築４０年のマンションは大丈夫か

マンションの購入を検討しています。

場所　　　：東京
駅　　　　 ：新宿から鈍行で２０分
専有面積：32平米強
間取り　　：１DK
階層　　　：８階／９階建て
　　　　　　　１階部分駐車場
　　　　　　　エレベーター一基
戸数　　　：70戸
公共交通：バス停１分
　　　　　　　最寄駅５分
　　　　　　　主要幹線道路至近
価格　　　：1400万円
管理費　 ：8000円／月
修繕積立金：10000円／月
組合積立金残高：2400万円
修繕記録等：現在組合に問い合わせ中（１５００円かかると言われた）
状態　　　：2010年に大規模修繕工事
　　　　　　 2011年にフルリフォーム（費用263万円）

問題は築年数です。
金銭的な問題はクリア出来ています。

竣工は昭和４１年です。

外観は、オシャレさはないものの堅牢そうで質実剛健という感じです。
管理は行き届いており、ゴミ、汚れなし。日中は管理人が一階の管理人室に常駐しています。

部屋はつい最近リフォームが済んだばかりで、キッチン、トイレ、風呂、の設備が全て新品になっています。
当然、建具や壁紙、フローリングも綺麗になっています。
ただ、それらの質は目が肥えていないのでわかりませんし、小汚くなければ特に気にしません。

そこの販売業者以外の不動産屋は、「満点ではないが、いい物件だ」という人と「築４０年を過ぎたマンションを買うなど有り得ない」とうう方と二極化しています。

ネットで調べるとマンションはだいたい３７年くらいで建て替えるようですが、そこは１０～１５年ごとに大規模修繕を行なっており、今も問題なく建っています（素人目には）。
配管等も全て外に出され、取り替えられているようです。
これらや耐震補強に関しては、資料を取り寄せないとわかりませんが、古い物件ですし、耐震性は諦めてリスクとして取るつもりです。
ただ、経年劣化によるトラブル頻発がなければよい、というスタンス。

実際、しっかり管理・修繕をしていても４０年すぎると取り壊し時なのでしょうか。
それとも、しっかりとやっていればあと数十年はもつのでしょうか。

教えてください。

No.2 ベストアンサー 回答者： kei1966 回答日時： 2011/09/12 08:45

１階が駐車場ですか、これで１９７１年より前ということになると私は絶対に買わないです。

後は、新宿から鈍行でどちらの方面に２０分かです。
東じゃないですよね。東なら地盤もさらに悪く地震時の大損傷の可能性は高く、１階がつぶれ安い構造ですので、高層なので下方に倒壊すればまだいいですが、全体的に倒れたりすることを考えると高層階にも住みたくありません。

70戸なら１戸600万と安く見ても新築で4億2千万。組合で2400万なら厳しい額です。
このまま住んでもエレベーターの修繕がまだかもしれません。1台1000万ほど見ると修繕金はなくなります。

持つかどうかは今までのメンテの仕方とタイミングでしょう。
2階やってれいればそのころの建物としては優秀かも知れませんが、階数で判断できるものではありません。見た目では亀裂やたわみを見る必要がありますが補修してしまうと見えにくくなることもあります。

新耐震基準とよく言いますが、この年代は旧耐震のさらに前の時代です。
1階の壁が少なければ今の建物に比べれば非常に怖い建物といえます。

No.3 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2011/09/12 11:53

＞耐震性は諦めてリスクとして取るつもりです。

耐震性を諦める方にとっては何も問題は無いと思います。
大地震さえ来なければ後20年～30年ぐらい持たせることも不可能ではないでしょう。

No.1 回答者： red_pana 回答日時： 2011/09/12 02:34

既存のマンションの住人の方の努力により、修繕積立金が既に貯まっているなら別に建て直しになっても問題ないかと思います。

長期修繕計画と、現在の積立金の額を見せてもらっては如何でしょうか？

また、耐震補強の件に関しては質問者様がリスクとして取ったとしても、住人の多数がリスクを取れないなら、建て直しという事になる可能性もあります。

管理人さんが常駐しているなら、そのマンションの事情に精通しているかと思いますので、直接話を聞くと詳しく教えてくれるかもしれません。試しに話を聞くというのも良いかと思います。