と組合員とが,協力しながら➡管理支出の節約と改善を,今からご検討される事を願っております。    皆で,頑張って下さいませ。
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この回答へのお礼

色々と参考ご意見頂き有り難うございます。

回答者さまの考え方を参考にさせて頂き、反対者の皆様と話しあってみます。

そう思うものの、今回の配管工事の事は時間が無い為 このマンションにいるしか無い状況の場合は、金銭的にも、今の状況だとかぶるしか道は無いと感じてます。


日本人の風習的にも、やり方に不信感を抱きながらも“長いものには巻かれろ!”の心理や見栄で賛成に回る方もいる訳で・・・。

配管工事が決定になれば、マイナスイメージはつけない方が良いと考え、諦めてる方々も半数はいると感じます。

色々な資料を確認しますと配管工事以後、数年で別の修繕工事(今度は耐震性かな!?)が掛かる可能性が大の為、その話が今のように煮詰まった結果、今のままだと修繕費用が不足する為、数年後、また住民に多額な個人負担が掛かる形に持っていかれる可能性が大になる事でしょう!と感じています。

総合的に見て、今の第の理事長に良いように仕組まれた結果と見ています。

回答者さまのように全住民にそれほど負担の掛からないやり方をして頂く、理事長に恵まれなかった訳で・・・。

我が家マンションは、上手に、仕組んでしまえば資金の無い住民の事+近年でリフォームしブチ壊されようが、人事なので上は知ったこっちゃ無い訳で後の祭りですね。

別件では、配管工事関連はかぶりますが、以後は私は売却も視野に入れ、田舎に引っ込み、キャッシュで一戸建て購入か賃貸住居も考えています。

築年数の古いマンションで修繕費用がこれからいくら掛かるか解りませんので、預金があるうちに動くのみかなと考えています。

修繕工事が全て行われてないマンション売却の資産価値はかなり下がり、上手く行くか解りませんが・・・。


管理支出の節約と改善を願ってはいますが、今後の理事長+専門委員会の思考次第で人生が変わりますね。仕組まれて、住民が餌食になる形は、無駄な資金吐き出しをかぶる必要無いと思っていますが、これが中古マンションにある住民の宿命で嫌なら出るしか無い訳ですよね。

お礼日時:2019/04/10 23:23

建築後~40年以降の長期修繕計画書では➡今回の配管工事どころか➡マンション全体の建て替え工事するべきか?(いや,建て替えせずに)2億円程の大規模な補修工事で対応するのか?そのためには長期修繕積立金額がいくら不足するのか?(不足のために)毎月の積立金をいくら値上げしておくのか?・・・といった調査・修繕計画の見直しをされていたのか?気になりますね。


我々のマンションでも,従来の月額¥6000円から➡¥10000円へ値上げしましたが,20年先では,2000万円不足が見込まれるため➡(この先5年以内に)再度の値上げ計画を再検討する事となります。
値上げの検討経緯や値上げ必要理由とその根拠を,全組合員へ説明会やアンケートを実施しなければなりません。
仮に,組合員への説明会で,積立金値上げ反対されるならば➡反対組合員は,それに代替する別の改善案を,理事会へ提案頂かないと,不足する補修工事額を一時金を頂く事になり,理事会としては,どの観点からも,今後の長期修繕計画書の見直しする責任が負わされております。
ボランティアと世間で言われておりますが➡そんな悠長な理事会では,マンションの維持管理はできないわけで➡理事会はとても重要な責任を負わされております。他方,組合員の方々も,管理会社や理事会任せの丸投げする姿勢であれば,理事会だけでなく➡全ての組合員にも,連帯責任があります.そうならないように,理事会はそれ以上の責任感と計画性を持たなければと➡自分達の理事会を,自省しております
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この回答へのお礼

ご意見有り難うございます。

今回の配管工事に伴い費用が2億円掛かり積み立て修繕費用はゼロになります。

その為、今後の修繕工事に伴い管理費が各戸(100数名)で1万越えになるんです。
回答者さまのマンションの管理費は安いと感じました。我が家マンションは2倍ですよ。

築40年=長期修繕計画に向けて、値上げしないと行う事が出来ないのかも知れませんが、後2年~3年後にも上がる噂を聞いてます。

配管工事で何故、2億と言う莫大な費用を使うのか解りませんが・・・。

● 何度も聞いて頂いてるように、残すとこ総会で決着がつきます。 マンションとは全く別の知人に嫌な話を聞いたのですが、日本全国のマンションの中でも、一定は、多数決で“賛成者”→4分の3の数を得る為に、どっちつかずの住民に裏で賛成に回るよう裏組織(ワイロ)等が、 現実的にある話しだよ。と聞きました。 健全なマンションとそうじゃないマンションがあるのが世の中と・・・。

