借地権の相続

借地のまま被相続人が亡くなり相続が発生しました。金融機関が設定した相続評価額はかなりの金額をでした。借地権は、借り手を守るため強力な権利であると聞かされているのですが、そもそも評価金額はどのように算出されるのでしょうか。近隣の評価金額は参考になるのでしょうか。

また、借地権の相続処理として当方の浅はかな知見では、1　更地にして地主に返却し相続対象にしない、または　2　借地権を残したまま家屋ごと売却、しか考えが及びません。（更地にしたら借地権の売却は出来ないのでしょうか）

借地権についてご意見をいただきいたく、よろしくお願いいたします。

No.3 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2023/05/04 21:06

＞そもそも評価金額はどのように算出されるのでしょうか。

借地権の評価額は路線価×地積×借地割合です。
借地割合は路線価図に記載されています。
https://www.rosenka.nta.go.jp/

＞更地にして地主に返却し相続対象にしない
返却したとても、すでに相続が発生していますから相続対象です。

解体を視野に入れるような家屋なら、旧借地借家法の範疇だと思いますが、借地契約期間中の途中解約は原則できないので、更地にして地主に借地権を買い取ってもらえるのは契約更新のタイミングだけです。
それ以外は地主は拒否できるわけです。
借地権の売却は、地主の許可もしくは地主が許可しない場合は裁判所の許可があれば可能ですが、慣例的に譲渡承諾料が借地権評価額の10%掛かります。

一番手っ取り早いのは、地主に家屋付きで返し、解体料と借地権料を相殺してもらうことです。
この場合、いくらかの立ち退き料を請求しても良いかとは思います。
有償譲渡の方が、地主には贈与税もしくは一時所得としての所得税は掛かりませんから。

この回答へのお礼

頂きました貴重な知見、ご意見を踏まえ先に進めていきたいと考えます。
返事が遅れ申し訳りませんでした。改めてご回答ありがとうございました。

お礼日時：2023/05/11 15:37

No.2 回答者： law_amateur 回答日時： 2023/05/04 20:12

相続の際の借地権価格は，土地の価格に借地権割合を掛けて算出されます。

これは税務署の方法ですが，銀行も多分これにならっているのではないかと思います。

　ネットで「路線価図」を検索すると，国税庁のサイトが出てきます。ここに全国の地図（一部田舎の方を除く）が掲載されていて，前面道路に「１００Ｄ」などというマークが表示されています。この数字が，土地の評価で，この数字に土地の地積を掛けると，土地価格が算定されます。
　そして，Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄなどとあるのが，借地権割合で，図の上方にＡ，Ｂ，Ｃに対応した割合が書いてありますので，土地価格にこの割合を掛けると，借地権価格が算定されるという，そのような仕組みになっています。

　借地権は強力な権利であるだけに，その評価も高く，住宅地では，４０％～６０％ですが，商業地では，８０％などというところもあります。

　なお，土地価格については，路線価が一般的ですが，田舎の方では，路線価が設定されていないところもあり，その場合は，倍率方式といって，固定資産評価額（固定資産税の課税の基礎となる価格）に一定倍率を掛ける方法が使われることがあります。

　また，この国税庁の方法とは別に，不動産鑑定士が使う手法があります。
　鑑定の方法は大変複雑ですが，簡単に言えば，地代を利息と見たときの元本に相当する部分が地主の権利であり，それ以外の土地の価格は借地人が握っているという考えに基づくものです。この場合には，多くの場合，地代が安ければ安いほど，借地人の権利は一層高額に評価されることになります。

No.1 回答者： zassoo2111 回答日時： 2023/05/04 18:13

借地権の相続ということですが、質問者様の投稿文は説明不足なので様子がわかりにくいです。

定期借地権ではないですよね？
借地契約の開始はいつごろでしたか？
借地期間は、契約書に記載されてないですか？
借地の上に質問者様の親が住宅を建築したのでしょうか？
もしも家屋を壊してしまえば、借地の目的は消滅ではないかと思います。
もしも家屋を売却するなら、買主は、その土地の所有者くらいしか思いつきません。
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