マンションの配管修繕工事伴い理不尽さを他数の住民と感じてます。どうすれば良いのでしょうか？

中古マンション住民は100世帯ちょっとです。
管理組合やマンションの委員会の配管工事の進め方が一方的で、不満を抱いてる世帯が多くいますが、この内容はどう感じますか？

修繕工事とは、タイトル通りマンションの全配管工事です。今年頭に急に提案され次の総会で4分の3の賛成者がいたら決定し工事は早速秋口からだそうです。何故か被害もほとんど無いのに提案されました。

マンション配管工事とは各戸の壁・床・風呂場タイル・各クローゼットのベニアや棚をぶち壊し・キッチンぶち壊し等々・・配管工事に伴いほとんどぶっ壊されます。
急に配管提案が出た為何も知らない各戸の3分の１ほどは、近年や去年にフルリフォームをしてしまった家庭が多く、無駄金に終わる形となります。リフォームでローンを組んだ家庭は借金だけ残る形に。

その上 各戸の負担金が50万確実にかかり、他は工事終了後に、生活を現状復帰させる為には100万～150万くらい個人が負担しなければならない事を資料で詳しく知りました。
この、詳しい内容の資料は、説明会や総会に出席する家庭しか配られません。

給湯器や追い焚き機能を更新させる事と設備機器類の交換等も、各戸で金額を負担しなければなりません。その金額踏まえて100万～150万です。

その詳しい状況を、マンション掲示板・各戸のポストに配られてる、配管工事の用紙に自己負担分の内訳記載が一切無く 一部個人負担ありと簡単にしか書いてないので、知らない家庭が沢山います。


修繕工事で配管なら個人の資産をぶち壊す形になるのは仕方がないにしても、工事後の現状復帰は個人の金次第と言うやり方に納得を感じてません。

工事期間は、7日～？日トイレは24時間入れない・風呂は7日間入れない・洗濯も6日出来ない・洗面と歯磨きも6日出来ない・キッチンも使えない＋大工工事並に部屋の中が散乱した状況で工事期間中は、住んでられない状態になるそうです。

各部屋のクローゼットもキッチンも配管に伴いぶち壊されるので、中の物を空いてる部屋にまとめる為、家族一同寝れるスペースが何処にも無くなります。
工事期間中近場のビジネスホテルに寝泊まりしなければならず、家族一同の宿泊費＋愛犬二匹のペットホテル代もかかる為、配管工事関連でざっと計算したら、100万～200万弱は飛んで行く計算になります。

配管工事が決定したら、配管の劣化は分かった ！工事も分かった！でも、個人の資産をぶち壊わす訳なので、確実に 工事前の現状復帰に戻すのが筋じゃ無いでしょうか？

共益費も上がりかなりの金額になるのに、何故一戸あたり、突然100万～150万も掛かるのかと・・・。
全世帯の中には資金が無く、かなりメンタル面にきてる家庭も結構います。

管理組合・マンション運営委員会は、一方的で理不尽すぎませんか？

工事後は、風呂場タイル・床・クロス・風呂場の壁=同じ品番は無く、各場所で一部だけをブチ壊すので、とてもみっともなくなる可能性大だそうです。

突然の修繕工事でフルリフォーム分が金ドブ・個人負担分が100万～150万・個人の資産をぶち壊し・その上、工事前より部屋の見栄えが悪くなる。



①後から住民からクレームの嵐で裁判沙汰になる可能性高いでしょうか？

②管理組合に工事前と変わらない現状復帰を絶対約束させたい

③こういう場合、外で相談する場合は弁護士ですか？役所の生活関連の科でしょうか？

④万が一、業者に給湯器やキッチン・その他のものが壊されたり、調子が悪くなった場合は弁償して貰えますよね！？

⑤注意点は何でしょうか？

説明会・総会等参加して、疑問点や意見を淡々と言うつもりではいます。

今はまだ、配管工事の有無は半々です。

決定した場合の事を考えると、凄く気が重いです。工事の際立ち会いが必要な為、長々仕事を休め無い事情な為退職しなければなりません。

今、マイナス点ばかりが頭に浮かび不躾ながら、気分はまるで、自分の城を荒らされる心境で警戒してます。

総会前に、個人負担分の100万～150万の金額表示が各家庭に配られてる用紙に記入無し＋掲示板にも記載してなく、一部負担とラフに書いて有るのも決定してからお金の無い住民の気持ちを考えて無く、どうするつもりなのかと思ってます。

