住宅ローン融資先の変更について

融資先のことで相談です。住宅を購入時に不動産屋から勧められたM銀行に　審査・内定が通り購入の契約が進みました。まだ申し込みはしていないのですが、契約前の銀行選びの時に不動産屋から利用できないといわれていたフラット３５が、自分で調べてみたところ利用できるということがわかりました。S銀行のフラット３５を利用したいと申し出たところ、「M銀行で審査がとおっての契約だったのだから今更融資先を替えるのは難しい」といわれました。確かに契約書にはM銀行で融資…と書いてあるのですが、35年間払う一生の問題ですので、申し込みもしていない段階なのだからいいのでは・・と思うのです。よく融資先は複数申し込んでおいて金消契約の時に一本にしぼる、と聞きますが、このような場合はM銀行でいくしかないのでしょうか？ちなみに今は建築確認申請中で、着工はまだ、引渡しは9月位です。アドバイスお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#12813 回答日時： 2005/05/31 13:01

私もまだ今現在、売買契約してローン申し込みしてる最中で不勉強なところもあって適切なアドバイスではないかもしれませんが、知ってる範囲で書かせていただこうと思います。

Ｍ銀行はまだ事前審査を受けて通った、という段階ですよね？本申し込みはＭ銀行にされましたか？
ローン解約条項はついてるのでしょうか。その有効期限までに事前審査で通ったところ（この場合Ｍ銀行？）に申し込みして内定をとっておかないと、不履行で違約となってしまう恐れがあると思います。
ローン解約条項は、ローン不成立であった場合に無条件で解約（手付金返還）できるのですが、それはつまり「審査が通るために努力する」義務を果たすことが前提です。つまり事前審査でＯＫだったところに申し込みしないで「どこも通らなかった」というのは通用しないということです。
つまり実質、すべり止めはＭ銀行ということです。
他のすべての銀行で落ちても、最悪でもＭ銀行ではローンを組まなければ「不履行」となってしまうということです。
Ｍ銀行に申し込みをする義務を果たした上なら他の銀行にも申し込む権利はあると思うのですが・・
どのような理由で「ひとつに絞れ」と言われてるのかは
わかりかねますが、一番多い理由は、単に仲介業者が提携銀行で組んでもらいたいから、というだけのことです。それと決済がいつになるのかわかりませんが、今から申し込むと間に合わないから、ということかもしれません。
間に合いさえすればどこに申し込むのも本人の自由だと思うのです。

私も同じように契約時は不動産屋さんの言われるままに提携銀行の事前審査を受けてしまい、それをすべり止めにせざるを得なくなりました。他行に申し込みたいと言っても、不動産屋はいい顔をしませんでしたよ。でもやはり家を買うのは私自身なのですから、不動産屋さんのためでも売主さんのためでもありません。契約書をよく読んで期限などをしっかり把握して、他行やフラットに申し込むことが可能であるなら、不動産屋の機嫌を少々損ねても自分の希望するローンを申し込むべきだと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。大変勉強になりました。本申し込みはしていないのですが、実は建築条件付土地でして、（ありがちな）建築確認申請がとおったら契約を一本化するので、一本化のあとに本申し込みをすることになっています。契約書をもう一度確認して期限などの確認をしてみて不動産屋にも相談してみます。

お礼日時：2005/06/02 23:00

No.3 回答者： noname#12813 回答日時： 2005/05/30 19:04

この場合、その物件がもともと「融資銀行指定」として紹介を受けたのでなければ、不動産屋の説明不足だと思います。

ただ、「Ｍ銀行で融資」と契約書に書かれていてそれが絶対的な権限を持つのなら仕方ないかもしれません。
（この辺の法律は私はよくわかりません）
私は契約の時、契約書に「提携銀行での融資」と書かれて
いたので「これは絶対に提携銀行でなければならないのですか」と聞いたところ、絶対ではなく、希望する銀行に申し込みをできるということでした。ただし事前審査を受けて通った銀行をすべり止めとして申し込みをすることは必須です。でないと申し込んだ他行にすべて落ちた時に、「ローンが通らなかったから」という理由で解約（ローン条項）はできなくなるからです。
つまり決済の期限に間に合いさえすれば、どの銀行に申し込むのも自由だと思います。

