修繕積み立て金がない中古マンション購入に関する相談

はじめまして。4月から１～２年間単身赴任のため、赴任先のワンルームを探していたところ、意外と安く売り出されている物件（1985年築、RC6階建ての2階、中部屋、230万、去年の家賃26000円、修繕積立金は1000円、管理費8000円、表面利回りは13.5％で、現在空き室）を見つけました。不動産屋に問い合わせたところ、今年4月に室内のリフォームをしていて、きれいで、床暖房、玄関にモニターチャイムがついているそうです（※水回りのリフォームは未確認）ただ、内輪の話として、管理組合が修繕積立金を使い込んだらしく、現在家主さん達と話し合いをしているそうで、他の部屋も3つほど売りに出されています（最安190万～250万）。普通に考えて、購入を控えた方がよいのかもしれませんが、金額も安いですし、賃貸マンションを借りるよりも、購入した方がよさそうにも思うのです。どちらが好ましいのか、ほかに留意すべき点など、どうぞ教えてください。

No.1 ベストアンサー 回答者： bathbadya 回答日時： 2005/01/26 09:41

修繕積立金が無いと言う事は、どこか修理する場合には取り崩す貯金が無いということなので、「臨時」と言う形で資金を徴収することになります。

（集めるかどうかは基本的に総会などで決定されるはずですが・・）

ちなみに、「１～２年間単身赴任」との事ですが、その後売却できず所有権を持っていれば、修繕費は払う義務があります（所有権があっても住居していないと総会での権限がなかったりすることもある）

マンションの場合１０年ごとの節目は大規模修繕の時期になりますのでかなりの出費を予想しても良いかと思います。
外壁塗装、上水槽交換、エレベータ交換、上水道メンテナンス、共同アンテナ交換・・・などなど
エレベータなど無ければ困る項目が多く、順調な管理状態であれば資産価値が上がるような方向で修繕をしますが、今回の場合は・・

まあ、安いなりに、それなりの臨時出費を覚悟して購入するには差し支えないでしょう。

この回答へのお礼

早速のお返事をありがとうございます。臨時出費を覚悟して安く購入しようと考えていたのですが、なにぶん臨時出費がどの程度かかるのか、予想がつかなくて…。この物件を購入する動機は不動産の投資目的というよりは、出張後に売却をするつもりでして、購入価格より、購入せずに賃貸したとした場合の出張期間の賃貸料の相場4万（管理費共益費込み）×12～24ヶ月＝48～96万を差し引いた金額、すなわち少なくとも180万以上で売れれば、出張期間分の賃貸料分を浮かすことができるのではないかと考えたのが始まりです。ただ、これは、(1)１～２年間という短い間ですが、修繕などの臨時出費がないこと、(2)また180万以上で売却できることを前提としていますので、思慮している状態です（元はといえば、引越し手当など出ないのがいけないんですけどね）。

お礼日時：2005/01/26 10:15

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/01/26 12:50

もともとの修繕費積立金が破格に安い上に使い込みがあったということですから、金額的には相当な金額になるでしょう。

一時金として数十万以上は確実ですね。（１００万超える可能性もないわけではありません。築２０年ですからね。）
所有者である期間にそれが発生したら、具体的金額として上がってきますので、支払う前に売却するとしてもその金額は割り引いた値段でしか売れないでしょう。

なのでちょっと無理があるように思われます。

ただ一般的な話として、ですからあとはその物件でどうなのかは、修繕費用の見込みなどによります。
最低でも修繕計画と見積もりについての情報が必要です。
これは今逃げ出して投売りしている人がいるようですから、大体の金額は出ているはずですよ。

この回答への補足

昨日みてきました。部屋の内装はリフォームされていて、水回りもよかったです。がしかし、マンションの外壁はお世辞にもきれいでなく、雨どいのわっかはさびてるし、ベランダに設置された緊急避難時の鉄板は錆でぼろぼろでした。入居者も少ないようで、購入をあきらめました。なかなか手頃なワンルームはないですね。ありがとうございました。

補足日時：2005/01/31 12:50

この回答へのお礼

そうなんですよ。修繕積み立てが異常に安かったので、不動産屋に尋ねたところ、「実は、積み立て金がなくなっている！」という話を聞けました。そこの不動産は専属専任で、親切そうだから、修繕計画と見積りなどの情報を仕入れたいと考えてます。他にもこのサイトで勧められている水回り、ベランダ・屋上の錆、掲示板、ゴミ、入室状況なども調べてきます。ただ、周辺の賃貸物件をみると、最安で32000円（管理費込み）、敷金2ヶ月があるようなので、そこにしようかとも考えてます。今週の日曜に物件を見てきますので、結果は追って、ご報告します。

お礼日時：2005/01/27 09:14