私的には、受けない住民が 後から受けた住民を見て、薄々気がつく事を、まさかする訳はと思い半信半疑でしたが。

住民の価値観は千差万別=お金の問題で反対者を多々見てますが、全住民全ての方を私は見ている訳では有りません。

中には、配管工事大賛成の方もいるだろうし、築40年の配管なら賛成に回る方が多くてもおかしくないとは感じます。経済力があれば、直して貰った方が良いと感じるんでは無いかなと感じました。

色々、金銭面ホントに大変ですが、私は 覚悟を決めています。

お礼日時:2019/04/10 00:48

長期修繕計画書では,当該配管工事の実施年度,予算額はどう設定され,今回の2億円を配管工事等へ支払後,修繕積立金の残骸が0円となるならば➡今後の(25年間の)長期修繕額に必要な累計修繕費の必要額を想定して,長期修繕計画書を見直しして➡改めて毎月の支払う月額積立金額も,値上げする必要が生じます。


建築後~40年ならば,当然に今回の大規模修繕工事を長期修繕計画書で設定されていたはずで➡今回の配管補修工事後の今後の将来の長期修繕の事も,見直しをしておかないと➡給水ポンブ,排水ポンブ,屋上高置水槽等の故障や劣化した場合の補修工事費用をどう対応するのかも,(大変ですが)今回の配管工事後の修繕計画や月額積立金の見直しも➡改善しなければなりません。
長期修繕計画書の5ヶ年間ごとの見直しは,されていたんでしょうか?
見直しにより、今回の配管工事の実施も,長期修繕計画の中に,実施が位置付けされてあれば➡その工事額も目安の概ねの予算額が計上されているはずです。
今回の配管工事実施と長期修繕計画書との比較・照合が気になります。もし,同計画書に予算額計上あるのではあれば➡修繕積立金の残額全額を支出する事にはならないはずで➡これまでの理事会は,長期修繕計画書の5年ごとの計画改善との関係がとても気になりますね。
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補修工事の施工業者の選定は,1社だけの見積による選定の理事会決議立ったのでしょうか?


それとも,複数業者から相見積書収集して,そのうちから1社を選択したのでしょうか?
理事会は,通常,管理会社や1社だけの見積書による補修工事額は,中間マージンや下請け業者への紹介料等を取った上での施工となり➡(我々の経験では)劣化補修工事額が¥410万円から,¥150万円で理事会や管理会社からとは別の専門業者で工事できた実績が何回もございます。
近年の3年間の補修工事額が累計で(3回の補修工事)合計¥1500万円から¥800万円の支払で済んでおります。
(安かろう悪かろうではない) 適切な施工工事でより安い専門業者を➡相見積収集方式で,補修業者を選定する方式を➡規約改正して行っています。
相見積書の収集した補修工事業者の各見積書額,各業者の補修工事の実績,創業年,下請けせず,完全な直接施工式の有無などなど,の各補修業者の比較表を理事会が作成し,その中から,理事会がどういう理由でどの業者を,選定したのか選定(内定)経緯を,理事会議事録に,比較表・内定理由を記載して,その上で,業者説明会で数社が自社のプレゼンテーションを実施➡)その後)アンケートで内定すべき補修業者を全組合員の意見を集約して➡(その上で)理事会での最終の業者内定会議を実施して➡臨時総会(補修業者の選定の確定決議・議案)という,工程を踏んでおります。
とても)手間な事ですが➡民主的で理事会内定内容を全面公開制,組合員の声を反映される原則を採用するならば,行うのが,組合員の反感や誤解を出さない事につながりますね。
工事実施する場合,相見積書収集の上,より安い補修工事業者を選び,内定理由も,全て組合員へ事前に説明すると,組合員からの不満も疑心感もないまま,より良い高額ではない業者選定となっております。
この方法(規約改正済み)により,5年間で,¥1000万円の節約額を,エントランスや外周回りのグレードアッブの改良工事費へ充当可能となりました。
あなたの理事会は,相見積書方法で,現在の業者を選定したのか?確認されれば、どうでしょう⁉
管理会社(推奨の)からの見積書や1社だけの業者選定ならば,どれ程の高額な工事費となるかは,実体験しております。理事会は,もっともっと節約意識を持ち,手間な事をいとわない工程を踏むべきと思っております❗
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この回答へのお礼

