[土地購入] 土地って、値切れますか？

こんにちは。
稚拙なタイトルですみません。

半年ほど前、近所のとある土地に建っていた建物(一軒家・空き家だった)が壊され、更地にされました。
そのとき、欲しいな…と思っていました。

その後、特に看板(「売地」等)も立たらず放置状態だったのですが、昨日突然看板(「売地」)が登場しました。
看板に不動産屋さんの名前(結構有名)があったのでネットで検索すると、該当の土地が出ていました。

広さ：約63坪
販売価格：1,300万円
販売形態：売主
土地状態：更地(砂利が敷かれている)
引き渡し：即時

そのあたりの坪単価は、15万円くらいのようです。なので、全部で1,000万円くらいかな？と思っていたのですが、上記の金額が書かれていました。

お伺いします。

1.この金額は、妥当な物でしょうか？
2.値引き交渉は、しても良い物なのでしょうか？
3.交渉しても良い場合、どのように進めるのが良いでしょう？
4.支払い方法ですが、ローンの場合と現金で一括の場合とで、交渉金額に変化はありますか？
5.購入に関し、全体的に気をつけること

土地の購入なんてしたことないので、まるっきり素人丸出しのお伺いですが、何か頂けると幸いです。
よろしくお願いいたします。

No.9 回答者： mak-nac-0002 回答日時： 2020/03/10 00:49

値切れるけど、値引率は担当者で、全然違います

この回答へのお礼

mak-nac-0002 さん、こんにちは。

＞値引率は担当者で、全然違います

そうみたいですね。
実際、少し難しそうです。

ありがとうございました。

お礼日時：2020/03/13 19:21

No.8 回答者： wanwannn 回答日時： 2020/03/05 21:22

＞販売形態：売主

と書かれているなら、
看板に不動産屋さんの名前(結構有名)が売主（売ってる持ち主）だと思います。

おそらく、その家に住んでいた方が、
その不動産屋に買い取って貰ったと思います。

では、
アナタは、その家の住民を知っているなら、
連絡して、
たとえば、
「あの、家と土地に看板が立ったけど。　
　私、欲しいなと思っているんだけど、、、
　売主が、〇×不動産屋と書いてあったけど、
　もしかして、その不動産屋に買い取って貰った？」
と聞いて確認しましょう。

まだ、その方の持ち物なら、その方と交渉しても良いと思いますが、
おそらく、売主と書かれているなら、その不動産屋が買い取ったと思うので、

その方が、話してくれるなら、　
幾らで、不動産屋に買い取って貰ったのか、
その金額を教えてもらえるなら、教えてもらいましょう。

それと、
家を壊し、更地にするのも数百万円は、掛かったと思うので、
『家を壊してから、売ったのか』、
それとも、『家を壊さず、家が建ったままで売ったのか』も確認しましょう。

その方から、金額を聞けたなら、
売った金額＋家を壊した金額約100～200万円（？）＋登記移転諸経費
＝不動産屋が、その土地を更地に掛かったお金が判明するので、

これで、その不動産屋が、その土地に幾ら、儲けを付けて、
売り出したか、判明します。
　　↑
そうすれば、
アナタが考えていた値引き交渉の1,000万円が、
無謀な金額なのか、どうか、判明できますよね。

もしも、不動産屋が、
800～900万円以上で土地購入していたなら、1,000万円以下では売らないだろうし、
700万円以下で土地購入をしていたなら、1,000万円の交渉もあり、かと思います。
（しかし、他に、値下げ無しで購入希望者が現れた場合、そちらに買われてしまいますが…）


何はともあれ、気になるようならば、
まずは、
その土地に住んでいた方に連絡して、土地情報を聞いてから、
次に、
看板に書かれた、売主の不動産屋に連絡を入れ、
「こちら（その所在地）の土地購入を検討しているのですが、
　土地代の他、諸経費や登記移転費用など、合わせると、全部で、幾ら掛かるのか知りたい。」
と伝え、1度、不動産屋に、その土地を案内（現地待ち合わせでも）してもらいましょう。

あ…土地購入の際、
【建築条件付き売地】か、【土地のみの購入でも可能】か、も、確認しましょう。


それと、
まだ、売り出したばかりの土地なので、
簡単に値下げはしないかもしれませんが、

全部で、幾ら掛かるか、を教えて貰ったら、
「予算は、トータル1,000万円なので、
　これが、1,000万円なら、前向きに検討したいのですが…」
と、ダメ元で、相談してみるのは良い事だと思います。