個人負担分の金額表示は、額が額だけに載せるのが、常識かと思います。

長々と失礼致しました m(__)m

ご意見宜しくお願い致します！

質問者からの補足コメント

• 回答有り難うございます。
  
  >積み立てた修繕費の取り崩しや臨時で各住戸の負担があるわけ。
  それを、全戸に詳細な資料で周知しないわけがない。
  
  ↑
  信じられないかも知れませんが、各戸に個人負担分の内訳は全く配られてませんよ
  だから、住民は修繕費で工事が補えると思い、勘違いし負担は何も無いと思い臨時総会後の賛成者が4分の１近くいたんだと思われます
  
  >築何年です？
  
  ↑文章が足りなくてスミマセン
  
  築年数は40年です。
  配管の劣化の為、水漏れを防ぐ為の配管工事と言う提案は理屈にあってると私は想いますが2億も修繕費があるのに、何故一戸あたり、50万～150万の自費になるのか不信感でした。
  
  上にも書いたように、全住民に自費で掛かる分の内訳も無いのはおかしくないですか？
  
  
  >もう工事の請負契約は済んだのですか？
  ↑
  
  まだ、本決まりじゃ無いのに 請負契約が住んでるかどうかも分かりません

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2019/04/04 16:17

• 続きます
  
  
  請負契約についてですが、少し前に 別の修繕工事があったのですが、結局廃止になった企画に業者に検査だ何だで、2000万弱修繕費を使ったようなので、廃止になりキャンセル料金も含まれてると思われます。これも、住民は何も知らされて無く勝手に検査で使われた事になってます。よって今回もまだ、配管工事が本決まりじゃ有りませんが契約したかも知れませんよね。
  各戸、全住民の部屋に業者が入り配管付近の写真を撮ったと言う事はそう言う事では・・・！？
  ハッキリした事は住民には今のところ分かりません。

    補足日時：2019/04/04 16:29

No.16 回答者： マンション改善 回答日時： 2019/04/06 18:43

もし,配管取替工事の実施議案の臨時総会前に(3/4以上の工事実施の承認決議の前に),理事会の独自判断で,補修工事業者へ支払済みなら➡規約違反行為(理事会の権限逸脱行為)となります.もし,そうなら(私の管理組合なら)理事会･理事長に規約違反により,理事会自身が受領業者へ先払金を返却してもらい,補修工事業者の選定を含めて,改めて複数以上の補修業者の見積書を収集して,どの業者に工事するかを➡説明会開催と臨時総会開催するのが,基本筋ですね。

それと)私から見れば,こんなずさんで,非民主的で,非公正性,非透明性,情報非公開性のな理事長運営は➡とても驚きで,私どもの管理組合で,このような運営すれば➡他の組合員も黙ってはいませんね。
というより,理事会は,一般組合員の顔色を見ながら,業者選定･工事実施の必要性の有無を➡事前のアンケートでおよその組合員考えを集約した上で➡賛成派が多数を確認後に➡初めて臨時総会を開催いたします。
変な見方すると)公正な理事長運営の決め手＝理事長が,管理会社とつるんでいるような事には見えてきます。
貴方の親しい組合員の発言:事前の工事費の先払いを理由にした変更不可という,理事長の発言?です➡説明会･臨時総会前に先払いする管理組合は,皆無ですよ.
先払いしていないのに)こんな理不尽な理由で組合員をだましている理事長へ,私達のﾏﾝｼｮﾝなら➡理事長突き上げします(2割以上の組合員の署名による臨時総会開催を理事長宅を訪問し配布➡理事会へ出席し説明)➡これを拒否するなら(何もしないなら)➡私が(2割署名者)臨時総会の代替議長となって安く一からやり直します(規約に2割越える組合員で臨時総会開催を,現行理事長へ訴える規約条項が,どこﾏﾝｼｮﾝの規約でも記載されていますよ)
貴方のﾏﾝｼｮﾝの理事長は,理事長になって何年ですか？
全ての組合員の利益確保を目指す私=理事長からすれば➡貴方の理事長と管理会社とが(おとなしく･組合員が理事長へ日常から丸投げ姿勢かも)
グルになっていないでしょうか？
私は,ﾏﾝｼｮﾝ管理士制度の第1回国家試験に合格者+マンション管理研究会の理事をしております.
私の場合は)一般組合員が困らないように,理事会運営を全面公開し,あなたのような不信がる組合員なら➡貴方宅を訪問して.貴方の考えをまず聞いてから➡専有部分補修工事がどんな形てやるべきかを➡徹底話し合いをいたしますね。
極端に言うなら)専有部分工事は,各々居住者に任せ➡　共用部分だけの補修工事する方が理事会としては楽だからです➡しかし)貴方のﾏﾝｼｮﾝ理事長･理事会はとても問題ですね➡また,それを許してきた一般組合員の方々も,理事会へ丸投げして来たとした
ら➡問題で➡皆でﾏﾝｼｮﾝ管理の基本を理解するべきですね。まずは➡理事会と理事
長に業者との裏取引があるのか？心配です。

この回答へのお礼

ご意見有り難うございます。


>>私は,ﾏﾝｼｮﾝ管理士制度の第1回国家試験に合格者+マンション管理研究会の理事をしております.

