客付業者と元付業者、それにかかわるトラブルについて

Question

皆さんは仲介業者に２種類が存在することをご存知ですか？賃貸物件の場合、貸主（地主）さんから借り主を探してほしいと「直接」依頼された業者が『元付業者』、広く一般から借り主を探して、それを元付業者に紹介するのが『客付業者』と言うそうです。

先日、『客付業者』からFAXで紹介のあった物件を現地訪問したところ、『元付業者』の看板が掲示されていたので、詳しい話が聞きたいと思い、何の気なしにその場で携帯で電話して、すぐに面談をしました。FAXをくれた『客付業者』よりも話が早いし、貸主さんとは当日夕方に面談もできたので、すぐに契約しました。

後日『客付業者』から賃料１か月分の仲介手数料の請求がありました。しかし重要事項の説明も受けていないし、FAX１枚くれただけで実質なにも仲介業務を行っていないわけだから、お金は一切払えないと伝えました。するとその時点を境に、ヤクザまがいの脅し文句交えて、連日連夜支払い請求の電話をしてくるようになりました。

宅建業法では賃貸の仲介は賃料１か月分と定められています。ならば『元付業者』と『客付業者』が１か月分をそれぞれ半分ずつ分け合うのが筋ではないのでしょうか？脅迫まがいの電話をしてくる『客付業者』は「１か月分支払うのが当たり前だ！お前のしたことは明確な『中抜け』だ！！素人が付け焼刃でプロに物言うと、一生消えん火傷負うぞ」と恐ろしい台詞の連続です。

私は間違っているのでしょうか？FAX１枚の『客付業者』には１か月分の賃料相当額を手数料として支払わなければならないのでしょうか？実務に携わる専門家の方、どうか教えてください。

noname#38451 · Accepted Answer

いわゆる「抜き」行為というものですね、これは不動産会社は引けないところです。これを許すと業界ではなめられてしまいますので、業者間同志ではよくある話です。それが消費者へ向けられているのですが、知らずにテリトリーを犯してしまったあなたにも原因はあります。
解決方法はいくつかあると思います。
１）宅建協会に言うまたは県庁の建築指導室に言う
既に不動産会社の名前が分かっているのですから、多少オーバーめに言った方がいいでしょう。苦情申し立てもできます。
※国土交通大臣免許の場合は、無関係になります。
２）元付け業者からもらってくださいと言う。
もしくは、元付け業者に相談する。良心的なところなら、対応してくれるでしょう。
３）家主に言う
元付け業者に連絡してくれるでしょう。
それでも駄目な場合は、あなた次第です。戦う労力と払って楽になるかを比べるしかないでしょう。
相手がヒートアップしていない状態ならば、素直に謝ると意外と引いてくれるかも？手数料の値引き交渉なんて方法もあるかな？

dokokani · Answer

物件を紹介したり、案内して日々の糧を得ている業者にとっては（死活問題）、お客さんが業者を渡り歩くことはいい印象を与えないことは事実ですし、業者間でのトラブルの発生原因となる可能性があります。
ただ、今回は業者の対応が悪すぎますね。

「素人が付け焼刃でプロに物言うと、一生消えん火傷負うぞ」ほとんど脅迫ですね。最寄の警察署に相談するレベルです。いや状況次第では連絡すべきです。言葉内容を録音できればいいんですが、それと最寄の宅地建物協会に連絡してください。悪質です。

　手数料。
「重要事項の説明も受けていないし、FAX１枚くれただけで実質なにも仲介業務を行っていない」
支払う必要はありません。また他に被害がでます。
この手の業者には足を踏み入れないで下さい。

「１か月分をそれぞれ半分ずつ分け合うのが筋」この言葉どおりが法律の内容ですが、厳密には抜け道があります。
ただ借りてはその主張でか間違っていないと思います。

kaz1916 · Answer

今回の場合『客付業者』が手数料を請求する事は、違法ではありません。　不動産業は「情報業」と言っても過言ではありません。　その情報を得た後、直接『元付業者』と交渉することはルール違反です。
判例でも、支払いを命じるものが多く出ています。

