賃貸物件の契約時に、抵当物件だと知りました。今、住んでいる物件は退去の連絡済みなのもあって、キャンセ

Question

賃貸物件の契約時に、抵当物件だと知りました。今、住んでいる物件は退去の連絡済みなのもあって、キャンセルせず契約しましたが
、大家さんが直ぐに支払いが出来ずアパートを手放す事態になるかも知れないと知人から言われ、不安でたまりません
抵当物件とは、危険なのでしょうか
それとも、よく有る事なのでしょうか。

gookaiin · Accepted Answer

不動産屋の宅地建物取引士です。

賃貸物件の抵当権について説明いたします。

抵当権が設定された後にその不動産の賃貸借契約が締結された場合です。抵当権が行使されその不動産が競売にかけられ、新しい買受人がその不動産の所有者になった場合、新しい買受人から退去を求められたら、賃借人は無条件で6ケ月以内に退去しなければいけません。それが法律です。（当然立ち退き料等の請求もできません。）

契約に先立つ重要事項説明書では、必ず上記を説明することが義務づけられております。

（賃貸借契約締結後に抵当権が設定された場合、賃借人のほうが強い権利を持ちます。競売にかけられ新しい買受人が賃借人に退去を求めても、法律上は賃借人は拒否できます。）

＞それとも、よく有る事なのでしょうか。

抵当権のついた賃貸物件は珍しくありません。極めて、よくあります。

アパートを建てる際に金融機関から金を借りるとか、ワンルームマンションを買う際に、金融機関から金を借ります。通常は買った不動産に抵当権が設定されます。

＞抵当物件とは、危険なのでしょうか

アパートとかワンルームマンションとかなら、あまり危険性はないでしょう。
理由です。
まず、そもそも抵当権が行使される（競売になる）可能性がどの程度あるのか？（私はそんなに高くないと思う。）
次に・・・アパートとかワンルームマンションの場合、競売で買う人も（自分で住むためではなく）そのまま賃貸物件としての利用を前提に購入します。つまり、今住んでいる賃借人に「6ケ月以内に出ていけ」というのではなく、「そのまま賃借人でいてくれ。ただし賃貸借契約は、私とまた契約しなおしてくれ」という可能性が高い。

一方一戸建てだと、新しい買受人は自分で住むことを前提にする場合があるので、この場合は退去を求められる可能性がある。

turbotjcn · Answer

賃貸物件に抵当権が設定されているのは、特に珍しいことではありません。
新築物件などは特に、借金無しで建築されることはほとんど無いので、例外なく抵当権が設定されていると言っていいくらいです。

ご友人の指摘については「短期賃借権」とググると、その保護が廃止されたことを説明するサイトがたくさんありますから、
そちらをご覧になればいいでしょう。
現行法では、競売による新所有者に借主（入居者）は法律上対抗できない（賃借権を主張できない）、というのが重要なポイントです。

注意すべきは、入居時点で既に抵当権者によって「差押」登記がされている時ですね。
差し押さえは競売に先行して行われる手続きなので、
競売の手続きが近い、あるいは既に競売手続き中、という可能性を示唆します。
入居間もなく退去を求められるかもしれないということですね。

また新所有者が退去を求めない場合も、法律上は従前の賃貸借契約がそのまま継続するわけではありません。
新しく賃借権を発生させるには新所有者と賃貸借契約をする必要がありますが、
そもそも借主側の賃借権は失われていますから、基本的には新所有者の提示条件を借主は拒めず、
もし提示された条件に合意できないと、法律に基づき退去を求められることになります。
※契約にあたって賃料が変更になったり、礼金敷金等を再度請求される恐れがあるということです。

いずれにしても通常は借主が大家さんの財布の中身を確認するのは難しく、気を付けようがありません。
なので単に抵当権が付いているだけなら、あまり気にしない方がいいと思いますよ。

zipang_style · Answer

＞入居費用を早く入れて欲しいといわれたので、相当、お金に困ってる大家さんかも知れません。不安です。
　契約時に家賃や礼金を渡すのは普通なので、そこは心配しなくても良いし
　第三者に渡り退去要請があったとしても拒否権がありますから。

zipang_style · Answer

＞抵当物件とは、危険なのでしょうか
　仮入れたお金の返済が出来ない時に抵当物件を処分して清算するための担保ですから
　返済が滞らなければ何の心配も要りません。

仮に返済が滞り、アパートが競売なり民売なりで所有者が変更になった場合でも
アパートが一括で処分されるでしょうから、
賃貸借契約も新しいオーナーに引き継がれることになります。
つまり、オーナーが変わっても賃貸借契約は有効なので、使用し続けることが出来ます。

競売にかけられる際には、賃料など賃貸借契約の内容が開示されるので
そういう契約があることを知って入札しますから、
高いだの安いだのは簡単には言えません。
原則、家賃は相場で決まるので。

建設資金を借り入れて建てる場合、抵当権が付くのが普通です。
ただし、他に資産価値が高い不動産を所有していて、
それの抵当権で十分という場合は、アパートには抵当権が付きません。

例　アパート建設費　６千万円
　　銀行からの借り入れが５千万円
　　(借入額の約２倍の抵当が必要／評価額１億円の土地など)

ただし、自宅物件（査定額３億円）に銀行の抵当権が付いていれば不要

AR159 · Answer

アパートの建設資金を借りるため建物を担保に入れることは普通のことです。あるいは地主が相続対策のためわざわざ抵当権をつけて借金する事もよくあります。

万一大家が借金が返せず抵当権が実行されたとしても、あなたと大家の間の賃貸契約は別物で有効だから、すぐ出て行けとは言われないし賃借人の権利は守られる。
そのまま住み続けるか、契約更新時に退去するかはその時の状況次第。

賃貸物件の契約時に、抵当物件だと知りました。今、住んでいる物件は退去の連絡済みなのもあって、キャンセ

不動産屋の宅地建物取引士です。

賃貸物件に抵当権が設定されているのは、特に珍しいことではありません。

＞入居費用を早く入れて欲しいといわれたので、相当、お金に困ってる大家さんかも知れません。

＞抵当物件とは、危険なのでしょうか

アパートの建設資金を借りるため建物を担保に入れることは普通のことです。

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング