マンガでよめる痔のこと・薬のこと

今回は、借地権について、さらにおしえてください。

市との話し合いで,市のほうは、「借地権についてはいっさい当事者にお任せする」といい、間に入らないと言われました。
「鑑定士の意見書を」とたのんでも、「そんなのがあるのですか?あるとしても、経費は自己負担ですよ。」と、あまり良い返事はいただけませんでした。

今後のもって行き方は,どうすればよいのでしょうか。とりあえず、どれくらいの費用がかかるか,調べてもらうことだけは頼みました.

また、駐車場も4台分借りていたのですが,そこの借地権というのは、同じように認められるのでしょうか?
ぜひ教えてください.

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A 回答 (3件)

さて、お答えをする前に、一つ、お願いがあります。


現在、このコーナーは、貴方との、私的な相談の場となっているように思われます
が、私としましては、公共事業による用地買収は、多くの人が、いろいろな想像を
巡らすだけで、本当の事を知らない人が多くいるので、その人たちを含め、真の
市町村の「用地買収」の実体をしって頂きたいと願い、その具体的な例として、
貴方のご質問に回答させていただいているつもりです。
 そうした中、この、あるいは、前回の質問に対しても、他の方の回答意見につい
ても、大事な事が含まれています。そうした方々に対しても、適切な対応をお願い
します。

 さて、借地権割合についてですが、
  これを、放棄する事を含め、幾ら放棄するのか知ってから放棄しても良いと
 思われます。
  放棄は、いつでもできる話です。

  借地権割合についての、土地鑑定士による「不動産鑑定評価書」を出して
 いただく為には、10万ですか?
  実は、この10万くらいから、全体の評価額(その土地の財産価値)が幾ら
 なのか、1,2の鑑定士に聞いてみましたが、分からないのが結論でした。
  税務署は、毎年相続税の算定に使用している「路線価」を
  財産評価基準書「路線価図」として発表していると思います。
  1冊地区によりますが、数千円で、納税協会で販売していると思われます
 が、ただ、この為に、購入するのも、もったいないように思います。
  該当地区の地図の上の欄くらいに、借地権割合が書かれているかもしれま
 せん。一度、税務署に、「路線価図」を「ただ(無料)」でみる法を問い合
 わせてみれば、いかがでしょうか?

  また、自分で、借地権割合の鑑定を依頼するのも、まだまだ、先で大丈夫
 でしょう。

  物件評価に対して不満がないのなら、
  後は、土地の補償をどうするのかの問題だけですね。
  当然、買収にかかる土地の面積は、市から、入手していますよね。
  そちらに用地取得(物件補償を含む)の交渉にくる以上、土地の
  面積は、市として確定されています。
  その「実測」「測量図」を欲しいと言ってください。
  渡さない事自体、市側の交渉拒否あるいは、土地所有者側に偏った
  市の立場となります。
   そして、土地の買収単価を聞いてください。(交渉に来る以上
   算定終了のはずです)
   これを教えない(提示しない)ことも、上記と同じです。

   土地の単価(借地権分を含む)×面積=土地代金総額
   土地代金総額×0.5(50%)=借地権の価値のおおよその額

  その金額をみて、放棄するのか否か考えればいかがでしょうか?
  市町村には、様々な用地担当職員が存在しています。事実
  何の算出も完了していない時から、用地取得交渉に着手する職員も
  いますが、物件(移転)補償の額が算定済みであれば、土地代金も
  算定終了です。

  それから、市と土地所有者の交渉進捗状況を確認しておいてください。
  当然、用地取得交渉についての「枕」、顔合わせは、完了している
  はずですが、土地代金は、「提示しているのか?」は、絶対聞くべき
  事です。
    (本来、貴方側との借地権割合問題が決着していない以上
     具体的な数字の提示はできませんが・・・。
     ただし、その時は、この事実に反していてもさらっと、聞き流す
     べき事です。後日の追求内容です)

  とにかく、借地権を放棄するか、否かは、具体的に金額(概算でも)
  聞いてから、判断すればいかがでしょうか。

   100万でも、しまったと思うこともありますし、
   1000万でも、放棄しても、気にもしない人もいます。

  これらの事を理論的に確認してゆくと、従前曖昧であった事が、明確
  になってきます。「玉虫色」であれば、幸せであっても、それが、
  一つ一つ明確になる事は、不愉快な事であるのは、否めません。