ご意見有り難うございます。

業者についてですが、3社くらいあげてその中かの1社を管理組合が選び、昨日その業者が説明会をしました。

共用部分だけで2億円=修繕積み立て金が配管工事で全部なくなる訳です。

高い業者を、何故選んだかも意味が分からない

専有部分については、給水官等+工場に伴う材料費は個人負担でそれだけで40万・現状復帰に伴うリフォーム分は各戸による訳で廊下や脱衣場・トイレが床の所はべらぼうに掛かるらしいです。工場前の現状復帰を求めると、100万じゃ終わらないニュアンス。

他、工場期間は各戸につき7日と言ってましたが、職人の休日含めると連休も含むので、場合によっては、14日くらい掛かる事もある=水が2週間使えない訳で。

別件では配管工事が終わったら すぐ耐震性工事予定もあり、配管工事で修繕費用を使いゼロな訳だから、銀行から借入金=更にこれからも住民に分散され金銭負担が来る訳で・・・。

多額なお金がいくら出てくか、住民は全く見えない訳です。

昨日の説明会で、全戸ほとんど出席してたと思います。やはり、皆さんお金がいくら掛かるかビクビクなんですね。

各自が、質問されてる事で自己資金に関わる事や都合が悪い事は、濁して回りくどい言い方で誤魔化し言わない。

賛成者やどっちつかずの方もいましたが、7割ほどが反対側のニュアンスでした。

先ず、修繕費2億もかけて積み立て金をゼロにし、更に専有部分の自己負担100万上+共益費の値上げ

次、配管工事後すぐに耐震性=修繕費用がない分住民に金銭負担が分散される訳で・・・。

であるなら、高い配管工事をせず2億を修繕費としてとっておき、安い配管工事は出来ないものかと・・・。

総会で最終決着はどうなるかは解りませんが、住民に大きなデメリットしかないので多分決まらないと感じてます。

お礼日時:2019/04/08 20:50

直訴の方法



マンション管理組合宛への実名での投書 (匿名ではゴミ箱行きです)
一般には「意見書」と言うタイトルで管理組合理事長もしくは管理組合理事会様あてに

この意見書は管理組合理事会で必ず公表され検討されます。
その上検討された内容結果については理事会議事録に記載され公表されます。

先の個人情報の観点から 当然、理事長は投書者の名前を伏せて議題に入る事になります。
常識のない場合がありますので 個人情報問題に関してのことも付け加えておけば安心ですね。

具体的に箇条書きをして端的に書きましょう。
私利私欲な記載はひかえ 金額の公表がないままに採決を取ったことに対しての意見で十分だと思いますが 
取りあえず区分所有者として管理組合に進言する手立ては 実はこれだけです。

他の人達を巻き込むよりも、実名で投書されて真意を追及する方法が最善の方法ではないかと思う次第です。

これが私個人の意見です。
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この回答へのお礼

参考アドバイスご意見有り難うございます。
ダメ元でも知識を得る事ができ助かりました。m(__)m

反対者意見の方がいて、同じ意見の方が続出した為、以後どうすれば良いか、反対者&一般組員(住民)と相談し本総会前に向けて出来る限り頑張ってみます。m(__)m

時間は無いかも知れないけど、業者に聞いたら一戸あたり住民の部屋次第では100万上掛かるって〜〜〜

お礼日時:2019/04/08 03:02

賛同者探しの難しさ



個人情報保護法がマンション管理組合にも適用されることになった点です。

1)占有部工事申請書は占有部の工事をする前に理事長承認を得る必要のある書面 一部は理事長もしくは管理組合資料庫 一部は工事依頼者が所有する
もし理事長所有の書面が管理事務室にあるにしても 理事長の許可がなければ閲覧できない

またこの際リフォームにかかった金額が質問者様のように多額なのか 床をめくっても関係のないクロス工事だけの住居もあるはず 大まかな金額をその書面だけで算出できるかどうか

2)在住区分所有者
築40年のマンションに果たして区分所有者がどれだけ住んでいるか?賃貸に出して、外部にいる区分所有者の数 部屋番号氏名も もちろん把握しなければ成らない。残念ながら これも その法律に阻まれて個人閲覧は不可能である。
たとえ管理員が居ても彼らも個人情報保護法の傘下にある立場なので情報は貰えない
  
3)現理事役員 マンション運営委員の人数(賛成派)の把握
恐らく15人を越える方々が携わっていると仮定できますが、その方たちの部屋番号 氏名のピックアップももちろん必要でしょう。

4) 近年リフォームをされた1/3の居住者名簿は手元にあるのでしょうか?
その中の半分が賃貸で入居されていたとすれば、 賛同していただける方はその時点で20名弱 外部区分所有者の住所氏名も個人情報保護法で阻まれます。
現実にリフォームをする居住区は賃貸が多いのも確かです。2-3年で転居されるために その都度リフォームしますから・・・
勿論売却に伴ってもリフォームしますし・・・

大変な作業です
各階全戸の一覧表を作って 2)の区分所有者の実数調査
近年リフォームしたであろう居住区 理事役員は省きます。

時間も迫っています。
とても一人で出来る作業ではありません
そのためには各階ごとに 或いは各階段ごとに賛同者を見つけてそれぞれに動いてもらわなければ正確な数は出てきません。

ご健闘を祈るばかりです。
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この回答へのお礼

参考ご意見有り難うございます。
説明会行きました。


>>賛同者探しの難しさ
反発してる方=かなりいましたけど


↑お言葉頂いたように、現実は難しいです!!