↑
とても素晴らしい方に 今までお世話になっていたのですね。色々と勉強になっている為主人と夫婦で感謝しております。今まで頂いた回答を印刷し主人にも読ませています。

理事長の件ですが2年目です。一年交代が家のマンションの原則ですが何故か理事長だけ2年目です。

証拠が無いので断定は出来ませんが、知識は有りませんが不明な点はいくつか有りました。普通は総会で決まってから、初めて業者に頼む流れですよね？

●去年、別の修繕提案が有りました。資料は各戸に届きましたが、結局総会も開いて無い修繕企画が、何故か急に保留になりました。ですが保留になる前にその修繕提案の検査と言う名目で、2千万弱 修繕費が使われてた事実が長期修繕計画資料に載ってました。

今回の配管工事も、先ず 工事説明会がいきなりあり、住民出席者に業者が内容を話す→業者が各戸の専有部分の写真を1時間近く撮りに来てから後日→臨時総会です。
臨時総会時には、各戸に配られた資料には全く個人負担の内訳表示は無く 賛成者を4分の１集めてから、 次の説明会前に臨時総会時の資料と別の新しいものが、変更アリの名目で用意され届き、個人負担額=50万～150万くらいの内訳ページが有りました。

業者が写真を撮りに来た時、私が突っ込みを入れたのですが、総会で決定もしてないのに“もう、工事は決まってますよ！自費も40万～50万”と初めは低くい金額でしたが、新資料になり自費分費用が内訳項目を見るとアップ

総会も臨時総会も無いのに、いきなり業者が訪問して来て、写真＋工事が決まってる？不信感が芽生えました●

業者と裏取引があるかどうかは不明です。

確認のしようが無いですし証拠をつかまない限り、本当の事等言う訳有りませんよね。

●～●は、やはり規約違反行為に当たる形になるのでしょうか？
知識は無いですが、去年と今年の修繕提案について、普通は総会で決定したらその修繕工事にもとずいて初めて業者が動くのでは？？と素人ながら感じました。

総会で決定じゃ無いのに業者が入り、部屋の中の写真をバチバチ撮られ、強い不安感が出てしまいました。

お礼日時：2019/04/06 23:06

No.15 回答者： マンション改善 回答日時： 2019/04/05 23:46

私は,共用部分の補修工事費の補修工事額でも➡ネットで他の補修工事業者から,管理会社から見積額提案額よりも,もっと安い補修見積額を理事会へ提案して➡管理組合の負担額を減額してもらっております。

ましてや)専有部分の補修工事なら➡自分で探してきた安い補修工事業者の見積書をとっきて➡理事会へ提案させる考えです。要は)理事会提案以上の自己負担額が少なくような具体的現実的提案を行わないと➡いけないと判断しております。どうぞ頑張って下さいね。

この回答へのお礼

沢山のご意見と説明をどうもありがとうございます。

回答者さまはとても知識が高いですが建設業の方だったのですか？それともiD通りマンションの役員関連の方ですか？

後、とても行動力がおありで尊敬致しました。
凄く適格に動いたのですね。凄いです。

私は言うまでも無くマンション関連のしくみはド素人なので、何から手をつけて良いか分かりませんでしたから、流れを教えて頂き助かりました。

先ほど、今回(NO15)書いて頂いた内容を古くからいる住民の反対派の方に話してみましたが、まだ、本総会で工事が決まってもいないのに管理組合が、業者に資金を払ってしまったらしいと聞きました。

教えて頂いた内容を実行する事は、業者に資金を支払ったから変更は不可能だと思うと言われました。

総会で、もし決まらなかったらどうするつもりなのか？ 業者に余計なキャンセル料金も発生するのに・・・。
もう、臨時総会で4分の３以上賛成者がいたから、間違いなく裏決定なのか？
↑
臨時総会の賛成者が多いのも不自然と言ってる方もパラパラいるようです。


もう、住民はお金を吐き出す方向に持ってかれて、がんじがらめじゃ無いですか・・・。人権無視状態。

お聞きしたいのですが

①専有配管拒否しても、全部自分で直さなきゃならないなら現状復帰料金が＋される訳だからこのまま、管理組合に任した方が金額的には安くなる済む形ですよね。

②●リフォーム注意も数年前から無かった事・壊すだけ壊して現状復帰は無し＋自己資金が高い・掲示板や回覧板にも金額表示が臨時総会前には一切無し●等反発したところで後の祭りで、何を言ってもやっても、配管劣化修理は正当な理由なので、住民の立場は弱いと思いますがどう感じますか？