  しかし、借地権の財産価値を、何も知らないで放棄すれば、後日
  必ず、後悔する事になります。
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この回答へのお礼

たびたび丁寧な回答をありがとうございました。
その後,なんどか話し合いの機会をもちましたが、母の「早くしたい」という強い要望と,金額にするとたいした額ではないということがわかりましたので、建物のみで契約したところです。
大変やくにたち,また納得のいく契約ができましたことを感謝します.
また、お礼が遅くなりましたことをかさねてお詫びいたします。

お礼日時:2002/01/17 03:56

 一般に住宅地では借地権価格は更地価格の60%前後、商業地の場合で70%前後とされています。

この割合は当事者の話し合いで決定しますが、協議が整わない場合は調停なり裁判で決定されることになります。店舗と一体となった駐車場については、借地権が生じますが、店舗と別契約であれば、借地権を認めることは困難でしょう。

参考URL:http://www.shiritaitokino.com/topics/horitsusoud …
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この回答へのお礼

駐車場に関しては、そのとおりでした.
借地権も、地方でありそんなに高くなく、また折り合いもうまくなかったので,
納得の上放棄しました。
ありがとうございました。

お礼日時:2002/01/17 04:00

 これは、交渉事全般の、心得ですが、用地交渉の第一歩は、「バカになり


きり」、相手の考えをすべて、聞き出すことです。最初は、聞き上手からで
す。
 こちらは、何でも知っているとして、知っている事を披露してゆくより、
相手の主張考えを、すべて聞き、そのうえで、知っていること、市の担当が
述べたことの、疑問点・矛盾点を等々を確認してゆく交渉の方が良いと思われ
ます。

 まず、駐車場の問題です。
 家の敷地内にあるものなら、当然、その面積も借地しているものとの解釈が
できます。
 しかし、家の敷地以外の箇所で借りているのなら、「借地権」補償の対象外
です。その土地の賃借契約の問題です。その契約に基づいて、解除するなり
してください。近隣に同様な駐車場が実際にあるか否かは別として、新たな駐
車場を探せば、良いとからです。

借地権の割合を確定する事も、非常にデリケートな面をもっています。
  1 土地登記簿に借地権が記載(登記)されている場合
  2 借地権登記はないが、建物登記がある場合
  3 上記は無いが、借地権契約が当事者間で交わされて、「地代」を
    支払っている場合
  4 肉親・親類等の土地を、無料で使用している場合

 特に、4あたりになると、貴方の側から、土地保有者に話をもってゆくと、
 「借地権の割合は、0%」となる可能性が高いと思われます。
  (相続対策で、100%となったケースもありますが、これは、まれと
   思われます。)

 さて、問題は、貴方のお母さん(貴方)とその土地の所有者の関係が、今後
の問題を左右すると思います。また、その土地の所有者が、理論的な思考ができ
るのか。物わかりがよいのか等も問題となります。

 これらを考慮し、土地所有者との話が有利に運べるのかを考えてみましょう。
 貴方の側が不利であったり、物わかりが悪いひとなら、やはり、前裁きとして
市の担当者が、その人に「借地権に関する説明」を行う必要があると思います。
 たとえ、そうでなくても、市の担当者は、上記、1~3の場合、内部において
も、当該土地の取得の完了とする場合には、借地権をどうしたのか?が当然問題
となります。4の場合でも、分かる人が上司でいれば、当然問題となりますが。
 当然、土地所有者のところへも、市の担当者はゆくのですから、借地権につい
て、ちゃんと、説明しておいてくれと、告げておけばよいと思います。

 鑑定の話ですが、こちらでは、借地権の価値割合に関する意見書として、2万
位~4万くらい(消費税別)の費用だったと思います。

 これも、貴方としては、上記1~3の状態であるのなら、土地所有権に対する
補償費(土地買収代金)を知る権利はあります。
 その説明(完全な土地代金は幾らなのか)を受ける権利はありますので、それ
を求めてください。それが、分からなければ、具体的に土地所有者と交渉でき
ませんとして、説明させれば良いと思います。

  市の土地代金=土地所有者に対する補償+借地権に対する補償
  土地の円満完全な所有権=用益権(土地担保の価値)+使用権+α
   裁判所の競売でも、土地だけの場合、建物存続のために、法定地上権が
  発生するのと同じという説明かな?