腑に落ちない苦難については憎悪を感じながらも、配管の築40年の劣化は現実。

仰るように自己負担は全員100万以上クラス

消費税前に済ませた方が安く済むかもですね!?

お礼日時:2019/04/08 03:27

なぜ,室内リフォームした組合員と話し合いをしないのでしょうか?


あなたの理事会への不満内容であれば,数多くのあなたと同調し共感されるはずの,多くの他の組合員が(あなたがおっしゃられるように)存在しているはずならば,その組合員の方々とスクラムを組んで,理事会へ署名文書と理事会以上の改善案を作成し,理事会へ出席の上➡さらには<あなたが活動発言しなくても,臨時総会なり説明会で<黙っていても,当配管取替え補修工事の総会の議案書に対して,反対の声が上がるのが,う自然です。
苦労されている?理事会の立場を踏まえながら,あなたは,リフォーム世帯やあなたの考えと同調や共感される他の組合員がおられるはずです。
あなたが他の組合員と話し合いしても,共感得られないならば、理事会の工事提案内容が非常におかしいものとは,思われていない可能性もあるのでは(私では,推察しかありません)
築後~40年での,専有部分の配管工事費ならば,100万円~補修工事額は,余りにも高額とは思えないです(私なら,自分で探してきた別の業者から見積書を取り,比較して確認します)工事額の納得のため.他の業者から見積書を取らずに,理事会の提示された負担金が高いとは,断定できないのでは。
100世帯のマンションならば,最低20世帯の,あなたと共感される他の組合員がおられるはずです。私は,他の組合員と直に話し合って➡理事会の無理難題な提案ならば,他の組合員の方々は,ただちに賛成されましたよ。
他の組合員との署名では,まずは親しい組合員から4名ほどの署名を貰えば,あとは,他の組合員も安心して,署名をいただきました。余りにもひどい理事会の提案であれば,日頃発言しない常識ある多くの他の組合員(サイレント・マジョリテイ)の方々も,共感や同調されますよ。
でも,今回の理事会の提案内容は著しくおかしなとのとは,思えないです。
運営方法などは,疑問点あります
どうぞ,総会の議事録,以前の総会の次年度支出決算書,次年度の予算案,事業計画書,長期修繕計画書,規約などを必ず,確認の上で,誠実にかつあなたの率直な改善案を理事会へ提起されれば,その提案内容が,理事会の提案内容より勝っておれば,きっとあなたへの賛成される他の組合員が数多く,応援されるものと,思いますね❗
理事会が提案される議案に反対するには,多くの知識と理事会を応援する立場から見ても,(どの観点から分析しても),やはり理事会提案内容が,どうしても納得できない,(さらには)あなたの立場,理事長の立場,他の理事の立場,賛否両方の他の組合員の色々な立場,監事の立場などなど,いろんな立場から,理事会の提案内容を,分析しないと,つまり,理事会議案内容については,誰よりも自分が勉強している,知識・法も学習すみ,他の組合員の多様な意見も十分に聞いているなどなど,がないと,一年以上の時間をかけて,冷静な活動ないと,私の経験からして,理事や他の組合員の質問に対して,説得することが,大変ですね❗
でも,(ここまでしなくても)
他の組合員と会ったと時に,気軽にお茶でも飲みながら,気軽に話し合いをするだけでも,良いと思いますね❗
慌てずに,じっくりと,一歩ずつ,やっていかれたら、あなたの周囲からの信頼も増えるものと確信しております。
ゆつくりと頑張ってくださいね
影から応援しております.
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この回答へのお礼

業者説明会が有りましたけど、総会で決定したら、消費税の関係で工場は多分夏からに変更。

配管=最新の機材だそうです。べらぼうに高い。(2億上!?)