③●～●は、住民の誰かに訴えられるレベルですか？それとも、配管工事は正当な理由で、多数決で決まった事なので資産を壊されても管理組合は悪い事はしていない形にやはりなりますよね！？

配管工事の提案は理屈では合ってますが、やり方が不躾な言葉ですが汚い=でも、悪くされる立場にはならないですよね？ 弱肉強食の類い。

お礼日時：2019/04/06 13:49

No.14 回答者： マンション改善 回答日時： 2019/04/05 23:32

共用部分と専有部分の同時実施の場合の➡専有部分の負担金は,原則的には各々の居住者負担です。

2億円の長期修繕積立金は,今後の長期にわたる共用部分の補修工事費にまず充てる事が優先されます(無理に今回の専有部分に支出すれば➡肝心の将来の共用部分の住戸は費不足もあり得るかも)
他のﾏﾝｼｮﾝと貴方のﾏﾝｼｮﾝとでは)各々の修繕積立金月額や長期修繕計画や築年数など違う部分も考えられ➡私どものﾏﾝｼｮﾝでも2億円以上の長期修繕積立金累計額がありますが➡それは今後の共用部分の劣化補修工事計画として,ためており,専有部分の補修工事費は,原則居住者負担にしないと➡将来の共用部分の補修工事費用の修繕積立金が不足してしまい➡値上げするか？不足額を一時徴収するか？となります。
どうぞ,貴方と共感される他の組合員と話し合い➡理事会案以上の提案を作成して➡理事会へその改善案を説明すべきと思います。
どうぞ,理事会と対立せずに,理事会以上のより良い提案を作成して,居住者全員の利益と各居住内の工事費が軽くなるようなご提案をしてくださいね。最も理事会へ説得力あるのは➡貴方の自身が他の配管業者からもっと安くなる補修工事の見積書を収集して➡理事会提案の補修額より安くできる事を証明する事と思います。たまっている2億円の流用が可能かどうかは➡長期修繕計画書の内容を分析しないと➡安易な各住戸ほの流用は,将来の管理組合の長期修繕計画の財政状態を精査しないと➡簡単に提案できる事にはなりません.
どうぞ理事会以上に,管理組合の全体の事と将来の積立金の事を精査した上で➡理事会へご提案されるのが良いのでは.

No.13 回答者： morinokohitsuzi 回答日時： 2019/04/05 22:09

２億円の修繕積立金は大規模修繕を行えば跡形もなく消える金額です。

10年ほど前であれば　1住戸100万円が相場だった。
しかし　平成の時代に続いた不幸な災害によって建築関係の人材は不足しており　併せて資材の高騰も事実です。
そこにあって消費税の増税問題で今年半ばまでに着工できない物件は10％の消費税を覚悟しなければなりません。
ただ、増税後の建築関係の人件費等の見通しはその時にならなければ判らない・・・

そんな中での質問者様の回答者様とのやりとりを見るに付け
何れ近い将来来るであろう専有部の劣化に　個々が対応せざるを得ない状況に陥ること　階下への漏水の保障額　我が家の部分的な補修費用
それらを考えると　今しか無いのかも判りませんよ。

40年間生活してこられマンションの全てを熟知されている居住者様も居るはず。

文面を見せていただきながら　自主管理の物件ではないかと憶測します。

総会の票数の管理は　管理組合の役員である監事が全ての責任を持って監査します。
全権は理事長以上のものがあります。
妥協すれば刑事罰も免れない重要な任務があります。

また、通常総会や臨時総会での　緊急動議は管理組合には通用しません。
何故なら、委任状提出者　議決権行使の書面の記載事項以外の決議は出来ないから

此処は100歩譲って、状況を観ること

何故、占有部の修繕工事申請書の提出者に　このような計画があるので出来るだけリフォームを控えるように　伝えた後工事着工許可をの捺印を押さなかったのか
これは、皆様の前で発言は出来るでしょう

ただ、残念なことには質問者様が居住年数が浅い事もあって
其処まで発言されて　本当に味方になっていただける方が何人いるか

民主主義の世界での常識は多数決であり、今回の場合は３/4の簡単な数字で決定することは致し方ないものかと思います。

管理会社が入っていれば　個人意見でも管理会社の社員が多少は聞くこともあり、アドバイスも有ろうかと思えてなりません。

質問者様の意見に反する回答をお許し下さい
失礼しました。

この回答へのお礼

回答有り難うございます。

賛成派なんですね。確かに多数決で決まったら仕方がないですからね。

内容を読ませて頂きましたが、築年数の古いマンションにいる事態 修繕工事はいくつか出て来ますよね。今後は耐震性だとか・・・。

配管劣化は現実なので、このままほっといたら水害が生じる為大変な事になりますね。
ですが、リフォームして まだ日が浅い方々は専有配管をむき出す為に、クローゼットから、床から洗面化粧台から、新しいものをブチ壊されてしまう訳だし、壊すだけ壊して、現状復帰は個人負担なので、納得出来ないのは当たりまえの心理な訳で・・・。