さて、問題は〔ヤクザまがいの脅し文句〕の程度ですが「請求権」を一方的に無視されれば「多少強い口調」で請求を行う事はある程度仕方の無い事かと考えられます。　
但し、それが余りにひどいと思われるようでしたら、都道府県の住宅局不動産指導課（地域により名称は異なるかもしれません）にご相談なさると良いでしょう。ここは不動産業者の許認可をする強い権限を持った部署です。　宅建協会では多分埒が開かないでしょう。そこは業者の権益保護を目的とした団体ですから。　

〔重要事項の説明も受けていないし、FAX１枚くれただけで実質なにも仲介業務を行っていない〕とあなたは仰っておられますが、それらの業務はあなたが〔契約の意思がある〕或いはその前提で「説明を受けたい」とその業者に話したのに、〔前述のような業務をしてくれなかった場合〕にしか主張できません。

実際には、あなたはそれらのことを『客付業者』に求める事も無く、『元付業者』と交渉してしまったわけですから。

また、賃料の一か月分の「仲介料」に関してですがこの金額をどのような形で請求してもかまいません。
例えば、貸主・借主双方で半額を負担する事もあれば借主が全額負担、ということもあります。（一般的にはこのケースが多いようです）

また、貸主に対しても、『元付業者』は「広告宣伝費」名目で１か月分の賃料相当額を請求する事もあります。（最近はこれも一般化しているようです：当局も黙認しています）

ところであなたは『元付業者』には手数料は払ったのでしょうか？　少し気になります。

dokokani · Answer

二度目です。相手の程度がわかりませんでしたので。

「電話の内容とか口調がすごく怖いんです。このことを訴えるビラを撒いたり、街宣車をよこすことも出来る、とまで言われています」

このレベルは恐喝罪の域に達しています。
あなたがそれに応じて金銭を支払えば恐喝罪の既遂です。（但し、証拠が必要になります。）

民事をこえ、刑事の領域に入っていると思われます。（民事介入暴力として）
ネットでも「街宣車、恐喝」ででも検索してみてください。（右翼や暴力団関係で）よく実際に刑事事件になって摘発されています。

相手は団体です。一人で対処しないほうが良いと思います。不必要に挑発してはいけませんが、断っても連絡が絶えないなら、最寄の警察署、弁護士会に相談し対処することも必要かもしれません。軽く考えない方がいいと思います。

matthewee · Answer

１．宅建業法４６条１項に基づく報酬規定として、国土交通省告示第１００号が平成１６年４月１日から施行されています（昭和４５年建設省告示第１５５２号からの改訂）。
　この告示によれば、「宅地建物取引業者が建物の賃貸の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該建物の借賃の１月分の１．０５倍に相当する金額以内とする」とあります（＋０．０５は消費税分です）。
　「ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りではない」とも記されていますが、この広告費は、全国紙に新聞広告を掲載したような場合で、仲介手数料では負担できないような「特別の支出」と監督官庁では認識しています。

２．さて、借主である質問者さんは、既に元付業者に賃料の１．０５ヶ月分を報酬として支払っている以上、元付業者は貸主から報酬は受け取れないし、客付業者も借主から報酬は受け取れないと思います。もし、客付業者が重複して報酬を受け取ったら、その時点で元付業者と客付業者の双方とも宅建業法違反により業務停止処分となると思います。

３．東京都住宅局不動産業指導部指導課が平成１２年に、「仲介手数料半月分」と宣伝している大手業者も含め、宅建業法違反で業務停止の行政処分をしています。
詳細は下記の参考URLをご覧いただくとして、報酬の過大請求や貸主に対する広告費についても、行政処分の対象になっています。

４．「ルール違反」だとか「業界でなめられる」というのは、不動産業界の一部でいわれていることだと思いたいのですが、どこにそんなルールが明文化されているのですか。宅建業者の店頭にいけば、あるいは契約書にそのようなルールが掲示されているのですか。お客様（消費者）に対して、業界内の一部でしか通用しないようなルールを、あたかも当然であるかのように言ってもいいのですか。
　証券会社や銀行などかつての規制業種も手数料の大幅引き下げを余儀なくされました。不動産業だけは未だに、規制の上限値の報酬を受け取っているのが不思議な気がします。
　今、住宅は余っていますから、いずれ本当の意味で大幅な手数料のダンピングが始まると予測されます。そのときには、ご質問文にあったような客を客とも思わない業者は、淘汰されていくのではないでしょうか。不動産業は、基本的には高度なサービス産業だと思います。