80名以上の出席会のうち、反対者の方はかなりいたように見受けられました。いずれ、建て替えもあるから余計に・・・。
各戸の部屋の間取りによっては100万以上掛かるとこも有り=家も該当。確かに各戸によって部屋の中は違いますからね。

本総会で決定になりますが、決まっても仕方がないのかな。

消費税の関係で、ボロ配管グズグズしてたら、いつ各戸の何処かで水害が起きるか分からないし、損害賠償もので迷惑かけてしまうし仕方がないかな!?とも感じました。

私としては、現状復帰の工事費が200万までかからなければ仕方がないのかな!?と言う気持ちに。

業者の現場監督が来て、見積もりをとって頂きそれから工場なので・・・。
私も前のツレが建築関係なので、金の掛からない材料の種類方から多少の知識で業者にボラれない予防策は多少・・・。
そのまま業者に頼んだら家は、脱衣場・トイレ・廊下=全て床だから、多分べらぼうに高いです(>_<)

床、はがしてみなきゃ分からないけど、床は見栄え良くする為 上から板を一枚・一枚 貼る事も出来ますが、できなきゃ見積もりをとってツレに頼むかも!?


家に対しては、多額にならないようにお約束しますと言って頂きましたが、60万で・・・と言って頂きましたが、100万~150万上は見ています。

後は総会で配管工事の有無がどうなる事やら・・・。

配管・給水管の劣化は現実=直さなきゃならないから、覚悟は決めてます。

お礼日時:2019/04/08 04:19

【理事長の任期終了後の延長行為】は➡(規約で)再就任可能と,記載されているのが,通例規定では(規約の役員規定条項を確認してください) ➡再認は➡定期総会で全組合員の過半数以上の承認決議が必要です(総会議事録の確認を)


注)当マンション規約でも.再認規定ありますが➡重責な理事長が再認されるケースは珍しく➡現理事長と管理会社との関係に,私は特殊な関係が臭います。
保留前の修繕計画案による検査費の支出行為とは➡何でしょうか(理事会の支出できるのは,総会の次年度事業主予算案の計画議案書に記載なければ➡理事会単独の判断で支出行為はできないです).支出年度の総会の支出決算書(決算報告書)を見れば➡記載され➡総会の出席者が承認決議されているのが通常ですね.
通常,工事見積書を取る場合.見積額算出のため,業者は当該補修工事の対称物(今回なら配管)を調査して,補修工事見積書を作成,理事会は報告,その見積書作成費はどの業者でも無償作成です。
既に2000万円の修理が実施済みならは,前述のその修理の事前に定期総会で,その年度の業務計画書と修繕費用の予算案に計上されていなければなりません.予算案に未計上のまま,理事会の判断で勝手に支出できないですから,(不信感を持つ前に)➡まずは,その修理費支出した年度の定期総会の支出決算書に記載されているはずです.長期修繕計画書関係資料に記載あるのですから➡決算書にも明確に記載あると想像されますよ。
理事会に不信がる前に)ひとつひとつの理事会の行為は,全て定期総会で全組合員へ配布済みの➡前年度の支出済みの支出決算書と次年度の支出予定の予算案を事前に確認されれば,全て確認することができます。
その確認を行った上で)
理事会の行為に不信がられる場合は,率直に,理事会への出席を事前に承諾を得てから,理事会へ出席されて,ご質問される事も必要と思います。
私どもの理事会では)次の理事会で議論酢予定の理事会議案書を掲示板へ掲示して,疑問ある組合員は,どうぞ理事会へオブザーバーとして出席されますように,とご案内しております
(私どものマンションでも,影で私達を影で批判される方々も一部におられますが)大部分の多くの組合員さんは,通常の方々ですので➡(逆に)理事会側の立場では,堂々と,率直に理事会へ出席されて、質問あれば,解決されたときもありました。私は,理事会と一般組合員との感情的対立を避け,相手の意見を遮る事なく.誠実に相手の意見を最後まで批判せず,傾注した態度で聴いてから,理事会の考えや事前に定期総会で説明し➡総会支出決算書や次年度の支出予算書に記載され,承認決議を得ている事を,説明すると,納得を戴けた事もありました.もちろん,不信がられる組合員の意見を最後まで,誠実に聴く態度が,理事会理事長にないと,感情的対立となるので,理事会は注意が必要ですね。
特に,長年やられる独裁的上から目線の理事長の性格ならば,トラブルとなります。
お理事長と不信がる組合員の双方の,互いの誠実に率直な話し合いがないと➡なかなか円満に誤解やこれまでの過程への理解が得られない事も残される事もありますね。
あなたが言われてように,あなたの理事会は,いきなりの臨時総会前に説明会を開催されたようなので➡いきなりというのは,疑問です➡どこのマンションでも➡臨時総会前に,説明会を開催してから➡臨時総会が基本ですね
臨時総会開催前の説明会を➡いきなりと言われると,理事会としては当惑してしまいます。私どもの理事会では,(今後規約改正するために)臨時総会開催前に,まずはその前の準備として,説明会開催いたします。一般組合員がその説明会に出席され➡いろんな質問・疑問点などの質疑応答したら上で➡最後に臨時総会で➡最終の賛否の決議を行うのが通常のやり方ですので➡いきなりの説明会と納得できない印象ならば➡理事会としてはとても辛いものがありますね.
他のマンションでは)説明会ないまま➡(それこそ)いきなりの臨時総会開催される理事会もあります➡説明会開催ならば➡普通のやり方と思いますね‼
あなたの一方的考えだけでなく➡相手の理事会の方々のご意見も聴く必要がありますね。
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#13です。