結果 人の家の問題だから、知ったこっちゃないと言う形で人権を無視したやり方にされるって事

結局、反対者が感情論でギャーギャー騒いだ所でどうにもならない話しな訳で・・・。

管理側の思うがまま住民を従わせるやり方じゃ無く、何度も何度も しつこいくらい 住民側の意見を一部取り入れ、話し合わなくちゃ行けない問題なんではと感じてます。


>>其処まで発言されて　本当に味方になっていただける方が何人いるか

↑

今回工事は、個人資産に踏み込まれ壊される形になるし多額な資金も出ますので、同じ考え方の方が全くいないとは限らないですよね！？居住年数はあまり関係無いのではと感じてます。

確かに回答者が仰るような考えで見る人もいるかも知れませんが・・・・。

現状復帰にあたり、各戸全部がいきなり、50万～150万のお金ってすぐに用意出来ると思います？

リフォームした後 すぐブチ壊され金ドブされた後に、マンションの都合で再度、現状復帰で50万～150万！？

物理的に家族が多い方は工事中住んでられないから、7日～10日以内(！？)の宿泊費もかかるから、何だかんだで、200万弱は一戸につきかかるでしょうね。

お金の無い貧困家庭はどうするのでしょうね。滞納理由で競売って話も聞いてます。

配管更新工事は、仕方がないけど 人権を無視したやり方= 酷い話しだな〜

全戸の3分の１のリフォーム直後の方の中には、賛成派にまわり金ドブっても喜んでブチ壊される方に回る方っていると思いますか？お金持ちなら、ビビたな金額だけどね。そうそう、喜ぶ人はいないと思う。

これは、前から発表してない管理組合・委員会が悪い。

総会では、揉めに揉めそう。

お礼日時：2019/04/06 11:08

No.12 回答者： マンション改善 回答日時： 2019/04/05 11:34

配管工事について,多数の住民も理不尽さを感じている,と貴方自身がおっしゃられているのですですから➡どうして,その方々と意見交換が困難何でしょうか？

建築後40年ならば,共用部分も専有部分もかなり劣化していると思います。
貴方の不満をその方々と話し合いあって➡理事会への署名付きの意見書を提出した上で➡貴方と共感する他の組合員と一緒に,理事会へ説明される行動を捕らない限り,ダメですよ。
建築後40年ならば,共用部分と専有部分の同時補修工事の実施は,合理的なものです。
貴方が自己の住居内の工事拒否すると➡貴方の住居内の工事を実施しないだけの事となります。あとは,自分で行う事となります。貴方の同じ共感する組合員と話し合いあって,理事会以上の開催案を作成して➡理事会へ提案すれば良いと思います.共感する組合員同士で,署名付き意見書を提出して,理事会出席して,議論する以外,方法はありませんよ。堂々と,あなたと共感する組合員とで,理事会以上の改善案を理事会と話し合いする必要があります。

この回答へのお礼

詳しく説明して頂きどうも有り難うございます。

仰るように、築40年も配管の更新を行っていなければ今回、理事会や専門委員会で提案された修繕工事は正当なものだと言うのも理解しています。

何度も言うように専有部分に対しての 個人負担額の金額が修繕費が2億あるマンションで管理費値上げも決定の割りに、あまりにも負担金額が高すぎる事なんですね。

他の分譲マンションの配管工事は、前もって数年前から知らされていて、更にリフォームをしないよう注意書き・専有部分に対しての個人負担分は一切無しの所が知り合い含めて多数だったので我が家マンションのやり方とかなり違いがある為、かなり理不尽を抱きました。

確かに、力を入れて積極的に動かなければ 理事会の思うままに進まれる可能性大になりそうですね。

教えて頂けた方法(反対者4分の１の署名付き意見書)で専有部分を拒否できたにしても、配管の劣化は事実な為、反対者に拒否された分、理事会としては仰るように今度は自分達で全て行って下さいねと言う流れになるかと思います。

●ようは、修繕費2億もあるのだから、極力工事を安く済ませ他のマンションのように修繕費で補う形を取り、住民に多額な金額負担が無く最低限の現状復帰を求める=それが理事会で出来なければ保留と言う方向に意見を訴える形が、住民に一番負担が少ないように感じます。
近年＋去年末リフォームされた方は、その費用も無駄金になる為尚更かと●