1.この金額は、妥当な物でしょうか？
そこに住んでいた方に連絡して、幾らで手放したか、聞いてみましょう。
それから、売主と（ダメ元で）金額交渉されてはいかがでしょうか？

2.値引き交渉は、しても良い物なのでしょうか？
はい。

3.交渉しても良い場合、どのように進めるのが良いでしょう？
上記に書かれた手順で進めてみてはいかがでしょうか？

4.支払い方法ですが、ローンの場合と現金で一括の場合とで、交渉金額に変化はありますか？
たとえば、
「ローンは考えていないので、
　現金でなら、なんとか、1,000万円であれば、すぐに用意できるのですが…」
とでも言ってみるとか？

5.購入に関し、全体的に気をつけること
No.1の方が書かれている通りです。
＞将来的に家を建てられる土地かどうか、
＞過去に風水害の被害がなかったかどうか、
＞事故物件（自殺、殺人等）出ないかどうか等々。

土地は1つしかありませんので、
気になるようなら、明日の朝、1番に
そこに住んでる方に連絡して、詳細を聞いてから、
次に、不動産屋に連絡して、諸経費など全部で幾ら掛かるかを聞き、
1度、不動産屋と顔を合わせ、土地を見に行かれた方が良いのかな、と思います。


大きな買い物をするかもしれないのですから、
心臓がドキドキしても、おかしくはありませんよ。

＞いざ、お店の人と話をするとなった際、”まるっきり素人だな…”と思われるのが心配です。
いいえ。
購入希望者が業者でもない限り、
誰しも、何度も土地など、買わないですから、皆、素人ですから、心配いりません(笑)。


しかし、悪徳不動産屋に
騙されないよう、お気を付けください。

契約書を交わす際は、
きちんと　その内容を確認し、
何か1か所でも疑問箇所があれば、質問し、
納得してから、署名・捺印を押しましょう。

欲しかった土地が手に入るといいですね。

この回答へのお礼

wanwannn さん、こんにちは。

詳細まで書いて頂き、感謝です。
こちら、素人丸出しで、ただただお恥ずかしい…。

＞欲しかった土地が手に入るといいですね。

はい。
少し落ちついて、取り組んでみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2020/03/09 16:14

No.7 回答者： なむあみだぶつん 回答日時： 2020/03/04 14:56

＞この金額は、妥当な物でしょうか？

全ての商取引における「妥当な金額」は、当事者がその価格をどう考えるか次第です。

＞値引き交渉は、しても良い物なのでしょうか？
「値引き交渉してはいけない」という法律は無いと思います。

＞交渉しても良い場合、どのように進めるのが良いでしょう？
指し値してみたら良いでしょう。

＞支払い方法ですが、ローンの場合と現金で一括の場合とで、交渉金額に変化はありますか？
場合によっては、あります。
ここで言う「場合」は様々ありますが、多分一番わかりやすいのは、「相手の経営状況など」です。
これは、相手が現金を必要としている度合いや、その資産を早急に売却したいと考えているかどうかなどです。
相手が現金をほしがっている場合などは、「手持ち資金での購入を前提としているので、3月中に全額決済できます」は、交渉に使えると思います。

＞購入に関し、全体的に気をつけること
値段交渉に当たっては、誠意が重要でしょう。
これは「誠意を持って･･･」と言うことではありません。
あなたに誠意があるかどうかでは無く、交渉相手があなたに誠意を感じるかどうかです。

この回答へのお礼

なむあみだぶつん さん、こんにちは。

＞＞購入に関し、全体的に気をつけること
＞値段交渉に当たっては、誠意が重要でしょう。
＞これは「誠意を持って･･･」と言うことではありません。
＞あなたに誠意があるかどうかでは無く、交渉相手があなたに誠意を感じるかどうかです。

前のめりになっているのは十分気づかれていると思います。が、誠意は微妙かも知れません。
少し落ちつて、考えていきたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2020/03/09 16:12

No.6 回答者： head1192 回答日時： 2020/03/03 19:14

１．回答不能

２．して悪いということはない。俺は家賃を値切ったし、赤札でも可能ならば交渉にかかる。
３．相手の感情の動きや話の流れというものがある。その中で機をとらえる。言えるのはそれだけ。
４．それも交渉次第。俺なら「ローンだと金利や手数料その他で高くなるんだよね・・・？」くらいは言う。手数料とかその他とかはブラフである。
５．あらかじめ相場を知っておくこと。自分の目標額をきちんと決めること。そして相手がどこまで妥協するか、しっかり見定めること。