５．借主からの「賃料の１．０５ヶ月分の報酬」の配分は、元付業者と客付業者の双方の協議で決めるべきことだと思います。なんたって宅地建物取引の“専門家”なんですから。
　まず、都道府県の宅建業者を監督する部署に相談することから始められたらいかがでしょうか（でも、ほんとにこの元付業者は、宅建業者として許可されているのですか）。

参考URL：http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2000/03/60A3T400.HTM

noname#38451 · Answer

話がズレちゃいますが、不動産業者を糾弾しても無駄ですよ。悪徳なところは、腹も据わっています。
代表者・住所・社名も変更できますし、免許の売買もされています。詐欺行為で新聞沙汰になっても平気で営業を続けているところもあります。
賃貸くらいでは一般の方はその業者を県庁まで行って調べたりしませんよね。
それに手数料も幾らでも名目を付けて徴収していますよね、敷引や礼金なんかはいい例です。
確かに物件が余ってきていますので、手数料の競争も始まると思いますが、不動産業界は政治連盟とかあって政治にも顔が利きますし、中小企業が生き残れるように細工をしているところです。
今は国土交通省が色々と策を練っていますが、東京ルールが全国にも普及してくれたらうれしいです。
それまでは消費者がある程度勉強して（特に契約時）未然に被害を防ぐ方法しかないと思います。

tenfu · Answer

業者です。
まぁ、よくあるトラブルですね。業務停止処分なんてよほどのことでないかぎりありえませんて。
大手はよほどだったんです。

また番号が(1)だからと言って新米とは言いきれないですよ。名前も社長も登録地をコロコロ替えて、悪する業者だっています。

逆に免許番号が古いからいいとは限りません。
三菱地所なんて言い例じゃないですか？分譲マンションの土壌汚染隠問題で槍玉にあげられてますが、あれほどの問題でも免許が取り消されるかどうか程度です。

情報サービス産業である以上、情報だけを持っていかれるのには確かに悲しさを覚えます。
客付業者側に「是非お願いしよう」と思わせるテクニックがなかったのも非ですが、お客様が物件から元付に直アポされるのもどうでしょう？

信用の世界ですので・・・
元付に直アポされないように物件資料は自社名にすりかえているのが実際のところ。
これに案内の事前にでも物件の看板も自社のを上から張ればいいでしょうか？
どんどん時間と手間から物件情報の鮮度が落ちていきそうです。

「手数料を分け合え」と言いますが、たいていは貸主側からももらいます。大手のおかげで半月が主流な今でも大変。さらに分ければ半分の半分とかですか・・・
これでは回転をあげなければ仕方ありません。
実際にそうなってきていますし、強引な営業でトラブル急増です。業界でいずれ見なおされるでしょう。

この業界は横のつながりを大切にしています。
タブー行為は「ルール違反」だとか「業界でなめられる」というのは、不動産業界の一部でいわれていることではありません。
質問者様の場合はお部屋を借りれたかもしれませんが、場合によっては複数の業者に名前があがり、どこも相手にされなくなる場合ですらあります。

1.手数料の安いとこ。
2.物件情報の多いとこ。
3.親切に治安や街案内などの生活情報の多いとこ。
それぞれに独自色を出して営業しています。
それを全てにアポをかけ、
3にて街情報、2にて良い物件を提供してもらい、1で契約なんて使い分けられてはたまりません。

この業界は確かにまだまだ古いです。
しかし真面目に活路を見出していこうとしているところもあります。
いつもいうのですが脅すなどする会社は淘汰されて良い会社ですので名前を公表すればいいんじゃないでしょうか？

客付業者と元付業者、それにかかわるトラブルについて

物件を紹介したり、案内して日々の糧を得ている業者にとっては（死活問題）、お客さんが業者を渡り歩くことはいい印象を与えないことは事実ですし、業者間でのトラブルの発生原因となる可能性があります。

今回の場合『客付業者』が手数料を請求する事は、違法ではありません。

いわゆる「抜き」行為というものですね、これは不動産会社は引けないところです。

二度目です。

１．宅建業法４６条１項に基づく報酬規定として、国土交通省告示第１００号が平成１６年４月１日から施行されています（昭和４５年建設省告示第１５５２号からの改訂）。

話がズレちゃいますが、不動産業者を糾弾しても無駄ですよ。

業者です。

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