ﾏﾝｼｮﾝ大規模修繕工事の実施周期は、国交省ｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝでは,(義務ではないが)目安としては→1

ﾏﾝｼｮﾝ大規模修繕工事の実施周期は、国交省ｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝでは,(義務ではないが)目安としては→12年周期で.と記載.
しかし)全国のﾏﾝｼｮﾝでは,海辺のﾏﾝｼｮﾝとそうではないﾏﾝｼｮﾝとでは,異なり、又日常の補修工事をまめに実施しておれば、必ずしも、劣化診断しても、12年毎に大規模修繕工事を実施する必要もない,ﾏﾝｼｮﾝもありますよね。
全国数数万件の賃貸ﾏﾝｼｮﾝを持つ)UR(住宅都市整備公団)では,(緊急補修工事を除き)▼15～16年周期で→大規模修繕工事を,実施している、との事.他方、商業ﾋﾞﾙや各種公立私立学校でも,現実の建物の劣化状態に応じて、補修工事を実施されている、との事。
▼私どものﾏﾝｼｮﾝでは)4年先に,長期修繕計画に記載あるが→業者の劣化点検では,(汚れあるが)4年先に大規模修繕工事しなくても→5～6年先での大規模修繕でも,問題発生なく対応できる,との事だった.
▼建築基準法改正でも,外観目視して→異常なく、数年先に,大規模修繕工事の実施予定ならば→問題ない,との事。
▼国交省の全国ﾏﾝｼｮﾝ調査では,大規模修繕工事の実施時期は、13～18年周期の実施ﾏﾝｼｮﾝが最も多い,との現実の調査だった.
▼国交省ｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝの12年の大規模修繕工事周期は→あくまで目安として,参考にして→劣化診断次第では,13年以降の実施でも,問題ないと、考えております。
たとえ)1年延長により、1ヶ年当り,約800万円の定額修繕積立金が蓄積されることにより、積立金が自然増加され→長期修繕計画も円滑に不足なく、推移します。
あなた方のﾏﾝｼｮﾝでも,長期修繕計画上の大規模修繕工事の実施周期も→12年ならばたとえ13～15程度に延長も検討されたら、どうでしょうか？　
無論、建物劣化次第では)逆に,(長期計画よりも)早期の修繕工事も必要となる場合も,ありますが！
いかがでしょうか？

質問者からの補足コメント

• ｺﾛﾅﾝは,勘違いされて、おられます。
  外壁は,タイルだけでなく、それ以外のモルタルも,当然に、建築基準法により、外壁打診検査で同じ取扱いとなりますので。改正条項に明記されていますね‼️

    補足日時：2021/08/28 23:25

No.2 ベストアンサー 回答者： コロナン 回答日時： 2021/08/28 23:06

化粧タイルの打音検査　の問題が記されていないようですが,,,

公団住宅には　お洒落なタイルが外壁に見当たらないと思います。

マンション居住者さんが皆さんで
ベランダの打音検査に協力的であれば　室内からベランダに出てタイルの1枚１枚を検査できるはず。

大規模修繕工事の半分を占める足場を組まなくて工事ができれば
鬱陶しい囲いの中の生活を強いられなくても良いわけです。

15年でも20年でも１戸１戸確認して　悪ければ占有部を通路として認めれば修繕する

で、良いのではないですか？

この回答へのお礼

組合員による打診検査者は、素人ではできないです。
建築基準法第12条で,専門資格者で打診検査が必要なのです。
同法は、平成20年に改正済みで→素人の組合員がやれば→第三者の専門家が行う意味がありませんよ。
同法改正により,建築年又は改修工事後～三年以内に,大規模修繕工事を予定している場合には→専門家による全面打診検査が不要という,例外規定が重要となりますので、あなたのおっしゃるような事は、無理です。20年の大規模修繕工事実施への打診検査は、ダメですよ。
改めて、建築基準法平成20年改正内容を,確認していただければ、わかりますね‼️

お礼日時：2021/08/28 23:20

No.4 回答者： histrie22 回答日時： 2021/08/29 13:26

「劣化状況に応じて大規模修繕を行うのが望ましい」のは当然であり、そこに疑問の余地はないと個人的には思います

問題となるポイントは３つです
「修繕を要するとされる劣化の判断基準」
「修繕時期見直しの意思決定者」
「異なる修繕項目の周期」

誰がどういう基準で修繕時期を延ばしたり、早めたりする判断をするのか？
タイルは大丈夫そうでもシーリングは持つのか？

記載されている「大規模修繕時期を数年延ばしても問題発生なく対応できる」と業者が発言されているようですが、通常の業者はそのような保証じみた話は二の足を踏むと思います