お聞きしたいのですが

①↑の●から●の理由で理事会に署名書き意見書に書いた場合工事は保留になりそうですか？

総会後4分の3の賛成者がいたら工場は決定で足元見られて住民は個人負担分を払いざる負えません。

説明会・総会欠席者にも、工事に対して賛成・反対・お任せ等の、3つの多数決の為の丸つけ用紙が配られます。

②嫌な考え方ですが、現実は反対者が多いのに影で賛成者数のが多く(4分の3以上)作り込まれる(でっち上げ)事が怖いです。関連の無い住民は調べよう無いですから。関係者がやろうと思えば、出来てしまう事でしょうか？

配管工事前の少し前の修繕企画も、結局保留になったのに、修繕費を2千万弱無駄にしてる事実が有るので、悪どいのか、無頓着で考える力が無いのかも良く分かりません。

反対者は知ってる限り10名ほどで、後はどっちつかずで、コロコロ変わる人です。

お礼日時：2019/04/05 15:39

No.11 回答者： マンション改善 回答日時： 2019/04/05 11:12

もし,自己の住居内の補修工事拒否ならば➡理事会としては,拒否住居内の工事をしない事となります.が,40年経過ならば➡いずれ工事拒否した貴方の自身が補修業者を探し,あなた自身で配管取替工事をする必要があり,共用部分と専有部分との同時実施の方が,工事費が安くなる可能性もあります。

要は,理事会が工事前に,全ての組合員へ工事説明会開催して,貴方のような方々に,納得頂ける説明をしていない事が問題です。共用部分と専有部分の同時実施は,工事費が安くなるため➡おかしな方式とは言えません。
住民への工事説明会開催で,全ての組合員への説明会開催が必要です。

No.10 回答者： マンション改善 回答日時： 2019/04/05 11:01

①そもそも,管理組合･理事会での補修工事対象は➡共用部分(専有部分以外の建物･施設)なのです。

そして補修工事の対象物が総会議案として,専有部分を含めて工事を行う議案立ったとしても➡区分所有法･管理規約上の建物･諸設備が規定されているはずです。同法･同規約の対象外である専有部分を総会決議しても➡個人資産(専有部分)を強制的に補修工事はできないです。各住居者が工事拒否されると,理事会は当該工事を拒否した専有部分(各論住居内)の補修工事は法的に工事不可能です。
ただ,共用部分の補修工事のついでに,共用部分の姜とつながっている専有部分の排水管も,住居者の了解を得れば,同時に補修工事をすることが可能です。
専有部分の工事拒否(理事会へ文書で申立て提出)をすると,住居内に勝手に入れないし,ましてや住居者から工事費の徴収は現実に取れないですね。②応急工事をやっても,築後40年なら,応急工事後も抜本的な配管取替の補修工事が必要なため➡応急工事費が無駄になりませんか？
私どものﾏﾝｼｮﾝが築後～20年でも,給水ﾎﾟﾝﾌﾟや給水管の取替工事を昨年に実施済みです。長期修繕計画では,築後40年ならば➡理事会提案の共用部分と専有部分の両方の排水管等の取替え全面的取替補修工事の実施は,とてもおかしな提案とも思えません。
が,専有部分の補修工事に関しては,理事会側が,各住居者(組合員)へ各住居者への丁寧な説明とその工事実施の了承を得る,住居内の工事費の内訳と今回の補修施工業者を,複数施工業者から相見積書の収集して業者選定しているか？➡補修工事業者の公正･適切な業者選定の経過･理由を,(臨時総会･定期総会等前に)住民説明会を開催しての➡(共用部分のほか)各住居内の補修工事を行う理由,もし専有部分(各住居者)から各住居内の工事実施が拒否意見あれば➡理事会としては専有部分工事をどうするのか？
などなど･･･やるべき課題がが一杯あります。
理事会が行うべき事は)工事実施の総会議案ではなく,その前に,工事実施に対する実績アンケート(各住居内の工事実施必要理由,業者選定方法など)の実施,工事実施の住民説明会の開催～総会開催と,工事実施前の理事会が行うべき全ての組合員への十分なｱｶﾝﾀﾍﾞﾘﾃｲ(説明責任),広報活動が必要ですね。
私でも,理事会提案議題あれば,他の組合員宅を訪問して,納得できない議題について,十分な住民説明会開催の住民署名文書(1/4以上)を理事会へ提出して,廃案しましたよ。あなた一人で考えていても➡どうにもなりません。
貴方が親しい他の組合員との意見交換や話し合いする覚悟と行動がなければ➡理事会の計画どおりに進む事となります。
いずれにせよ)の築後40年ならば,共用部分も専有部分の両方とも,配管取替工事は,到来します。
貴方のﾏﾝｼｮﾝの長期修繕計画書を確認してください。
一般的には,長期修繕計画書では➡共用部分も専有部分の配管取替工事は,いずれ必要なも。
住民への丁寧な説明と業者選定と住居内工事反対者は取り残されるとなります。

