事業用定期建物賃貸借の再契約について

５年の事業用定期建物賃貸借契約（貸店舗）の終了に際し、再契約を
考えているので、これについて質問します。
再契約は、現行の定期建物賃貸借と異なる内容でもよいのでしょうか？
具体的には、
(1)一般賃貸借にしてもよいか。それとも定期建物賃貸借だけが許されるのか？
(2)賃貸借期間は異なってもよいか？（例えば、５年→３年など）
(3)賃貸借の対象は異なってもよいか。（例えば、付属駐車場を３台→２台など）

No.3 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/07/18 15:23

(1)定期借家契約終了後に、一般借家契約を結ぶことは問題ありません。

逆の場合（一般を合意解除して定期にすること）は、居住用では法律で禁止されていますが、事業用では問題ありません。
なお、定期借家契約をしても一定の条件を満たしてないものは一般借家契約として扱われます。これより、定期借家→一般借家とすることは借り手有利な契約と見なされていると思われますので、なんら問題ありません。

(2)契約は一度終了していますので、基本的に新規契約です。定期借家契約には契約期間の制限は特にないので、問題ありません。

(3)これも問題ありません。
なお、駐車場を借家契約に含むと借地借家法の適用がありますが、別契約にすれば借地借家法のかからない借地契約となります。

上記特に、問題は特にありませんが、一方的にはできません。相手が合意して初めてできるものです。

No.2 回答者： simaregoma 回答日時： 2008/07/18 15:23

NO.1さんの言うとおりです・・

普通の一般賃貸借なら・・正当なる事由がないかぎり家主側からの契約更新を断ることはできない・・とされていますが・・

定期借家（事業用含む）の場合はその契約を交わす時点で期限付きとなっています。要するにこの契約に更新はないのです。
その決められた期限がきたら一旦契約は終了というわけです。
（定期借家に更新はないのです）

しかしながら、最近の不動産屋の定期借家用の契約書をみると一般賃貸契約の更新と見間違うような言葉使いがされており・・借りる側にとっては解りづらいところがあるのではないかと思います。

何故、このようになったかと言いますと・・
一般の賃貸借契約だと先に述べましたように正当なる事由がないと家主側から途中で契約の解除ができにくいので・・では、最初から定期借家にしておけばとりあえず期限がきたら正当なる事由がなくても更新はないということで安心できるというわけです。また、期限が来ても家主側に賃貸に出すことに問題がなければ、優良な賃借人の場合であれば引き続きもう一度再契約すればいいのです。
要するに、これが一般の賃貸借契約の更新とよく似ていて間違え（考え違い）やすいところなのです。あくまでも、この場合は更新ではなく再契約が正しい言葉使いです。

定期賃貸借の場合は契約終了後について、それ以降の契約については当人同士の話し合いになるということです。
（どういう契約内容にするか・・はたまたその後は契約はしないなど）

定期借家にする理由としては、
１）安心して契約の終了が正当なる事由がなしでできるから・・
２）建物が建っている土地が定期借地の場合
などが考えられます。

長くなりましたが・・参考までm(_ _)m

No.1 回答者： Neutralist#1 回答日時： 2008/07/18 14:31

（1）～（3）共通

当初の契約を継続していく意味合いも含むため、便宜上「再」契約という語を使ってますが、言い換えれば「新規契約」です。

新規契約でどの様な内容にするかは、当事者の合意があれば制約はありません。当たり前ですが。
従前の契約は満了と共に消滅すると考えてください。
当初の契約と全く同一であっても、全く別物であっても、何ら問題はありません。