市街化調整区域の住宅の建て替え

市街化調整区域(防火地域は二十二条地域）の土地に重ね建て（１階と２階が独立した住宅で１階１戸、１階１戸の合計２戸、但し登記簿謄本上は普通の２階建て住宅１戸）の住宅（古家）がある不動産を所有し、売却を考えています。売却にあたり面積が大きいので、２筆にしてそれぞれ１戸づつ合計２戸新たに建てるような使い方を想定して売却するのがいいと考えていますが、市街化調整区域のため、従前の建物と同じものしか建てられないのではないかと心配しています。具体的には、１戸の住宅しか建てられないのでないかと思いますがどうでしょうか。もしそうだとしたら、これを２筆にして２戸建てるとしたら具体的にどのような手続きなり、それは認められる可能性はどの程度ありそうでしょうか。

No.1 ベストアンサー 回答者： nakaizu 回答日時： 2004/12/14 14:20

ハッキリしたことは市役所で聞かないとわかりません。

担当部署の名称は役所によって違うので受付で聞いてみてください。
原則から言うと市街化調整区域の住宅は建替えは許可されません。ただし例外があるので、それに相当するかどうか、役所で聞かないとわかりません。判断が微妙な場合もあり、担当者によって判断に違いが出る可能性もあります。

現在住宅があるからには特殊な事情で建設が許可されたものと思われます。その特殊事情が現在でも有効かどうかで、判断が分かれます。
たとえば、市街化調整区域に指定後に農家の人が建てた住宅を何らかの事情で入手した家ならば、農家の人でないと建替えられません。大規模なリフォームすらできません。
調整区域に指定される前からの住宅には、救済処置がとられていて建替えが可能になっていることが多いです。しかし、一度更地になると住宅ではなくなったと看做されて、建築許可が下りないこともあるそうです。

いろいろな場合が想定されますので、役所の担当者に聞かないと本当のところはわかりません。
住宅建築が可能な土地の場合は二筆に分けるのはそれほど問題ではないと思いますが、やはり役所に聞いたほうがよいでしょう。

この回答への補足

隣近所も含めて辺り一体は住宅地になっています。所々に田畑もありますが、それらをつぶして宅地開発が進んでおり団地開発が進んでいる地域です。

補足日時：2004/12/14 16:00