消費税の関係から一言
10%への増税は10月1日からと決定しています。
マンション大規模修繕工事に関しては長期間にわたって工事が見込まれることから、2019年3月31日までに契約した場合には10月1日を経過しても優遇措置が取られます。

既に支払われた記載のある部分は 恐らく契約金でしょう。
となれば、質問者様が相応の覚悟で取り組まなければ、違約金の倍返しに付いての支払い義務の矛先を向けられる可能性もあり得ると思われます。

先の2000万円に付いてどの様に処理されたかも不鮮明のようですが、今回のすでに支払われた調査費も数百万円に上っているはず。

築40年のマンションで不鮮明な部分が多すぎます。
質問者様の手元にマンション管理規約集すら無いのではと案じています。
有れば、もう一度読み返して下さい。
それが、そのマンションの最優先する決まり事ですので・・・

無ければ、管理事務室に有ります。
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この回答へのお礼

回答有り難うございます。

説明会が有りましたが、かなり、住民からブーイングの荒でした。本総会でどうなる事やらです。

お礼日時:2019/04/08 01:32

専有部分の補修工事は➡基本的に管理組合や理事会が行う事ではないですね。


その補修工事費が高く,納得できなければ➡(たとえ総会決議があっても)文書で➡理事会へ自分で専有部分の工事をします。との申立て文書で提出すれば良いと思います。
ただ,自分で補修工事業者を探し,住戸内の見積書を取り➡自分で探した業者の見積外見と理事会の方の議論見積額との比較で➡決定されるのではないでしょうか.
相談先ですが)どこへ相談されても➡(残念ながら)親身に回答してはくれません(市役所でも,民事の事は片方へ見方はできないです)
真剣に相談なさるなら➡有償で弁護士なら➡1時間当り5000円でされますが➡最低10~20万円程必要です。 
繰り返しますが)あなた一人ではどうしようもなく➡あなたの考えと共感する他の組合員の多くと話し合いして➡2割の反対組合員の署名付きのあなたが考えた改善案を➡理事会へ提出され理事会で陳述説明すること➡(最終の方法)➡あなたよりの2割以上の組合員による臨時総会開催です.
しかし)あなたが心配されている事について➡他の組合員の意見・考えが全く見えてきません➡あなたの考えに同調する他の組合員はいなければ➡あなたの意見は少数派となってしまいます。
私の場合は➡他の組合員宅を
(事前に作成した,私の現行の理事会の問題点と私の具体的改善案,臨時総会で話し合うべき議案書)を配布して➡およそ9割の組合員の方々の署名をいただき➡共感する他の組合員3名で理事会出席,署名文書を配布➡説明しましたところ➡2割以上ですから(臨時総会開催規約要件を具備している)➡理事長と理事会は,無視できなくなり➡私どもの組合員の要求が実現しました。
他の組合員(2割以上)が,どう考えているのか?あなたの考えと共感されるならば➡前述の規約に基づいた方法を取っていただいたら、どうでしょうか。
あなたと同調・共感し,あなたと一緒に活動される組合員を見つけて➡あなたと一緒に活動する覚悟がないと➡できないです。
あなたの考えと同感・共感する他の組合員を見つけなけれは➡ここのQ &Aで相談されても➡一向に進展しません。
あなたと共感される他の組合員が増える事を願って➡私の投稿すべき➡あなたへの応援支援の事はありません。どうぞ頑張って下さい。
しばらくは➡他の組合員の意見を静観するのも,一考では
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この回答へのお礼

回答者さまが仰るように、ここでいくら相談しても、前へは進まないですよね。正論だと思いました。

少しずつですが、私なりに住民の方数名程度ですが、反対か賛成かは確認しています。(皆様仕事も有りますしゴミ捨て場等で顔を合わす程度な為に、現実は少ししか話し出来ませんが)

