不動産屋の賃貸住宅経営について

不動産業界のことはよくわからないので質問です。
不動産屋さんて、賃貸住宅や賃貸マンション経営で儲かるなら、全国の優良地を買い占めて
、賃貸経営で不労所得を得ながら利益を得て企業収益はどんどん拡大していけそうな気がします。
優良地は不動産会社がまず自社所有して、買い占めることが可能なのではないでしょうか。

もしそうならば、土地や住宅が一般に売買されているのは、不動産屋が所有するには価値のない土地ということなのでしょうか？

それとも不動産業者に、法律上何か規制がかけられているのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2020/11/23 13:26

儲からないから、資産活用と謳って、地主に安普請の賃貸住宅を建てさせ、美味しいとこだけ取って、リスクは地主に負わせる賃貸管理会社（レオパレス21・大東建託・東建コーポレーションetc）が出現するのです。

儲かる事業なら、不動産仲介業者に限らず、他業種も参入。
土地を買って、自ら大家になりますよ。

不動産仲介業者は、良い物件悪い物件関係ありません。
売買価格に対し、法定の仲介手数料が取れれば儲け。
走り回っても、仲介できなきゃタダ働きです。

No.5 回答者： gooジーク 回答日時： 2020/11/24 23:00

不動産会社が、この土地を1億円で買ったら沢山儲けられるなと思っても、素人が1億1千万円を出すと言ったら、地主は高い額で買ってくれる素人の方に土地を売ります。

なので、不動産会社の買い占めが失敗することになりますね。

No.4 回答者： agboy2 回答日時： 2020/11/23 19:04

住居系であっても事業系であっても土地の取得から始めて建物を新築した費用を賃料収入から回収しようとすると、ザックリ１０数年の期間が掛かります。

数棟の物件から始めて数十棟数百棟の規模にしようとすると、何十年も掛かることが多いです。その間、所有物件に切れ目なく賃借人が付かなければ収支が狂うことになりますし、建物の維持管理費用もバカになりません。

質問文にある「優良地」が何を指しているのかが判りませんが、バブル景気の時には土地取引は主に不動産会社間で行われ、これ以上高く売れないと判断された土地がエンドユーザーが掴まされたと言うことがあったようです。当時は特に商業系の土地であれば１年で何割も地価の上昇があったので、高値掴みをしたと思われたエンドユーザーも別のエンドユーザーに売却して転売益を得られた事例もあったようですね。

賃貸経営は１０年２０年先の需給を予測して行うべきで、しかも予測不能のリスクは数多くあります。事業系の賃貸でいえば新型コロナの影響で店舗や事務所の廃止や移転するような事態になっているのを去年の今頃に予測し得た人は無いでしょう。

No.2 回答者： ma0306 回答日時： 2020/11/23 12:27

文字通り経営する必要がある訳です

完全に人任せで利益が出るほどボロい商売ではないです

空室なら利益ない上に客付けに動かなきゃいけない
給湯器とか高額な設備を維持管理しなきゃいけない
経費、利息や税金があります

手間が掛かって採算合わないどころか
出費がかさんで赤字だってあり得るわけです

今のご時世ですと
表面利回りがいくら良くてもコロナ渦中の店舗物件に手を出すのはかなり勇者なわけです


収益性を多角的によく調べなきゃいけない訳ですがセオリーがあったりもします。かんたんなものをいくつか例示します

実質利回り10%以下は手を出してはだめです
購入時は鬼の指値をしましょう
仲介業者、賃借人とは良好な関係を保つよう心がけましょう
修繕業者は必ず合見積して、いろいろな工法があることを事前に調べましょう


頑張ってみてください

No.1 回答者： タマタマポチ 回答日時： 2020/11/23 12:08

「賃貸住宅や賃貸マンション経営で儲かるなら」全てが儲かるわけではない。

中には入居者が集まらず空室もある。
地価が下落して評価損を抱えることもある。
銀行から借金をすれば利息も付く。
そんなに単純な話ではない。