この回答へのお礼

canadamidoriさま、ご回答ありがとうございました。確かにローンがとおらなかった場合の「すべり止め」って必要ですよね。私の場合、すべり止めは今のところ１つも申し込んでないのでちょっと不安になってきました。この物件は「融資銀行指定」としては紹介は受けていませんが、仮申し込み・内定の際に融資先を１つに決めるように不動産屋さんにいわれて、薦められるままにM銀行と返答し、それで契約書にそう記載されました。建築確認申請中の今、複数申し込み（つまりはすべりどめ）して最後に1つにしぼりたい…と相談したところ、「契約時にそれを言って最初から複数申し込みをしていたらいいが、M銀行融資ということで内定がおりて契約が進んだのだから今さら難しい」ということでした。私としては、複数申し込みしてもいいというのは最近知ったのですが、最初にフラットやS銀行の話を相談していたのに１つにしぼれ、ということだったのです。それなら最初に複数申し込んでおいてもいいと言ってくれてば・・・と悔しい気持ちになってしまいます。でもこちらの信用問題や不動産屋・売主さんとの関係性に亀裂が生じて気持ちよく家つくりができなくなるならば　がまんするしかないのかなぁ・・・と思っています。

お礼日時：2005/05/31 09:43

No.2 回答者： doctor_money 回答日時： 2005/05/28 18:16

物件購入の際に融資先を選択するのは購入者の自由です。

したがって、Ｓ銀行を使いたいと申し出たにも関わらず不動産屋さんが難色を示しているのであれば、他の不動産屋さんに相談してみることも有効です。

大抵の物件は主任を１社に委託、複数社が販売権を持って、早い者勝ちの売り競争になります。
相談者が交渉している不動産屋さんが主任を持っていないとしたら、条件はそれぞれ違った物が選べるでしょう。

試しに、何件かまわってみてはいかがですか？

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。説明が下手でうまくお伝えられなくてすみません。現段階ではもう物件はある不動産屋さんで契約（売買契約済み）済みです。doctor_money様がおっしゃるほかの不動産屋をまわる…というのは契約前のことですか？まだ間に合うのでしょうか？重ねて質問してしまいました。

お礼日時：2005/05/29 19:09

No.1 回答者： Chuck_GOO 回答日時： 2005/05/28 07:38

Ｍ銀行の公庫提携ローンに切り替える、という交渉はできなさそうでしょうか？　（それが不動産屋さんのメンツもたち、ciaobellaさんのメリットも活きる、最善の道かと思いますが・・・）

不動産屋さんとＭ銀行との関係にもよりますし、ciaobellaさんが審査を通った理由にもよりますが、
Ｍ銀行の提携ローンでないと、審査が通らず物件購入が難しかった、ということであれば、切り替えの余地は少ないでしょう。

しかし、提携ローンでなくとも審査自体は通りそう、ということであれば、不動産屋さんと交渉する価値はあるかもしれません。
ただし、不動産売買契約書にＭ銀行の融資とあるのであれば、Ｓ銀行から借りる場合はその部分の訂正が入ってきますので、双方合意の上でないと変更は出来ません。
（確かに一生の問題ではあるのですが、一度購入契約に捺印したあとでその内容の変更を求めることの「重み」も、同時に認識されねばならないかと・・・）

従って、冒頭でも述べたように、Ｍ銀行の公庫提携ローンを使う方向で交渉するのがベストと考える次第です。


以上１つの方法論としてご参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

ありがとうございました。M銀行での公庫提携ローンがベストですね。気づきませんでした…契約書にもM銀行で、と記載がありますし、不動産屋さんとの関係性も微妙なものになりそうな不安もあります。その方向で相談してみようと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2005/05/29 19:53