この回答へのお礼

ｺﾛﾅﾝ様)URの(外壁調査方法の種類を指摘しているのではなく)大規模修繕の実施周期のあるべく間隔周期を→議論しているのです。居住者了解されても、それは一部打診のため→,全面的な打診検査ではないし、又現行建築基準法に個的意見で反論しても,社会的に無理筋な対応ですし,法遵守に立ち向かう立場ではありません。▼第一)全居住者への室内入る行為は)とても現実的な行為ではなく、無理筋な提案です。非現実な提案ですよ。
当ﾏﾝｼｮﾝの居住者は,不在がちですし,とてもできない提案ですよ。
１戸当り費用も)¥75万円。
もう一度,建築基準法第12条の改正内容を,確認してください。
勘違いされて、おられますね。
外壁打診法の議論ではなく(改めて質問骨子を述べます)質問内容から→離れたご回答ではなく
◼️大規模修繕工事の実施周期(12ヶ年間隔)に注視･限定の相談なんです。
mygoonickname様の建設的なご意見で,了解しております。
ご回答の皆様に,感謝しております。
ありがとうございました。

お礼日時：2021/08/30 20:43

No.3 回答者： コロナン 回答日時： 2021/08/29 08:49

要は、足場確保の費用が大多数の予算を必要とする

URは足場を組まなくてゴンドラ方式ではなかったかと思います。

化粧タイルの有る場合外壁検査は占有部経由で(区分所有者了解のもと)検査技師が訪問すれば　足場は不要ではないか？

管理組合として全員の了解が得られるならばの話ではありますが,,,

居住者による検査など考えてもいませんよ。

要は、検査を10年毎に行いなさい　但し　大規模修繕計画が直近に有る場合は,,云々

検査は棒の先についたパチンコ玉程の大きさのもので辺り一面を叩いて　音で判断する作業だけではないか思います。

危険であるから　高所作業であるから　当然　検査機関の蒙反対はあるでしょうが
何故なの？

ただ　個人的に思うだけです。

１戸当たり　100万円を越えているのでしょう　大規模修繕工事の費用は,,,
信じられないです。

浮きなどが有れば　勿論その時点で足場があれば　便利よく補修もできる。




勘違いしていますか？

この回答へのお礼

早速のご回答、ありがとうございました。
劣化判断･修繕時期･大規模修繕工事周期は、誰が決定者？
回答)建築基準法による専門資格者により、写真･劣化調査書の行政庁への報告により、同法の施工規則に規定され、ﾏﾝｼｮﾝのみならず、商業ﾋﾞﾙ･学校等の建物も→13年越えの大規模修繕工事が実施されていますね。
そのようなﾋﾞﾙは,(ﾀｲﾙだけてはなく)ﾓﾙﾀﾙでも,同様で→ｼｰﾘﾝｸﾞ等の劣化度が進んでおれば→劣化度に応じて,一部補修工事をやれば、良い訳です。
それは)何も,12ヶ年間隔の大規模修繕工事の周期を守る理由には,なりません。
工事業者の見解も)工事周期延長判断も→逆に,絶対に12ヶ年周期で実施すべき、との考えは,何の根拠も保証された考えではありませんね。
今では)大手の管理会社の方も,耐久性ある塗料や劣化耐久性材により(工事費高騰しても)大規模修繕工事の周期を→従来の12ヶ年周期から→18ヶ年間隔周期の商品を,発表され→たとえ耐久性材料で一時的に工事費高騰しても→ﾏﾝｼｮﾝﾗｲﾌｻｲｸﾙ(築後～60ヶ年)上では→管理組合の積立金不足を節約化に貢献するのです。
大規模修繕工事周期の延長について→できるだけ管理組合の修繕積立金が不足しない基本的な方向性の立場でやれば是非検討頂きたいものです。
自分自身が理事長とさの立場で→安易な12ヶ年大規模修繕工事周期が,本当に守るべきなのか？現実の色々なﾋﾞﾙやﾏﾝｼｮﾝの大規模修繕工事の実施周期の実態を‼️観察すれば→12ヶ年周期を持つ絶対的にも守らなければならない,考えには→同調できませんね。
建築行政庁への照会すると)建築専門家12ヶ年超過でも,何ら問題ない,との回答でした。
そしてmygoonicknameさんが言われている通り、▼管理組合の理事会で内定決議をし→最終的には,管理組合の総会決議により→大規模修繕工事の実施周期を,12ヶ年以上で実施すれば良いのです。
管理組合は)12ヶ年の工事周期及び13ヶ年越えの理由･根拠を,改めて議論すべき時期が,到来している、と認識しなければなりません。

お礼日時：2021/08/29 14:13

No.1 回答者： mygoonickname 回答日時： 2021/08/28 08:34

おはようございます。

下記、私の個人の意見になりますが、国交省ガイドラインとしては、一番
　劣化の早いと思われる、例えば海辺とかを基準に12年としているのでは？
　と思います。

大規模修繕工事は、総会でそこに住む住民とで決めるかと思います。
建物の状態は、環境などによって大きく左右されると思いますので、事前に
　建物の調査をし、工事の時期をどうするかを決めれば良いかと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
あなたのご指摘どおりだと思います。
早速のご返事、ありがとうございました❗

お礼日時：2021/08/28 08:51