競売物件にていてお詳しいお方にご質問です。 底地と上物が別々の所有者で、 底地→地主さんは競売にかけ

競売物件にていてお詳しいお方にご質問です。

底地と上物が別々の所有者で、

底地→地主さんは競売にかけられ
て、底地のみがせりおとさ
れた。
上物→土地の賃借人が建てた(しか
も底地が競売に出た時点で
も、上物の登記はされてい
なかった。居住者＝底地の
賃借人＝上物を建てた人、
は、既におなくなりになら
れており、空き家で競売に
出されていた。→因みに20
年位に渡り、土地の賃借
料は未払いであった→居住
していた上物を建てた亡き
賃借人には、相続人は存在
します)


上記の様な状況の場合、落札者は、如何様にして上物部分を入手したのでしょうか？

1. 上物部分も入手する為に更なる
費用を用した、との事ですが、
未登記の築50年の無価値の上物
を、どちらのお方にお支払され
たのでしょうか？

2. 上記は、法務局様ですか？又は
20年間未払いだった底地の地主
さんだったお方ねですか？
(ちらっとお聞き及んだ限りですと、上物の相続人さんは、権利＝何の権利かは存じませんが、を放棄為さられたとかの事でした)

3. 以前三点セットは入手しました
が、上物についての記述はなか
った様な記憶です。

以上、三点のご質問に付きまして、ご教示お願い出来ましたら幸いに存じます(ご無礼にはございますが、競売につきまして、お詳しいお方からのご回答をお願い申し上げます)

No.1 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2025/04/17 07:39

特に詳しいというわけではないけれど回答。

１について
特段の事情がなければ、賃借人の相続人に対して支払うことになる。
ただ、2に記載の”上物の相続人の放棄”云々の情報から憶測すれば、相続人に対する債権を有する者へ支払った可能性や、底地権者に対する債権者へ支払った可能性もありそう。
底地の落札者は上物を適切に処理しないと禍根の残すことになるので、上物の権利を有する者に対して何らかの対処をしたはず。

２について
１のとおり。
また、上物は競売にかかっていなければ任意売却となる。
競売や供託といった話ではなければここで法務局が出てくることはないけれど。

３について
底地の競売で上物の記述のない三点セットは存在しないよ。
建物が存在している時点で、少なくとも①造作物の存在②法定地上権の存在が確認できるため、、底地上の権利についての記載はされることになる。
ただし、競売にかかっているのは底地なので、競売対象外の上物については踏み込んだ調査はされないことがある。
例えば本件のような未登記建物の相続人については関係者への聞き取りで特定できれば話を聞くくらいはするだろうが、特定できなければ裁判所では調べないことが多い。
調べられないという方が近いか。



他のケースもいくつか可能性はある。
真相は当事者へ聞くしか分からないよねぇ。

この回答へのお礼

早速にご回答賜りましたにも関わりませず、御礼が遅くなりまして大変申し訳ございませんでした。

建物の登記が為されて居なかった、との情報は媒介業者さんからお聞き及びました(当該物件は現在ご売却活動中)
が、私が建物登記簿で確認しますと、きちんと登記(亡建主の名義のままで)されていて、むしろ落札者が未登記(名義変更しないで)のまま売り出しておられる事実が判明致しました→登録免許税を免れる為かと...

確かに三点セットには、再確認しますと、建物について賃借権が存在する模様との記載があり、旧地主と旧賃借人(建主)の間柄に契約書は存在していないとの事でした。

想像しますに、落札者は旧地主に支払ったのではないかと(旧賃借人の相続人は権利を放棄したと同時に長年の地代分の債務も免れた為、その債権者＝旧地主に建物の権利が移行したのでは？と想像に至りました次第です)

只、未登録案件情報ももフェイクでした為、三点セットの記載内容以外の信憑性は定かではなく感じます(仲介業者さんが更に仰いました所の、落札者が余分にお支払して建物を入手した等のお話など)

今となりましては、本当に上物もご入手為さられたのかしら？と強い疑念が生じてございます。

色々なご有意義なご教示を賜りまして、大変お勉強になりました！心より感謝でございます！！

お礼日時：2025/04/21 05:11

No.2 回答者： acnc 回答日時： 2025/04/17 16:09

上記の様な状況の場合、落札者は、

如何様にして上物部分を入手したのでしょうか？

＝未登記の建物は底地を買うと付いてきます。

そして土地の権利、借地権が消滅済
未登記の建物なんてどうでもよい、借地権残が重要

この手は
登記されてたら厄介です。触らないでしょうけど

この回答へのお礼

ご丁寧にご回答を賜りましたにも関わりませず、御礼が遅くなりまして大変申し訳ございませんでした。

私自身で建物登記簿を確認致しました所、未登記どころかちゃんと建主(亡賃借人)の名義で登記してございました(当該物件は現在ご売却中の為、媒介業者さんのフェイク情報でした)

ですので私的には、本当に落札者は上物もご入手為さった上で市場に出しておられますのかしら？等と危ぶんでございます(逆に未登記なのは、新所有者が旧賃借人の名義のまま売却中です為、本当に上物をご入手されたのか否かの信憑性は計り知れないです)

仰って下さいました様に、登記されていたので、厄介(ヤバイ)案件と感じました。

色々とお勉強になりますご教示を賜りまして、お陰様で見えて参りました！心より感謝でございます！！

お礼日時：2025/04/21 05:27