この回答へのお礼

head1192 さん、こんにちは。

＞５．あらかじめ相場を知っておくこと。自分の目標額をきちんと決めること。そして相手がどこまで妥協するか、しっかり見定めること。

その通りですね。もう少し、勉強します。
ありがとうございました。

お礼日時：2020/03/09 16:10

No.5 回答者： naktak 回答日時： 2020/03/03 11:59

> 6.”全部(込み込み)でいくらですか？”と聞くのは、大丈夫でしょうか？

そんなことはないと思いますが、不動産屋が何も言ってこないなら、むしろ聞いた方がいいでしょう。
登記費用や不動産屋の儲けも含めての費用となるので、
買主が考えるのは『土地代としての予算』ではなく、『土地を購入するにあたってかかる費用に対する予算』なので。

この回答へのお礼

naktak さん、こんにちは。

＞買主が考えるのは『土地代としての予算』ではなく、『土地を購入するにあたってかかる費用に対する予算』なので。

そうですよね。契約後に、あと手間賃50万円掛かります…とか言われても、悲しいですものね。

その辺も踏まえながら、取り組んでみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2020/03/03 12:18

No.4 回答者： AR159 回答日時： 2020/03/03 11:45

#1#3です。

ここはチャットする場所ではないので最後の書き込みにします。

ここで色々考えてもどうにもならないので、登記内容を確認するかそれが嫌なら直接不動産屋に聞いて、まずは事実関係の確認をしてみてはどうですか？
聞くだけならタダだし、ダメでもともと思えば気も楽でしょう？

難しく考えず、こちらの希望をしっかり伝えて誠意を持って交渉すれば怖いものはないですよ。

この回答へのお礼

AR159 さん、こんにちは。

＞聞くだけならタダだし、ダメでもともと思えば気も楽でしょう？
そうですね。

＞難しく考えず、こちらの希望をしっかり伝えて誠意を持って交渉すれば怖いものはないですよ。
確かに、その通りです。

まずは一歩、踏み出してみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2020/03/03 11:55

No.3 回答者： AR159 回答日時： 2020/03/03 11:17

#1です。

「込み込み」というのが所有権移転登記の費用だったり、契約書作成の費用だったり、司法書士への手数料等のことなら、それは契約書の中で取り決めするものなので、どういった費用がいくらくらいかかるか事前に確認しましょう。

交渉にあたって、
自分としては是非欲しいと思っているが、予算に限りがあり今用意できるのが1千万ほどである。出来るだけ安いにこしたことはないが売主さんに話ししてもらいたい、ということは言っても良いと思います。
また優先交渉権を得るためにいくらか手付金を預けておく（破談になった場合は全額戻してもらう約束で）のも一つの方法です。

この回答へのお礼

AR159 さん、こんにちは。

＞出来るだけ安いにこしたことはないが売主さんに話ししてもらいたい、ということは言っても良いと思います。

実は、売主(元の土地の持ち主)は、存じています。ただ、

販売形態：売主

になっていると言うことは、すでに不動産屋さんに売り渡してしまったのではないかと勝手に思っています。
今からでも売主さんに直接連絡(私が)をして、販売価格に反映させてもらうなんて出来る物でしょうか？
それとも、交渉の時に不動産屋さんから連絡してもらうのが良いでしょうか？

ルール違反というか、マナー違反までして安く手に入れようとは思っていないので。

心臓のドキドキが、少しアップしました。※先ほどから、こんな感じです
神経が細いと、ダメですね。

ありがとうございました。

お礼日時：2020/03/03 11:29

No.2 回答者： naktak 回答日時： 2020/03/03 10:11

妥当かどうかは公示地価や取引価格が参考になります。

ただし、時期によって環境も異なるし、その金額でなければならないということはないので、参考相場となります。
https://www.land.mlit.go.jp/webland/

値引き交渉はしてもいいですが、もうちょっと、もうちょっとと言って値引くものではありません。
現実的にいくらなら購入する、という形になります。
購入するつもりもないのに土俵に立つことはNGです。
ローン審査も終えて明確に購入の意思があることを提示することが必要です。