No.9 回答者： konjii 回答日時： 2019/04/05 07:57

hitosamaさま。

中古マンションの買い取り業者が居ます。
今、お住みの物件を売り出して、買主が見つかるような価格の５０％と
たたき売りのような価格ですが、早く現金が欲しい場合の最後の手です。

この回答へのお礼

回答有り難うございます。

う〜ん 悩みますね！！

50%= ここは駅付近で場所柄も一番良いとこです。焦って不動産相談は流され損する事もある場合も有る為に石橋女です。

冷静に一つ一つ、総合的にメリット・デメリット計算し決めようかなと思ってます。

お礼日時：2019/04/05 17:12

No.8 回答者： wanwannn 回答日時： 2019/04/05 01:12

しかし、

＞今年頭に急に提案され次の総会で4分の3の賛成者がいたら決定し工事は早速秋口からだそうです。
>お金払えない人は滞納と言う理由で、先行き競売とも聞いてます。
それは　あまりにも酷い話です。


2億もの修繕積立金があるのに、なぜ、各戸の負担金が50万確実にかかるとわかっていのですから、
それならば、皆、確実にかかる『50万円』だけでも、修繕積立金から賄うべきかと思います。
※本来であれば、壊した箇所を最低限、住めるように直す費用までを修繕積立金から負担すべきだと思います。

それに
マンションであれば、老朽化に伴い、
メンテナンス計画も数年先の計画まで、皆に知らせておく必要があったと思います。

数年前、知り合いも分譲マンションで配管工事を行いましたが、
配管工事を行うにあたり、数年前からマンション便りに書かれ知らされ、
また、その間、リフォーム工事は控えるようにとも書かれ、
配管工事費は、全て修繕積立金の範囲で賄えられたと話していました。


今回のような大掛かりな『配管工事』を行うのであれば、
数年前から、住民に回覧版や掲示板に張り出し、〇年には、配管工事を行うので、
その間のリフォーム工事は、控えるように等を伝えておくべきだったと思います。



アナタがおっしゃる通り、
＞2億も積み立て修繕費がマンションであるのに、更に自費で50万～150万は高すぎる。
＞あまりにも個人負担分が高すぎる＋近年で行ったリフォーム分が金ドブで終わるは悲しすぎます。
きっと、アナタと同じような考えを持った住民はいっぱいいると思います。

そこで、そのマンションに住み続けるのであれば、せめて、解決策はありませんが、
「今後も老朽化等に伴い、『工事』が必要になり、可決され、行うのは仕方の無いこと。
　ですが、今後は計画性を立て、数年前から住民に可決を取ることで、皆も準備ができるはず。
　また、住民にもお金の絡む工事であれば、数年前には知らせるようお願いしたい」と、
説明会・総会等参加して、疑問点や意見を述べてみてはいかがでしょうか


おそらく、今のマンションの管理組合体制を見直された方が賢明かもしれません。

この回答へのお礼

NO6回答者さま
再度ご意見頂き本当にどうも有り難うございます！

確かに、2億修繕積み立て金は有ります。

もう一度書きますが、築年数が古いマンションなので配管更新の理屈は正論かと思います。

ですが、不満は住民の都合も考えず、自己資金が高い割には発表が急すぎる事・臨時総会前に自己資金の細かい内容内訳が伏せて全く無かった事・配管むき出しの都合は仕方ないにしても、壊すだけ壊して後はノータッチは本当に腹が立ってます。

各戸で間取りが違いますから、現状復帰の金額は出せないにしても、およそ何で掛かるか内容は分かってたハズです。

臨時総会前に何故か伏せていて、4分の3賛成者を集めた後に、今回の説明会前に突然自己負担表示してた訳なので・・・。

住民は臨時総会時に自己負担の内訳を知らない訳だから、欠席者の住民も含め2億あれば普通に修繕積み立て金で補えると勘違いしてしまう方も多々いたんでは！？と思わずにはいられない心境でした。

回答者さまのお知り合いの方のマンションのお話を聞かせて頂き有り難うございます。

普通は、常識的に前もって予定を知らせますしリフォームの注意点も 記入しますよね。
そのように体制がシッカリしている所は１～10まで住民に負担がいかない可能性が高そうな気がします。キチンと住民の気持ちを視野に入れてますよね。

