現在、中古の投資用マンション2戸保有しています。利回りも低い為1戸を早急に手放そうと思っていて修繕積

現在、中古の投資用マンション2戸保有しています。利回りも低い為1戸を早急に手放そうと思っていて修繕積立金を見ていたのですがどう思いますか？
A 毎月の修繕積立金　1500円程
　マンションの修繕積立金総額 2,300万

B毎月の修繕積立金　6000円程度
　マンションの修繕積立金総額900万

当初　修繕積立金が安く今後大規模修繕があった時などが不安だった為Aにしようと思っていたのですが、総額を見るとBの方が低く不安になりました。
どう判断すれば良いのでしょうか？

両方築15年程駅からの徒歩や部屋の広さなどは似たような物件です。

No.3 ベストアンサー 回答者： のなつぺ 回答日時： 2020/06/07 17:04

私もマンションは持っておりましたが一昨年売りました。

新築で20年前に建てましたが、10年程度から入退去が増え、家賃を下げることと、修繕費等の負担を考えてちょうど15年で売りましたが、売って初めて利益が出たような感じです。
私の場合、いつも依頼する工務店に安くリフォームさせており、比較的ランニングコストは低くしていましたがそれでも建築時に借りた金のロールオーバーと固定費負担で利回りとしては結構低かったですし、空室がちらちら出たときに判断して売却しました。
意外と高く売れましたので売却してトータルリターンでは利益着陸しました。
修繕はなるべく安価で高い効果を期待するため、業者の言いなりではなく価格の見積もりを比較するのが良いと思います。

マンションを見ていないので何とも言えませんが・・。

この回答へのお礼

実際体験したとのことでとても勉強になりました。
焦って売らないと、、と思っていましたが数年単位で結果を出しながら今後の出口戦略を考えていくのが賢明だと学びました。
のなつぺさんのように売って利益が出せるようにタイミングを考えていきたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2020/06/12 18:27

No.2 回答者： Registan 回答日時： 2020/06/07 00:05

もし同程度の戸数なのであれば、積立金の多いＡの方が断然優秀だと思いますが。

(Ａの方が相応に規模が大きいのであれば別です。)

いずれにせよ、重要なのは積立金の金額よりも納付率です。その点は調べておられますか？もしＢのマンションが納付率が低いために積立金が集まっていないのなら、大規模修繕の時に必ず揉めます。下手すると未収金を補填するために、今のオーナーに追加請求が来ますよ。そもそも納付率の低いマンションは管理がなっていないことが多く、建物の損傷が激しい場合が多いです。

マンションは管理が命で、きちんと保守点検されたマンションであれば50年はもちます。そういったところも調べて決められたらどうでしょうか。

この回答へのお礼

Aの方が戸数が3倍くらい多いです。そうすると単純な比較は難しいですね。
修繕計画を管理会社に聞き今後の計画をたてていこうと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2020/06/12 18:23

No.1 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2020/06/06 22:06

単純に金額だけからはどうとも判断ができません。

建物の規模、戸数、形状等によって修繕の内容やコスト等は違います。修繕の履歴や計画等があるはずです。それで一定の判断はできるかと思いますが。

大規模な修繕等も計画的にすすめられるもので、唐突に大規模修繕が入ることは原則としてないでしょう。

一戸手放すのであれば、基本的には両物件の内容、家賃、間取り、現在の状態等総合的に勘案した判断が必要で、修繕積立金は判断の要素の順位としてはさほど重要ではないのでは？・

この回答へのお礼

総合的にみて条件が悪い物件は評価価格も低くローンとの差を補填できる資金もない為、持っているしかなさそうです。。焦って売るよりは数年単位で計画をたてるべきですね。勉強になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2020/06/12 18:25