市街化調整区域の活用法と資産価値につきまして

田舎に調整区域の土地が（たぶん30坪位）あるのですが、二束三文みたいです。

最寄り駅からはバスで10分位で、バス停からは 5分位です。完全に道路に面してはいませんが、すぐ近所には家が建っています。農家の長男？なら建てられるみたいな事を聞きましたが、価値はある（出る）のでしょうか？

出来れば今、田舎から親を呼び寄せて介護しており大変なので、資金として活用したいのですが、
何か活用法がありますでしょうか？

因みに、県の中心地（繁華街）からはＪＲで30分位ですが、地図では低い山の梺みたいな位置になります。書類上は山林？とかだったと思います。

その市役所のHPで見ると、地名の地価は上がっていてこれからも上がる予想がありました。
調整が外れる期待は持てるのでしょうか？
売りに出す時のコツなどありましたら教えて頂きたいです。

ざっくりですみませんが、、困っています。
取り急ぎよろしくお願い致します。

質問者からの補足コメント

• 昭和45年頃の調整区域線引きで、57坪で複数での所有ではなく単独で所有してました。複数所有は近くの道みたいな場所でした。
  
  両隣は家が建っています。道も直ぐ側です。役所によると境界以前から持っていた方ではないかと。両隣に売買を持ちかけて買って貰えたりする事はあるのでしょうか、、。惜しい感じです（泣）

    補足日時：2023/02/13 10:54

No.6 回答者： daru000 回答日時： 2023/02/13 18:41

一番高く買ってくれる可能性が高いのはお隣さんだと思う。

「隣の土地は借金してでも買え」とも言うし、ご近所もあなたのところと似た状況でなければ買ってもらえるかも。

リタイアした後そこに住むとかいうつもりがないなら、相場より安い金額でも早々に手放してしまうのも悪い選択肢ではないと思う。

市街化調整区域の地価が上がるって珍しい気がするのですが、上がっているのはその家のある住所ですか？
例えば最寄駅近辺の住所が「鈴木市森部町1-3」で、あなたの家は「鈴木市森部町川井57」だとすると、でている地価は駅近辺を指しているということもありますよ。

この回答へのお礼

お礼が大変遅くなってすみません。
可能性の高い唯一の選択肢かもしれませんね。
「隣の土地は借金してでも買え」そんな言葉があるとは知りませんでした。

周囲のお宅にお手紙など入れるか直接交渉するかすれば仲介手数料も不要かもしれませんね。そう上手くは行かないかもしれませんが、やってみるしかないかもしれないと思いました。売却したお金があれば実家の片付けも出来るかもしれません。

不動産を動かすのはエネルギーが要るのですねえ、、年寄りもいますから慎重に頑張ってみます。いちるの光をありがとうございました。

地価が上がっているのを確認したのは、市役所の経年グラフで、その地理一体に上向きの△がついていたというだけです。もしかしたら駅周りだけかもしれませんね。でも数十年前よりは遥かに開けて隣は生活していますから、民民のやり取りの仕方では可能性があるかもしれません。

お礼日時：2023/02/17 00:03

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2023/02/09 10:50

＞完全に道路に面してはいませんが

この一行でアウト。
市街化調整区域＝都市計画区域内、この区域内ではで必ず
「建築基準法による道路」
に敷地が接しなければならない。
昔の既存宅地とか都市計画法の60条証明でイケる、などは接道が取れている前提のこと。
もちろん市街化区域内でも話は同じなんだが、市街化区域では敷地の設定の工夫でどうにかなる場合がけっこうある。

敷地設定とは土地の地目、公図上の筆の位置など関係なく、
「机上の一筆書き」
でいい。
余計な部分は敷地から除外、接道など足りない部分は隣から借地でも十分。
その借地の担保は民事上の契約ゆえ、確認申請の審査ではノーチェク。
車庫証明のように
「土地の賃貸借契約書を添付しろ」
なんて言わない。
（これを要求することは法令違反）

だが、、、調整区域に工作物（これには建築物を含む）を建てるのは都市計画法の規制なわけで、調整区域では必ずそちらの審査がある。
市街化区域内のように簡単に借地、とはいかないわけだ。
よく
「路地状敷地」「旗竿地」
と言う工夫があるが、調整区域ではこの旗竿地の「旗」の路地部分の土地にも調整区域としての建築要件が無ければならない。
こちらは地目も絡むからね。
どこかの時点で市街化区域と調整区域に分けた
「線引き」
のタイミングがあったろう。
ここで地目を宅地と変更しておき、以降は宅地並み課税を負担する。
設定した敷地は全てが建築可能な土地でなければならない。
これを満たすにはタイムマシンで過去に遡るしかないだろう。

富士山くらいの高いハードルで
「都市計画法での建築要件」
がある。

エベレストよりも高いハードルで
「建築要件を満たす土地で接道を取る」
を満たせるのか？

100歩譲って、、、建築基準法では第43条第1項主文の接道義務を満たせない場合の救済措置がある。
それが主文に続く
「ただし書き」
ね。
建築審査会の同意を持って、接道義務の免除をする手法。
法律では禁止としているのを条件をもって禁止を解除する許可の手続き。
だが調整区域でこのただし書き許可は行われない。
相談をしても門前払いだ。

市街化調整区域は建物が建ち並ぶことを抑制する区域なわけで、街づくりの法律の下位である建築基準法ごときが、救済措置を使って建物を建てさせることは上位法の都市計画法に矛盾してしまう。