数名の全員が、資産を壊される事・現状復帰には多額に資金が掛かる事等、私と同じようにかなりメンタルダウンで不安定でした。反対者は皆同じ苦難を感じていました。

その他の方の心理は、一戸一戸が仕事で朝から晩まで自宅にいないとか、近所と接点持ちたく無い主義の方とか、かなり孤立化してるマンションなので、正直確認しにくくは有ります。

今出来る事は、業者説明会で自己負担説明がある為 出席者皆様の反応を見て、反対者の方に積極的にアピールしようと思ってます。


私が感じた事は、私も回答者さまに内容を教えて頂けなければ、ついこの前まで予防策につき全く知識不足でした。

私が確認した数名の方達も、同じようにただ、不安定になり、悩んでるだけでどう対処して良いか知識不足で分からなそうな感じではいました。

本総会で決定しない方向を願うだけと言う考えしかなさそうでした。

今回は 賛成者が4分の3以下になるのが一番手っ取り早いですが。(工事が先送りになれば、自己負担分の資金を貯めれますので・・・。)

説明会をきっかけに、反対者2割を集められれば良いのですが・・・。

アドバイス頂いたように、反対者の方達と真剣に話し合いたい気持ちです。

お礼日時:2019/04/06 23:50

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ぐっどらっくb

これは解釈が二通り。

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言うことですよね。

そして、売買契約書を交わして、その一連の流れの中で、
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Aベストアンサー

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赤色の表示が飛び出す仕組み。火災などの時に変圧器を切り離す役割も。
(※形状は様々で、監視カメラの様に見えてしまう物も有ると言うだけ)
http://transm.web.fc2.com/haidennsjds05.html
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http://mbohc.d.dooo.jp/12.html
-------------------------------------------
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Aベストアンサー

>私も金銭的に余裕がなく、支払いをすることが不可能な状況
これを客観的に証明するには自己破産することになりますが、恐らく『不可能な状況』とはそこまで踏み込んだ手続きを要するものでは無いのではないかと想像して回答します。

現在の状況のままでは管理会社や保証会社はいつまで経っても債権を回収できませんから、期限を切って質問者様に対して支払いに関する約定の文書を交わすように話をしてくる可能性があります。債権の金額とその支払い意思を確定させる内容になるでしょう。他の回答にもあるようにその中で分割による支払いなどが提示される可能性もあります。

今の段階で裁判を起こしても管理会社や保証会社には十分勝ち目がありますが、原状回復費用がそのまま認められるかは不確定ですし、裁判費用も掛かります。更に言えば、勝訴判決を得た場合であっても、債権が回収できるかどうかは別の問題です。裁判で負けて尚も債務を弁済しない場合には差押えや強制執行も可能ですが、これにも費用が掛かります。

原状回復費用の請求があると言う事は、既に退居はしており、今後新たな滞納が生じる事は無いという事でしょう。すると、管理会社や保証会社としては確定した債権についての回収の方向性が見えれば良しとすると言う事も考えられます。
なので、その債務に対する質問者様の態度如何で変わって来るでしょうね。

なので、何とか債務を免れたいと言う方向性で立ち向かうのは得策では無いでしょう。
今後の生活に支障の無いような弁済計画は相手が納得しない、かと言って相手が納得できる計画では生活が破綻すると考えれば、どこまで互いに歩み寄れるか?という姿勢で臨まれた方が良いのではないかと思います。

>私も金銭的に余裕がなく、支払いをすることが不可能な状況
これを客観的に証明するには自己破産することになりますが、恐らく『不可能な状況』とはそこまで踏み込んだ手続きを要するものでは無いのではないかと想像して回答します。

現在の状況のままでは管理会社や保証会社はいつまで経っても債権を回収できませんから、期限を切って質問者様に対して支払いに関する約定の文書を交わすように話をしてくる可能性があります。債権の金額とその支払い意思を確定させる内容になるでしょう。他の回答にもあるように...続きを読む

Q隣の土地に賃貸事故物件

お世話になります。

土地の購入を迷っています。

隣の土地に事故物件が建っているからです。

母子の孤独死(自然死)とみられていますが、詳しいことは不明です。

知り合いから土地を分けてもらうということで、
値段は周辺の半値近くです。

そもそも、自然死は事故扱いにあたるかどうかもわかりませんが…。

何か良くない影響があるのではないかと、購入を迷っている状況です。

実際にこのような、または似たようなご経験をされた方など、
ご意見いただければ幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>何か良くない影響があるのではないかと、購入を迷っている状況です。