家のマンションは、言うまでも無く行き当たりばったりで、順序もバラバラ=住民の都合等お構い無しの理不尽さなので、今後も全く信用してません。

今回も説明会や総会は必ず出席し、言いたい事や意見は全部述べるつもりでいます！

正直、怖いのが、本総会後、嘘で4分の3の賛成者を作り込まれる事です。

住民は役員じゃないし、誰も用紙の賛成者・反対者の数を確認出来ませんから、でっち上げられる事が怖いです。

↑でも、これって 良く分からないけど違法ですよね！？

まさか、そこまで・・と言う気持ちも有りますが、関連の無い住民は誰も確認出来ない現状だし、過去に保留になった修繕企画にまだ総会で決まってもいないのに、住民に確認もとらず勝手に、検査の理由で修繕費用から2千万弱業者に資金を支払い無駄金を使ってる事実がありました。

普通は、総会で決定したら検査する流れになるんじゃ無いかなと思いました。

やり方がメチャクチャで、仰る通り見直したい心境です。

お礼日時：2019/04/05 04:07

No.7 回答者： マンション改善 回答日時： 2019/04/04 18:49

3/4以上の工事実施の総会決議の賛成あれば,やむを得ないです.が,問題は)共用部分は総会の特別決議賛成が必要要件ですが➡各住戸は.各々の住居者の個人判断であり➡管理組合の利潤や総会決議の影響とは無関係ですよ。

それに)貴方のような考えする他の組合員がどう考えているのか(工事必要理由,建物劣化診断は実施しているのかなど)➡貴方個人の意見で済まさせずに,他の組合員と話し合いは,されているのが?不詳なのが,気にかかります。
他の組合員の方々が(3/4以上の工事賛成ならば)➡実施となります。1/4以上の工事実績反対組合員を集めることは,各住居へ訪問の上.貴方の考え説明に納得される可能性が高いのでは.とも思います。1/4以上のあなたと共感する他の組合員の工事反対票を得れば➡工事実績議案の総会で反対議決権を行使すれば➡工事は実施できません。
あなた一人で考えでも,ラチがあきません.
どうぞ,あなたの考えに同調し共感される他の組合員との話し合いをするべきでは。
頑張って下さいね。
繰り返しますが)共用部分の工事は➡総会決議で決定されますが.各専有部分の住居の工事は➡管理組合や理事会とは関係がありませんよ。
各住居者の自由な判断ですよ
総会決議とは無関係ですよ。

この回答へのお礼

情報回答を有り難うございます。


>>各専有部分の住居の工事は➡管理組合や理事会とは関係がありませんよ。
各住居者の自由な判断ですよ
総会決議とは無関係ですよ。

↑
不明点がある為教えて頂けたら助かりますm(__)m

①家の外の配管はマンションのものですが、家の中の配管は住民のものなので居住者の自由な判断と言う事は、例え総会で4分の3の賛成者がいて、配管工事が決定されても 家の中の配管は個人のものなので、業者を自宅に入れず拒否できる形になるのでしょうか？


②修繕配管工事に伴い住民の経済的にも生活的にも、負担の大きいこのような配管工事を大々的にやらなくても、配管の劣化に伴い、その都度応急処置的に工事を済ます方法もやり方としては有るんでしょうか？

築年数が40年で古い建物なので修繕配管工事提案は仕方がないと思ってますが、住民の個人資産を壊し、現状復帰は自費で直す形は、あまりにも金額が高すぎて一方的すぎますから 納得してません。

積み立て修繕費が2億あり＋共益費も上がります。
リフォームしたての家庭は、すぐに資産を壊されたあげく、尚且つ配管工事に伴い自費で50万～150万(給湯器・ガス釜等の更新・破損含めて) は、酷すぎるので・・・。

マンション掲示板・各家庭に配られる工事の用紙・臨時総会の時の資料には、どう言ったものの費用が掛かるか一つも自費に対する内訳が全く無し=そこで、皆さん修繕費で補えると勘違いして、臨時総会で賛成者が多くなったのでは！？と思ってしまいます。

残すとこ工事決定は本総会ですが、それまでの間にマンション掲示板に表示するべきだと思います。

私のような反対者を集めるには、どうしたら良いのでしょうか？親しくもないのにいきなり訪問は勇気がいります。現実、訪問した家庭は賛成者かも知れませんし。

回答者さまが仰るように、反対者皆で話し合い意見を交換しあい団結する方法が良いですよね。
ご意見頂いたように、私１人で考えても、確かにラチがあきませんよね。

資金も多額にかかる事だし、自費の内訳を知った賛成住民も、反対に回り今回の修繕工事は廃止か保留になるような気もしますが、皆様の考え方は千差万別なので どうなる事やらの気持ちです。

先程も書いたように、↑の①・②の事を教えて頂けたら助かります。宜しくお願い致しますm(__)m

お礼日時：2019/04/04 22:41