中古マンション／購入を悩んでいます

Question

今とても気に入っている中古マンションがあります。
駅から近くて専用庭付。環境もよし。値段も格安。
ただし！築３０年・・・・。
キッチンや浴室を含む内装はほぼ全てリフォーム済みで
見た目は綺麗なのですが見えない場所（配水管とか）は
きっと相当ボロイですよね。。。
将来的に修繕することになったときの出費なども心配。
現在は管理費修繕費、両方で月１万１千円ですが。
子供を育て終わる２０～３０年くらい住めれば十分で
老後は別の場所を考えています。
よろしければご意見ください

noname#17334 · Accepted Answer

>今とても気に入っている中古マンションがあります。
>駅から近くて専用庭付。環境もよし。値段も格安。
>ただし！築３０年・・・・。

築３０年で一番気になるのは、長期修繕ですね。多くのマンションは15年目
２５年目くらいに大規模修繕工事を経ています。
このマンションは2度目の大改修をやううているかどうか確かめるのが
まず第一
つぎに、大改修がまだなら、買ってまもなく工事が始まると思ってください。
その場合、大規模修繕の見積もり額が出ているかどうか、それが修繕積立金で
まかなえるのかどうか、そうでない場合追加の費用を負担するのか
負担しないで、借り入れでやってその分管理費が上がるのかどうか
そういう点を仲介の業者に調べさせてください。
（いわゆる重要事項のひとつにあたります）

もし28年目あたりに大規模改修工事が終わっていたら、あと10年程度は快適に
住めるかもしれません。工事内容を仲介業者さんに説明してもらいましょう。
わからない言葉が出てきたら何度も意味を確かめてください。

築30年で気になるのは、給水管です。
いわゆる錆のついた赤水が出ないか
給水方式は、屋上高置タンク方式でなく、一階からポンプアップかどうか
給水タンクが古くなっていないか。取り替えていればいいですが・・


>キッチンや浴室を含む内装はほぼ全てリフォーム済みで
>見た目は綺麗なのですが見えない場所（配水管とか）は
>きっと相当ボロイですよね。。。

占有部の給水配管については、取り替えたかどうかを確認します。
１９７５年ですから、さや管ヘッダー方式にはなっていないはずです。

>将来的に修繕することになったときの出費なども心配。
共用部（外壁・エレベータ・給水ポンプ・屋上防水など）今後どのくらいの工事が出る
かですね。
>現在は管理費修繕費、両方で月１万１千円ですが。
２００戸以上ならわかりますが・・中規模なら格安ですね。修繕積立金が心配です。

>子供を育て終わる２０～３０年くらい住めれば十分で
>老後は別の場所を考えています。
駅近の好物件でも築30年の建物、住めてあと10年ではないですか。それ以降は
転売ですね。中古のいい点は、今後の値下がり率が低いということ
ただし管理がある程度しっかりしてないと、どうしようもないですけどね。
おそらく、半数以上は賃貸になっているという気がします。
質問主さんも、将来は賃貸に出すか、賃貸物件を求める人に売るという流れでは
ないでしょうか。

一階で環境がいいと書かれている点がひとつ気になっています。
都心部の、駅近の住宅地で、一階でも、プライバシーが確保され意外と閑静
という意味なのか、郊外の駅近で、30年間前面がひらけていたのか・・
なんだかよくわかりませんが、もう少し物件探しされてみたほうがいいような
気もしますが・・けなすつもりはないですが・・・御気に触ったら申し訳ございません。
結構大事な判断なので、気になることを書かせていただきました。

rinri503 · Answer

今、少子化時代です。買うなら１戸建てにすへきで、マンションは、借りるものです。自分の意志だけで、決定できない事態が必ず、起きますから。
経験上住まいは、ご主人の会社の近くに、借りるか、買うべきです。中古マンションは、売れない時代が、遠からず
きます。

noname#19073 · Answer

難しいところですね・・。20～30年住めれば良いと書かれていますが、今の日本の住宅事情でのサイクルからすると相当な期間です。

懸念されることは、リフォーム済みで表面的には綺麗な様子ですが、やはり周知の通り基本的な躯体にかかわる部分や、配水管等がそれなりには劣化してきていると思います。

入居後に大規模改修などが発生し、修繕一時金で大きな出費を余儀なくされる可能性は考慮に入れておくべきだと思います。ご存知とは思いますが、定額の修繕積立金や管理費だけが全てではありませんので。

（建物の形状・規模にもよりますが、管理費修繕費で1万1千円ですと、大きな改修のときにどの程度対応出来るのかがやや不安です。個人的見解ですが、修繕積立金は高ければいいとは思いませんが、安ければいいとも思いません）

あとは、組合員の5分の4以上の賛成が有れば建替えとなります。簡単に決まる話では無いでしょうが、築年数からしても、そういう可能性はやはり考慮に入れる必要はあるかと思います。

可能ならば管理会社から今までの修繕履歴や、今後の修繕計画等を見せていただけたら、一つ参考にはなるかもしれません。いずれにしても、築30年、不安要素はあると思います。
あとは買う方の価値観次第でしょうね。

lemonbarm · Answer

まずこのマンションの売主が不動産業者か一般人かで違いがあります。

売主が業者の場合瑕疵担保責任といって見えない部分でも２年間何か問題が発生した場合責任を持ってもらえます。（但しあんまりにも、小さな内容であれば買主さんで対処してもらいますが）
これが一般人であれば、「瑕疵担保責任を負わない」等の文言が入ってきます。
但し、どちらも知っていて隠していた事であれば別問題ですので、もし何か見つかった場合その内容を売主が知っていたかどうかをまず判断してみても良いのではないでしょうか。（対処をした痕跡などが残っている場合があります）

購入するときに、管理会社（管理組合）から修繕の記録を教えて貰って下さい。これは契約の事前に交わす「重要事項の説明書」の中にも記載される事項です。
ちゃんと一定期間で配管関係の修繕や外壁の塗り直しをしていれば大丈夫と思いますよ。結局管理状況が一番のポイントになると思います。

色々な物件を見比べて格安と判断されているみたいですし、意外と昔のマンションの方が丈夫に作られていることも多いので、意外と当たり物件かもしれないですね。

中古マンション／購入を悩んでいます

>今とても気に入っている中古マンションがあります。

今、少子化時代です。

難しいところですね・・。

まずこのマンションの売主が不動産業者か一般人かで違いがあります。

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