不動産売却・買い替え時の特例について

不動産売却・買い替え時の特例についての質問です。
自宅を売却したときに譲渡税がかかります。
買い替え時には特例があります。
購入時よりたかく売却したときに特例がありますが、
このことは理解しております。
当方は不動産会社から購入したわけではなく、自分で設計士に依頼のうえ工務店にお願いしました。
この場合は、工務店への支払い金額が購入代金とみなされるのでしょうか？
設計士の先生の支払い等は購入代金に計上できるものなのかがわかりません。
また、今回の売却後に購入予定は居ぬきのペンションです。
融資等を受ける場合は事業物件とみなされるとのことです。
初めてのことでわからないことがたくさんあります。
どなたかお教えいただけましたら幸いです。
宜しくお願い申し上げます。

No.2 ベストアンサー 回答者： Moryouyou 回答日時： 2020/02/18 16:26

重要なポイントが抜けている回答があるので、回答します。

１．取得費について
①設計士頼んだ設計料も『購入代金』に含みます。

②建物の取得費は、時間経過に伴う
　『減価償却費』を減じなければいけません。
　設計料、建築費といった購入代金より
　年月分を引いていく必要があります。
下記が分かりやすいです。
https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11-1.html

③土地は『概算取得費』が適用できます。
　土地の購入金額が不明の場合、
　土地売却価格の5%を取得費にできます。
　1963年以降に譲り受けている場合、
　『市街地価格指数』で取得費をみなす
　こともできます。

・重要な点は、減価償却費を求めること。
・土地と建物別々に取得費を考える必要があること。
です。

次に特例についてです。

２．マイホームを売った時の特例
　下記をご覧下さい。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/j …
　居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
　を適用しようとしているのですよね？
④住んでいる家なら、特例の適用はあります。
⑤買い替えを条件にしなくてもよいです。
それとも買い替えによる損失でさらに節税を考えていますか？
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/j …

そのあたりは、実際にどの程度、譲渡所得が出そうかを計算してみないと
分かりませんね。
減価償却費の影響、土地の取得費など妥当性のある取得費を求めないと
申告時に税務署の指摘も受けそうです。
ですので、専門の税理士に相談した方がよいと思います。

以上、いかがでしょうか？

この回答へのお礼

ご回答をいただき有難うございます。
とても詳しく説明をいただき勉強になりました。
まだまだ知らないことばかりですが、
これを機にさらに勉強したいと思います。
また、不明なことがありましたら是非相談・アドバイスをいただけましたら幸いです。
取り急ぎ、お礼まで。

お礼日時：2020/02/18 16:48

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2020/02/18 14:16

＞自分で設計士に依頼のうえ工務店にお願いしました…

工務店から土地と建物を買ったという意味ですか。

＞この場合は、工務店への支払い金額が購入代金と…

取得費の要件に、
「不動産売買の看板を上げているものから買ったこと」
などという文言はありません。
素人同士の売買でも問題ない以上、工務店からならなおさら問題ありません。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/j …

＞今回の売却後に購入予定は居ぬきのペンション…

購入後は自己の住居として使用するのですか。
そうだとして、床面積や耐震基準その他の要件も満たすのなら、マイホームの買換特例は認められるでしょう。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/j …

＞融資等を受ける場合は事業物件とみなされる…

ローン控除を受けたいのなら、否認される可能性を否定できません。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …

芋づる式に、譲渡所得での特例もアウトとされるかもしれません。
事前に税務署へお伺いを立ててみることをお勧めしておきます。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

この回答へのお礼

この度は、迅速のご回答をいただき有難うございました。
一つ一つの説明を添付参考資料もいただきをいただきわかりやすかったです。
また、当方の説明不足でもありましたが、不動産取得費ですが、もともと自己所有の土地（無料）その後、設計士の先生の支払い、工務店に建築費を支払いしましたとのことです。
確か翌年の確定申告の際に計上したような記憶がありますが・・・
今一度、確認してみます。
いろいろと勉強になりました。
取り急ぎ、お礼まで。

お礼日時：2020/02/18 14:46