築年数30年中古マンション購入相談

こんにちは。現在30代主人と二人暮らしで、中古マンションの購入を考えています。ルーフバルコニーと広い間取りが絶対条件なのですが、最近結構気に入った物件があり迷っていますが、年数が30年で管理は自己管理のため、管理会社ははいっていません。戸数が少ないため、管理費と修繕積み立て金あわせて月6万円とかなり高いと思うのですが、やはり自己管理のためか通路などは特に古さが目につきます。立地も神楽坂から数分、広さは100平米近く、南向き、部屋自体はかなりリフォームされているので状態はいいのですが、元々中古マンション希望でしたが、この管理費と管理状態が気になります。このようなマンションは買いでしょうか？
どうかご意見お聞かせください。

No.5 ベストアンサー 回答者： nachiguro 回答日時： 2007/11/21 09:58

おはようございます。

　元管理会社の者です

築30年物で自主管理物件となりますと、100平米とはいえ少々管理費等が高いかなと言うのが率直な考えです。
管理状況を知りたいと言うこととなれば、議事録、決算報告書で積立金の状況報告、未収金の状態、管理費の具合（個人的には年に直した場合管理費の1ヶ月分くらいの剰余金発生）などあればまずまずかなとは思いますが、30年物件ですとあと10年近くで建替え決議なども視野に含まれてくると考えなければならないと思います。

建替決議がと可決した場合、負担額はかなりのものと思われますのでそこは物件価格自体との相談になるかと思いますが、私個人としたら現時点でも建物の老朽化は否めないと思いますし（恐らく水道管も鉄管使用でしょうし）私ならば他の物件の探すことが結果的に安くなるのかなとは思いますが・・・

この回答へのお礼

大変参考になりましたありがとうございました。管理状態や積立金など詳しく調べてみます。建替えとなるとほとんどの場、追加金を出す場合が多いのですか？実際に知っている過去の事例があれば是非教えてください。

お礼日時：2007/11/22 15:12

No.4 回答者： mud_jayson 回答日時： 2007/11/21 09:52

＞管理費と修繕積み立て金あわせて月6万円

この内訳が肝心ですね。
管理費5万円、修積金1万円
修積金5万円、管理費1万円

総額が一緒でも、全然意味合いが異なるのは理解出来ますよね？
まぁ前者の内訳はまさか有り得ないと思いますが、いずれにせよ自主管理であれば管理会社のマージンをカットしている分、管理費は多少安めでないとおかしいです。

あとは、今までの修繕履歴・今後の修繕計画・現時点での修繕積立金の総額など、開示して貰える情報があれば確認しておきたいですね。
特に自主管理の場合、マンション運営を牛耳ってしまっているヌシみたいな人がいたりします（笑）
その人が公正にやっていれば良いのですが、不透明な会計処理等がないかどうかも確認したいですね。

まぁ100m2近くあるということで、その住戸に割り当てられた管理費・修積金のウェイトもそこそこ大きいのかもしれませんが、合計6万円というのはなかなかいい金額です。そのくせ廊下など汚いというのもよく解りませんね。
よく見極めて判断してください。

＞このようなマンションは買いでしょうか？

質問文の情報だけで買いかどうかは判断不可能です。
建物の状況・維持管理の状況、そして運営状況、そういう情報を集めてトータルで判断します。
（余談ですが私ならば築30年というだけでパスです）

この回答へのお礼

ありがとうございました、大変参考になりました。もっと調査してみます。

お礼日時：2007/11/22 15:14

No.3 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2007/11/21 09:22

自主管理という奴ですね。

管理組合の有無、管理業務の実態などを確認されたほうがいいでしょう。もし組合もないなら、あなたが音頭とって立ち上げるという手もあります。買えばあなたも立派な区分所有者ですから。

あとは、建て替えするほどの躯体の問題がないか、計画がないか、または大規模修繕はいつしたのか、次の予定はいつかを確認するということでしょう。そうなった場合、いくら積立金があるのか、足りない場合各戸でどれだけ手出ししなければならないのか。そういった追い銭と、購入額、リフォーム予算などを鑑みて考えるしかないでしょうね。

この回答へのお礼

ありがとうございました。大変参考になりました。アドバイスの通り、まず積立金と修繕計画から調べて見ます。一見したところ、長く居住している方が多く非常階段に物を結構置いたりしていて、管理自体が機能的になっているかどうかも不安です。。。もう少し見当してみます。

お礼日時：2007/11/22 15:21

No.2 回答者： takuranke 回答日時： 2007/11/21 09:19

私は買いません、

マンション自治体が機能しているとは思えませんので、大規模修繕で揉めるのではないかと思います。

この回答への補足

ありがとうございました。ご意見参考にしてもう少し検討してみます。おっしゃる通り字自体が機能しているか現時点では不安です。

補足日時：2007/11/22 15:22

No.1 回答者： goold-man 回答日時： 2007/11/21 07:59

一般的に中古マンションは、老後売る場合に価値が購入価格より大幅に下がります。

自分たちが住む上でも管理費が高くなることや老朽化の立替えなどで住民の意思が統一出来ず難しい面があります。

一戸建て（木造）住宅の場合老朽化すると壊す費用はかかりますが、更地にするとそれなりの価値があります。

この回答へのお礼

ありがとうございました。大変参考になりました。確かに老後の売却は大変そうだし、売り抜けるにしても築30年では、難しいかも知れません。

お礼日時：2007/11/22 15:25