 円満完全な土地代金(単価)は、どのようにして、定めたのか聞いてもくださ
い。当該地域の土地を「宅地」・「商業地」・「田」等々に分類し、それぞれの
代表的な、平均的な土地の単価を求め、その土地に比べて、貴方の土地は、個
別の項目事に、幾ら劣っている、優れているとして、土地の単価を求めるの
です。
 その過程において、土地鑑定評価を取る必要はあります。市の単価の求め方が
適正であることの「担保」として・・・。
 その意味において、市側が代表的な土地の鑑定評価をとっているので、その
土地に借地権が発生している場合の「意見書」であれば、2万(消費税別)位
の費用でしょうと説明しています。

 また、いくつか、お教えしましたが、相手の主張・意見を完全に聞くまでは、
これらのことを、示さない方がいいですよ。

 これを書きながら、少し疑問に思っている事があります。
 貴方は、問題の建物を、母親のものとしていますが、その形態です。
 私の話は、あくまで、一戸建ての建物がすべて貴方の側のものである事を念頭
において説明しています。念のために

この回答への補足

いつも速く丁寧で適切な回答をありがとうございます。
こちらからの反応が遅くなってすみませんでした。

うちの場合は、建物は一戸建てすべてが持ち物となっています。店舗と住居としており、正確には祖父の名義です。(90歳、母親と同居)建物に関しての査定は、先日、市の担当者から回答があり,まあまあ納得行く金額の提示を受けました。

土地に関しては,その時点では0円としてあり、こちらから借地権の話しをしなければ、そのまま通すの?という印象を受けました。
うちの場合は,登記はなされてなく、契約を当事者間でおこない、地代を払っているパターンです。

今回、不動産鑑定士に相談をする機会を得て,すこし聞いてみたのですが,『意見書は参考程度にしかならず,実際には鑑定しょうかしょ(漢字がわからなくてすみません)をとらなければ、正確な借地権割合はでない。(都内などとちがって、慣行割合が制定されていないから)』というような説明を受けました。金額も10万以上かかるとか・…
その人からも,とりあえずは市の方に、「借地権に関する説明」を地主にしてくれと頼むことから,といわれ、電話でお願いしたところです.(これは快くうけてくれるのですね。)

地主さんは、理容店のお客でもあるそうで、母親はそこらへんの今後の関係を考えて,私がでしゃばって話しを難しくさせるのを心配しています。けど、権利を放棄するのは,やはりもったいないですよね?

補足日時:2001/10/10 23:15
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Q道路拡張に伴う立ち退き補償について

わからないので、教えてください.
実家が道路拡張にかかり、市から立ち退きの話しがきました。
市との話し合いをしていくにあたり、こちらから要求できる補償の種類を知りたいです.
実家は、借地ですが、建物は所有しています。母が一人で理容業を営んでいます.
従業員は現在はなし。道路拡張には100%かかります。
現在の話し合いの状態は,すぐ近くに代替え地を斡旋してもらい,今住んでいる家の査定まで終りました.これから具体的な金額と話し合いになるのだと思います.
土地が借地でなければ、補償で充分新しい店をつくれるのでしょうが、借地であるので、その点が不安です。年老いた母一人の店ですので,借金もできず、なるべく市の補償でできるようにと願っています.
同じような経験をされたかた、法律の専門家の方、アドバイスでもよいのでお願いします.

Aベストアンサー

現在の国内での公共事業の用地買収について、
土地所有者など、買収される側にたって、適法に交渉を行い、
最善の補償を獲得する自信は有ります。
そのための、知識・経験も普通の人よりもあります。
否、平均的な用地職員より、知識、交渉テクニックを持っている
自信もあります

また、個別に相談を受けても、知っている限りの事はお教えする気持ちも
あります。

しかし、余人の雑音、その他の煩わしさ無しで、彼方と完全に私をつなげる
方法がないようです。
私の知識は、様々な人達の相談を受け、獲得していったものです。
その事を、おざなりにして、彼方とだけの相談を優先する事はできません。
私が、PCの前だけで、彼方とつながる方法があれば、別です。
申し訳ないですが、その方法は、彼方の方で見つけてください。
それが、可能となれば、御協力はさせていただきます。