ならやめときなー。
この手の話は気分の問題だから。
質問者が迷うような気持ちになるのならやめておくのがベター。


蛇足ながら参考までに。
『事故物件』『いわくつき』などは心理的瑕疵(しんりてき かし)があるという物件。
瑕疵とはキズのことで、カンタンにいえば、「気分的にキズがある」といったところ。
心理的瑕疵とは、一般人であれば嫌悪感を持つような"歴史的背景"が周知されていることが要件の一つになる。
歴史的"事実"ではなく"背景"なので、語弊を恐れずに言えば「あの家にはユーレイが出る」という根も葉もないウワサでも、昔から近隣で定着していれば、それが歴史的背景の周知となりえる。
本件では言えば「母子の孤独死(自然死)とみられていますが、詳しいことは不明です』が正にコレ。

質問者も述べているが「自然死」は事故物件にはなりえない。
一人暮らしの人が単に亡くなっただけでは同様に事故物件にはなりえない。
世間では「孤独死」というワードの悪印象だけ一人歩きしている向きもある。
事故物件になりえるそういった俗に言う「孤独死」とは、一人暮らしゆえに死亡の発見が著しく『遅れる』や『腐乱』などあった場合。
これは前述の一般人であれば嫌悪感を持つような~~という要件を満たすことで、心理的瑕疵となるからだ。

その反面、本件の場合で目に付くのは『母子』の『孤独死』だ。
孤独死とは一人暮らしの場合に使われるのだからこれは表現がおかしい。
母子が同時に亡くなったのか、短い間に相次いで亡くなったのか。
例えば、親子で老老介護しているようなケース。
介護者が先に病死することで介護するものがいなくなった関係で被介護者も後を追うように亡くなることは昨今珍しくはない。
これだけなら悲しい出来事ではあるが心理的嫌悪はないので、事故物件にはならない可能性が高い。
あるいは、乳幼児を抱えたシングルマザーが貧困の末に母子ともに栄養失調死などで亡くなっていたとしても、心理的嫌悪がないとまでは言えないものの自然死ではあるし、発見状態がひどくなければ事故物件にならない可能性も十分ある。
このように内容的には心理的瑕疵がないとしても、近隣のウワサで"母子" "孤独死" でオマケに"詳しいことは不明"(=尾ひれがつきやすい)とくれば、これは歴史的背景ということになってくる可能性がある。

心理的瑕疵の有無については、建物内で発生したことであれば、その凄惨さや度合いなど状況が重いものでなければ建物を解体することでその心理的瑕疵はなくなる(薄まる)という判例もある。
イメージとしては、バラバラ連続殺人事件の現場の建物は解体しても土地に瑕疵が残るが、自殺や孤独死なら解体すれば瑕疵がなくなるというところ。
本件の建物の場合、前述のウワサの部分(特に尾ひれがつくかつかないか)がどれだけ一人歩きするかにもよるが、建物を解体すればまず確実に心理的瑕疵は消えるだろう。
ウワサが一人歩きしなければこの土地建物は心理的瑕疵はないので、質問者が譲り受ける予定という隣地には瑕疵は全く存在しないといえる。
※しかし、尾ひれがつきまくった場合や、地域柄によっては、向こう三軒両隣までとばっちりを食う恐れはないとは言えない。


などとまあ、長くなったけれど。
冒頭述べたように、質問者の気分として『迷う』のであればこの物件は止めておいたほうがベター。
(知り合いから分けてもらう、周辺相場の半値・・・というのもひっかかるしね。手放したがっているようにも見えるから。なお、この程度のいわくで半値にはならない。隣地では減価しないし、せいぜい1%減価するかしないかじゃないかな)
また、周辺にウワサが流れているみたいなので、とばっちりを食うことを考えると、どうかなーという部分もある。

オマケに、ウワサが流れているなら、ウワサを聞いた誰かが事故物件サイトへ投稿してしまうリスクがある。
そのサイトが違法だとはいわないが、掲載されてしまうことで半永久的に事故物件として公開されてしまう。
これでは建物を解体したとしても年月が経過したとしても心理的瑕疵が薄まりにくくなる。
質問者が購入を検討している物件は半永久的に「事故物件のお隣り」ということになるしね。

こんな感じだから、質問者の気持ちに『迷い』があるなら見送り。
迷いがないならGOしてもいいかもね、半値だし。

ぐっどらっくb

>何か良くない影響があるのではないかと、購入を迷っている状況です。

ならやめときなー。
この手の話は気分の問題だから。
質問者が迷うような気持ちになるのならやめておくのがベター。


蛇足ながら参考までに。
『事故物件』『いわくつき』などは心理的瑕疵(しんりてき かし)があるという物件。
瑕疵とはキズのことで、カンタンにいえば、「気分的にキズがある」といったところ。
心理的瑕疵とは、一般人であれば嫌悪感を持つような"歴史的背景"が周知されていることが要件の一つになる。
歴史的"事実"で...続きを読む


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