＞調整が外れる期待は持てるのでしょうか？

調整が市街化区域に編入？
中国が民主化、ロシアが解体、北朝鮮が消滅、ついでにワタシが年末ジャンボ宝くじに10年連続で１等前後賞を当て続ける可能性と同じくらい。
だからゼロではない。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりました。
線引きされたのは、昭和45年頃との事で、仰る通り区域の変更を覆すのは不可能に近い様でした。
家庭農園位はOKだが、建物は不可で、当たり前に資材置き場などを提案されました。後は民事上の契約でとの事でした。いろいろ詳しくありがとうございました。因みに57坪でした。

お礼日時：2023/02/13 10:46

No.4 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2023/02/08 20:50

むかし、不動産に関する業務にも多少かかわったことがありますので、回答いたします。

まず最初に、市街化調整区域内の土地は、価値がありませんし、売買が成立しません。
すなわち、市場流通性がないんです。
なぜか。

それは、原則として、建物が建てられないからです。
とはいえ、現況をみれば、市街化調整区域内にも住宅が少しは立っているじゃないかとお思いになるかもしれませんが、これには特例がありまして、市街化調整区域に線引き決定される前から、従前から建物が建てられていた土地においては、住宅建物の建て替えも認められているのです。
よく、【市街調整区域内の既存宅地】という用語を使用しておりますけどね。
とはいえ、あくまでも、これは特例です。

したがって、市街調整区域内の土地を売却しようにも、用途として資材置き場、駐車場としてしか見込めないもので、市場流動性がありませんし、実際の不動産の価値としても【市街化地域と比べて半値以下】という場合が多いですね。

なお、上記程度の市街調整区域に関する基本的な知識、情報は、地元の不動業者や市役所の担当部署（建設部管理課など）に照会すれば、教えてもらえるはずですよ。
以上、ご参考まで。

この回答へのお礼

大変詳しくありがとうございました。

【市街調整区域内の既存宅地】ですか、、
そんなに古い家じゃなかった気もしますが
そうかもしれませんね(*_*)

資材置き場、駐車場には最悪出来るのですね。
畑地として使ってもらったり、、更地にして管理して貰えるだけでもありがたいですが、そんな奇特な人はきっといませんね(;_;)

市役所の担当部署（建設部管理課など）に聞いてみようかと思います。ずっと前に不動産屋さんには相手にされなかった事があった様に思います。

無知な私に判りやすい情報をありがとうございました！

お礼日時：2023/02/08 21:18

No.3 回答者： gookaiin 回答日時： 2023/02/08 20:24

不動産屋に勤めています。

>価値はある（出る）のでしょうか？

一番簡単な確認方法です。
地元の不動産屋を訪ね、売却の相談をしてください。

不動産屋なら、「
いくらくらいで売れるか？
売るにあたって、何をしなければいけないのか、
全部教えてもらえます。

この回答へのお礼

プロの方の回答ありがとうございました。
直接訪ねて相談したら良いのですね、、。
昔ちょっと問い合わせたような記憶がありますが、様子が変わっているかもしれませんね(*_*)
無いと思いますが、、売れない時はどうしたら良いやらです、、。回答ありがとうございました！

お礼日時：2023/02/08 21:22

No.2 回答者： momo-kumo 回答日時： 2023/02/08 20:17

>完全に道路に面してはいませんが、すぐ近所には家が建っています。

道路に面してないなら住居は建てられない。
また、水道管も引き込めないし、電気を引くにも電線が他人の土地の上を通りので、まず無理。

>農家の長男？なら建てられるみたいな事を聞きましたが、
農家の子供が農業を継承する場合で、他に利用できる土地が無い場合位限られる。

>田舎に調整区域の土地が（たぶん30坪位）
>地図では低い山の梺みたいな位置になります。書類上は山林？とかだったと思います。
田舎の山林で30坪とは狭いですね。
誰かが、昔、「原野商法」で騙されて買った土地ではないですか？
30坪なら建売住宅の敷地面積ですよ。

この回答へのお礼

詳しい回答をありがとうございました。
もう、諦めるか、ヤフオクとかで個人の嗜好で奇特な人を求めるしか無いのでしょうか(;_;)

〉誰かが、昔、「原野商法」で騙されて買った土地ではないですか？

高齢の母がかなり昔に少しずつ分けた土地として購入していますからそうかもしれません。流行りの商法だったのでしょうか？「原野商法」というのですね？さらにヤバいです(*_*)

お礼日時：2023/02/08 21:27

No.1 回答者： 五瓜立沢潟 回答日時： 2023/02/08 20:08

>調整が外れる期待は持てるのでしょうか？

あまり期待はできないと思いますが
管轄の市町村役場に問い合わせてみましょう。

https://www.tochicome.jp/urbanization-control-ar …

この回答へのお礼

回答ありがとうございます！

有効なサイトを貼って頂き、気持ちだけでも救いになりました。霊園！高齢者や医療施設！そんな使い方があるのですねえ、、誰か牧場か動物園にでもしてくれないかと思いました(*_*)

不動産業者だけでなく、専門家に相談、とかいてありますが、この場合の専門家ってどういうところになるのでしょうね？

最悪、いえうーる？に相談して査定ゼロ円になり、立ち直れない事になって終わりそうです(笑)
回答頂きましてありがとうございました！

お礼日時：2023/02/08 21:35