実際にそういう意思を明示できる腹積もりなら、不動産屋と流れを相談しながら進めることができます。
アパート借りたいなー、みたいな軽い気持ちなら値引き交渉なんて門前払い食らいます。
ですから、ローンを組むなら、審査が通る通らないは別にして、予め自分で支払のシミュレーションもする必要があります。
払えるかどうか分からないんじゃ購入意思にたどり着きませんからね。

支払方法は関係ありません。
あなたが借金を背負おうがキャッシュで払おうが、売り主には一括で支払われますので。

また、契約時に1割程度の手付金が必要になります。
ローン本審査待ちなどがあるので、その間、他の人への売買を行わないことになります。
ローン本審査に落ちた場合は返還されますが、買主都合で解約した場合には戻ってきません。
契約後の解約および賠償金などは契約書に記されてきます。
つまり、基本的には契約したら後戻り利かないということになります。

なお、値引き交渉している最中に、売り主側の言い値で購入する意思のある人間が現れたら、そちらに取られる場合もあり得ます。

この回答へのお礼

naktak さん、こんにちは。

相場の画面、少し見てみました。

その近所が、56,300(円/m²) とありました。
と言うことは、相場だと坪単価約18万(56,300円×3.24)くらい？
これが、販売坪単価20万(63坪/1300万)になっていくのでしょうね。

＞値引き交渉はしてもいいですが、もうちょっと、もうちょっとと言って値引くものではありません。
＞現実的にいくらなら購入する、という形になります。
そうですね。わかります。

＞また、契約時に1割程度の手付金が必要になります。
1割等言うと、結構大きいですね。でも、準備できます。

＞なお、値引き交渉している最中に、売り主側の言い値で購入する意思のある人間が現れたら、そちらに取られる場合もあり得ます。
まだ、売りに出されて数日です。これから、問合せが発生してくるのだと思います。
確かに、”値引け値引け”という客は、邪魔かも知れませんね。

追加の質問です。もしよろしかったら、お付き合いください。
6.”全部(込み込み)でいくらですか？”と聞くのは、大丈夫でしょうか？
また、その答えを受けて、”予算は1,000万円です。”みたいなことは、伝えても良いのでしょうか？
今、購入したい気持ちは、120%あります。ただ、前のめり過ぎても交渉時不利かな…と思っていまして。

なぜか分かりませんが、こうやって文章を打ち込んでいるだけでも、心臓がドキドキしています。
いざ、お店の人と話をするとなった際、”まるっきり素人だな…”と思われるのが心配です。
困った物です(笑)。

ありがとうございました。

お礼日時：2020/03/03 11:21

No.1 回答者： AR159 回答日時： 2020/03/03 10:03

1.妥当な価格かどうかは売主と買主では異なります。

2.当然可能です。その価格は「販売希望額」であり、価格は相対交渉で決まります。ただしあなたより高く買いたい人が現れればそれまでです。

3.仲介不動産屋または所有者と直接で。多分不動産屋を通してくれと言われそうですが。

4.売主はローンで売ったりしません。現金一括のみです。ただしあなたが借金をしようがしまいが売主に関係ない話です。

5.将来的に家を建てられる土地かどうか、過去に風水害の被害がなかったかどうか、事故物件（自殺、殺人等）出ないかどうか等々。土地の登記簿謄本を確認すれば過去の所有者の変遷や差し押さえの有無などは分かります。

この回答へのお礼

AR159 さん、こんにちは。

＞5.将来的に家を建てられる土地かどうか、過去に風水害の被害がなかったかどうか、事故物件（自殺、殺人等）出ないかどうか等々。土地の登記簿謄本を確認すれば過去の所有者の変遷や差し押さえの有無などは分かります。

”目に見えない所”を前もって確認する。と言うことですね。

まだ勉強を始めたばかりなのですが、他の人に購入されてしまうんじゃないかと少し焦っています。
後悔しないように、進めてみたいと思います。

追加の質問です。もしよろしかったら、お付き合いください。
6.”全部(込み込み)でいくらですか？”と聞くのは、大丈夫でしょうか？
また、その答えを受けて、”予算は1,000万円です。”みたいなことは、伝えても良いのでしょうか？
今、購入したい気持ちは、120%あります。ただ、前のめり過ぎても交渉時不利かな…と思っていまして。

＞価格は相対交渉で決まります。ただしあなたより高く買いたい人が現れればそれまでです。
これは、十分理解できます。なので、こちら側の言動には、気をつけないといけないと思っています。

ありがとうございました。

お礼日時：2020/03/03 10:44