解体不要の定期借地型分譲マンションについて

定期借地型の分譲マンションについて教えてください。
最近、70～80年の長期定借、返却時の建物解体不要という物件が見られます。
解体準備費（積立金）不要というのが売りのようですが、どういった事業スキームになっているのでしょうか。

No.2 ベストアンサー 回答者： acnc 回答日時： 2024/09/11 02:12

解体問題、解体費用が困難にならないよう

地主さんには一括で借受け建物を作り一括管理し販売する。
期限付きなので貸してるような物です。
解体費用分を乗せておけば解決です。

この回答へのお礼

早々にありがとうございます。
定借マンションについては、ネット上でも売却困難といった評価が出回ってますので、解体費用の積立不要、解体決議も不要、といった販売戦略上の対応ということですね。
わかりやすい整理をありがとうございました。

お礼日時：2024/09/11 10:07

No.3 回答者： boo_boo_suu 回答日時： 2024/09/16 15:09

サラリーマン大家です。

勉強会出てましてちょこっと学んだこと書きますね(^^♪

①解体準備金の前払いと地代の資金運用
②好立地の土地の為、転借地権方式を採用するデベロッパが存在する。
などを併用しているからです。

まず借地権は元々、好立地、人気の場所での商売です。
解体準備金用意するため新築の時に部屋のサイズ毎に将来の解体資金の一部を最初に回収して追加で毎月の地代を払うというのがちょっと前のかたちです。
今は前払いで地代をがっつり取る形になっています。
つまり、1億の家の前払いの地代が1500万/戸～2000万/戸。
不動産デベロッパはそのお金を資金運用すればいいのです。
2000万×100戸＝は20億ですもん。
購入者から見ればその金額は住宅ローンで組み込まれているからあまり気にならないはずでです。
借地期間満了時に足りない解体費を都度募るなんて大変ですからね。
前払いの地代: 2000万円
毎月の返済額　2000万円 ÷ 840ヶ月 で 23,809円/月
大体、地代ってこんなもんですから。
そして、
20億円を金利0.125%（メガバンク1年定期金利で計算していますが）で70年で金利のみで17500万円になるわけで足りるかと。
まあ、福利計算もしてないし税引き金額じゃないし物価上昇率とか考えてない計算ですけどね。
それにプロが資産運用しますからね、金利0.125%で運用するとは到底思えないです。（10年定期で0.4つく銀行もあるので）

今は転借地権方式という地主と買い手の間に不動産デベロッパが介入しており、昔は地主は貸すだけ、不動産デベロッパは建設と管理、という形でしたが不動産デベロッパが地主から借りてそれを更に買い手に又貸しのように貸す形にして、上記のように包括的な事業スキームにしています。
地主も大企業に貸すほうが安心ですからね。

さて都心の借地権の土地ってどこが持ってるかというと
・神社・仏閣
・諸外国の大使館
・宗教法人
・公益法人、財団や公的機関などが圧倒的に多いです。
つまり土地は売れないが、永続的に持ってる方たちです。
わかり易いのは大使館ですね。
大使館の借地権マンションというのはもう当たり前にあります。
そして元の大使館の土地は大体は無料か格安で土地を得ているので元値がタダ同然だったりします。
土地の取得内容は非公開ですから。
しかも大使館敷地はウィーン条約により固定資産税が免除だそうですヨ。
「プラウド南麻布」フランス大使館の借地権マンション
「ディアホームズ三田」イタリア大使館の借地権マンション
「パルティール赤坂」カンボジア大使館の借地権マンション
「パーク・コート麻布鳥居坂」フィリピン使館の借地権マンション
「広尾ガーデンフォレスト」日本赤十字社医療センターの借地権マンション等々です。
全部都心のいい場所ですよね。
70年経っても恐らく再び借りたい場所、貸してお金を得たい方たちにぴったりのビジネスなんです。
買うほうも富裕層です。
こういう家を買って貸す。（法人も結構持ってる）
借地権のある間は高い家賃収入が得られ更に借地権であるがために所有者が死亡後に相続するときの税金は安いわけです。
土地は相続の対象外で固定資産税もかかりません（建物のみ）
建物は減価償却の対象となり鉄筋コンクリート造の場合は47年だったかな？評価額ががくんと下がる。
長年高い収益を誇ることができるわりに相続税は低いという素敵な節税対策です。
更に、借地権で更地に戻すわけで居住者の居座りもなくトラブルなく終わらせることができるし老朽化で立て直す必要も無い。
というわけでこれが都心の借地権ビジネスです。
少しでも参考になれば。

この回答へのお礼

具体の事例もあげて頂き、ありがとうございます。
後半でご指摘の好立地･規模の定借物件の旨味はおっしゃるとおりですね。
解体準備金の一部の販売価格や地代への転嫁はともかく、地代までも前倒しで回収･運用というのは、私の見た販売サイトにも記載なかったので初耳でした。投資用ならともかく、居住用では途中退去ありが前提ですし、至便地とはいえ今後の住宅過剰供給を考えると旨味も落ちてきそうですが、スキームとしてはありなんでしょうね。
ご示唆ありがとうございます。

お礼日時：2024/09/17 14:29

No.1 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2024/09/11 00:27

単純に解体費用は借地権料（地代）に含まれているだけです。

定期借地権ならいつ退去しても、原則中途解約できませから、契約期間の借地権料の支払いが発生します。
20代で住み始めても、80年すれば100歳過ぎます。
借地権は相続できるとはいえ定期借地権である以上、戸建てのようにリノベーションである程度作り直せないマンションは、長期になれはなるほど負の資産でしかない訳です。

この回答へのお礼

早々にありがとうございます。
マンションの売買契約では、途中売却時の定借契約の承継を有効とする特約が設定されておれば、地代支払は問題ないのではと思います。ただ定借の残存期間を考慮し、売却しやすいように35年ローン×2の70年以上の設定としているのかと。

解体費用については、地代に上乗せということですか。まめに地代契約を更新し地代を値上げできておれば、解体自体は、次の事業で一括で見込めばよい、ということですね。ありがとうございます。

マンションの評価については、いくらメンテナンスが適切にされていようが、区分所有者の管理の質が高かろうが、価格に反映されない現状では、ストック過剰になるこれからは特に、基本的に負の資産と言えそうですね。

お礼日時：2024/09/11 10:07