定期借家契約終了後の連帯保証人の責任

6年前から兄弟の住んでるアパートの入居時連帯保証人になっていたため保証会社より滞納分の請求が来ました。
2年間の定期借家契約となっており調べた限りでは普通借家契約とは異なり更新の定めはなく期間満了により終了するとのことだが、貸主から通知は一切なく再契約書も交わさずに住み続けてる場合契約期間終了後における連帯保証人の保証責任は継続されるのか保証会社に対しての支払い拒否は合法なのかご教授ください。

質問者からの補足コメント

• 国土交通省による定期賃貸住宅標準契約書コメント
  
  第１６条（連帯保証人）関係
  ① 連帯保証人が賃借人と連帯して負担すべき債務は、原則として本契約の期間内に生じ
  る賃借人の債務であるが、本契約の期間が満了した後に賃借人が不法に居住を継続した
  場合における賃料相当額、損害賠償金等の賃借人の債務についても対象となるものであ
  る。他方、賃貸人が第２条第３項の通知を怠った結果、本契約の期間が満了した後も賃
  借人が居住を継続することによって生じる債務については、賃貸人の原因で生じた債務
  まで連帯保証人に追加的に負担させることは適当でないため、連帯保証人の保証債務の
  対象としていない。
  ② 再契約する場合においては、本契約は確定的に終了することから、新たな連帯保証契
  約の締結が必要となる。

    補足日時：2024/04/29 21:32

• 暗黙の了解で契約延長できる規定にはなってないと思いますがそれが可能ならば従来からの普通借家契約と同じではないでしょうか。

    補足日時：2024/04/29 22:41

• 又保証会社との関係でも契約期間が延長であれば保証会社とも新たに再契約の手続きが必要であるし、そうせずとも有効だといえるのでしょうか。

    補足日時：2024/04/29 23:23

No.5 回答者： gookaiin 回答日時： 2024/04/30 13:11

3番目、４番目の回答者です。

繰り返しになるが・・・
質問者さんのケースで、最大の問題点となるのは次だよ。

・6年前から兄弟の住んでるアパートの入居時連帯保証人になっていた
・2年間の定期借家契約となっており
・貸主から通知は一切なく再契約書も交わさずに住み続けてる

つまり・・・
2年の定期借家契約なのに、契約終了時期以降、4年もそのまま住み続けている。通常ならありえない。
賃貸人と賃借人（暗黙の）合意の上で、賃貸借契約期間が延長されていたとみなされる。（俺の個人的見解ね。）

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＞暗黙の了解で契約延長できる規定にはなってないと思います

４年間賃借人は家賃を大家に払い（大家は受け取り）、賃貸人はその賃貸に住み続けている（大家もそれを許している。）
契約書面に『暗黙の了解で契約延長できる規定』がなくても、実態として賃貸借契約が4年間存続している。

＞それが可能ならば従来からの普通借家契約と同じではないでしょうか。

再度繰り返すが、
2年の定期借家契約なのに、契約終了時期以降、4年もそのまま住み続けている。
この後裁判で争った場合、定期借家契約の期間満了後も４年間にわたって家賃を払って住み続けているから、現在は（期限の定めのない）普通借家契約になっている、と裁判所で判断される可能性が高いと思うよ。

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＞保証会社との関係でも契約期間が延長であれば保証会社とも新たに再契約の手続きが必要であるし、そうせずとも有効だといえるのでしょうか。

これについては、保証会社との契約書面を確認してください。

ただね・・・
保証会社って、１年ごとに１万円払って契約を更新するとか、月々の保証料を払うことによって継続的に保証を受けられる形になっている。

『保証会社とも新たに再契約』なんて、普通はないと思うよ。

No.4 回答者： gookaiin 回答日時： 2024/04/29 22:20

3番目の回答者です。

補足コメント読みました。以下、私個人としての見解です。

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＞① 連帯保証人が賃借人と連帯して負担すべき債務は、原則として本契約の期間内に生じる賃借人の債務であるが、本契約の期間が満了した後に賃借人が不法に居住を継続した場合における賃料相当額、損害賠償金等の賃借人の債務についても対象となるものである。

これは、例えば2023年12月31日に満了となる定期借家契約があり、家主からの６ケ月以上前に定期借家契約終了の通知があったにもかかわらず、2024年1月以降も賃借人が退去しなかった場合、1月以降の賃料相当額、（退去しなかったことによる）大家への損害賠償額も連帯保証人の責任になると言っている。

一方・・・

＞賃貸人が第２条第３項の通知を怠った結果、本契約の期間が満了した後も賃人が居住を継続することによって生じる債務については、賃貸人の原因で生じた債務まで連帯保証人に追加的に負担させることは適当でない

上記の例なら、2023年12月31日に契約満了となる賃貸借契約ならば、2023年6月30日までに、大家からか契約満了の通知が必要となる。
大家が契約満了の通知を失念し、９月30日に契約満了の通知をした場合、その6ケ月後の3月31日まで賃借人はそこに住むことができる。

国土交通省のコメントは、上記の例において、伸びてしまった1月1日から3月31日までの家賃のことを言っている。


質問者さんのケースで、最大の問題点となるのは次だよ。

・6年前から兄弟の住んでるアパートの入居時連帯保証人になっていた
・2年間の定期借家契約となっており
・貸主から通知は一切なく再契約書も交わさずに住み続けてる

つまり・・・
2年の定期借家契約なのに、契約終了時期以降、4年もそのまま住み続けている。通常ならありえない話です。
この場合、『賃貸人が第２条第３項の通知を怠った』とはみなされるんですかね？
（国土交通省の上記のコメントと、前提条件が異なりませんか？）
賃貸人と賃借人（暗黙の）合意の上で、賃貸借契約期間が延長されていたとみなされませんか？

もう一つ気になる点です。
『国土交通省による定期賃貸住宅標準契約書コメント』で書かれているのは、大家と（大家への）連帯保証人の関係です。
今回のケースは、保証会社への連帯保証ではないんですか。
保証会社の保証も、6年間そのまま続いているんですよね。

『国土交通省による定期賃貸住宅標準契約書コメント』になんて書いてあろうと、保証会社が納得しなければ、多分裁判で支払いを求めてくると思いますよ。

No.3 回答者： gookaiin 回答日時： 2024/04/29 14:55

宅地建物取引士です。

＞2年間の定期借家契約となっており調べた限りでは普通借家契約とは異なり更新の定めはなく期間満了により終了する

原則はその通りですが、２年間の定期借家契約なら、その定期借家契約を終了させるためには、大家から終了6ケ月以上前に、『契約が終了する』旨の通知が必要です。（それがないと、契約を終了させることはできません。）


＞貸主から通知は一切なく再契約書も交わさずに住み続けてる

ならば、当初の賃貸借契約は、（定期借家契約の終了期限を過ぎているが）いまだに有効です。
つまり、賃借人は家賃を払ってそこに住み続けることができるし、当然連帯保証人は、賃借人の家賃滞納があった場合、支払う義務もあります。


＞この場合契約期間終了後における連帯保証人の保証責任は継続されるのか

継続されます。


＞保証会社に対しての支払い拒否は合法なのかご教授ください。

賃貸借契約は有効である以上、保証会社に対しての支払い拒否は、賃貸借契約に違反となります。

No.2 回答者： acnc 回答日時： 2024/04/29 12:30

定期借家契約書を読む事です。

契約期間を守らなかった場合
連帯保証人は責任が付与されます。


最近の契約の連帯保証人
賃料2年分とか上限が書いてあります。
2年払えば関わらないで済む仕組み

No.1 回答者： けこい 回答日時： 2024/04/29 11:02

サインした契約書をよく読んでください

そこに書かれている通りです
ここで質問しても分かる人はいません