Q道路拡幅に伴う用地補償の価格について

自宅前の道路(現在の道路幅2m)を拡幅し5mの道路へと計画されています。(自治会から市へ依頼していたようです)先日、現地立会いと簡単な説明があり、土地買収価格は課税標準価格という説明がありました。
この説明に納得できなかったのでいろいろ調べてみると公共用地の取得に伴う損失補償基準には「取得する土地に対して、正常な取引価格をもって補償する」とあるではありませんか。すぐに市へ電話して損失補償基準にはこのように書いてあるが、課税標準価格とする根拠は何かと質問したところ、市独自の補償基準を定めているという回答でした。どうも条例ではなく内規で決めているようなのです。
このようなケースでは公共用地の取得に伴う損失補償基準と市独自の補償基準のどちらが優先されるのでしょうか。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基準を制定していますが、中身は閣議決定された「基準要綱」に完全に準拠しています。

 憲法29条で、「財産権は、これを侵してはならない」と規定し、しかし、公共の福祉との調整を図るため「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用いることができる」と規定しています。
 要するに、私有財産を拠出してもらうためには、正当な補償が必要だというわけです。

 これを受けて土地収用法では、「補償金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格」(同法71条)と規定しており、土地収用法を根拠としている「損失補償基準要綱」でも7条で、「取得する土地に対しては、正常な取引価格をもつて補償するものとする。」と規定しています。
 結論として、補償金は取引価格を基に算定するという大前提があるのです。

2.さて、質問文の市では、「土地買収価格は課税標準価格という説明があった」そうですが、固定資産税課税標準額は、課税のための評価額であって、正常な取引価格とは違うので、補償金としては不適切です。

※「固定資産税評価額」ではなく、「固定資産税課税標準額」でしょうか。一般に、「固定資産税評価額」は市場価格の70%相当で評価されています。また、住宅用地の特例措置を適用した「固定資産税課税標準額」は、「固定資産税評価額」の1/3~1/6の金額になります。

 質問文で「市独自の補償基準を定めている」というのならば、補償基準を1部購入されたら如何ですか。
 都道府県では「基準要綱」を一般に販売しています(例示として、埼玉県HPを下記、参考URLに貼っておきます)。

 私見ですが、「土地買収価格は課税標準価格」というような土地収用法に反する「補償基準」など公表できないと思います。
 もし、公表すれば、法律違反の補償金算定を行っていることが明白になるからです。

3.質問文の道路がどのような住宅地を通っているかはわかりませんが、住宅地の場合、幅員が広ければ良いというものではないと思います。

 道路が拡幅されれば、万が一の場合に救急車両が入りやすくなり、車庫入れがしやすくなり、家を売却するときは高く査定してもらえるというメリットはありますが、一方で、デメリットもあります。
 車の通行が多くなり(スピードも速くなる)通学の子どもの安全性が低下する、固定資産税が高くなるなどです。

 今回、道路を拡幅するための工事費用や土地買収費用は、長い目で見れば固定資産税のアップ分(=おそらく10-20%上がる)で回収されていきますから、あながち、幸運だけというわけではないと思います。

 ところで、質問文に対する回答ですが、市が行う公共用地の買収においては市の補償基準が適用されます。しかし、その補償基準が、土地収用法や「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)と整合性が確保されている限りにおいてという条件が付きます。
 例えば、市用地課の内部でしか通用せず、市民に公開もできないような内部の“手引き”程度ならば、市民がそれに拘束される必要は全くありません。

参考URL:http://www.pref.saitama.lg.jp/A08/BD00/homepage/binran.htm

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基...続きを読む

Q土地の立ち退き料(道路建設に伴う立ち退き)について

祖母の家の土地を、道路の拡幅で県が買うことになりました。

土地は、宅地で約100坪です。家は借り主が建てたものです。戦前から貸しており、契約書はありません。

家は相当に古く、民対民の立ち退きであれば、お金にならないものだそうです。

土地の利用料は、毎年2万円ほどです。相手の収入が多くないので、相場以下ですが、納得して貸していました。

ところが、立ち退きに際してトラブルになりました。

相手は、祖母に、
「この土地には地上権が発生している。土地を県に売った代金の50%以上を支払って欲しい。」
と言います。

一方、県は相手に立ち退き料(土地の売却価格より多額)を支払う予定で、全額相手が自分のものと出来るそうです。

県や村は、
「地主が土地の代金を借り主に支払った前例は無い。県は借り主側には十分に補償をするから、地主が補償をする必要は無い。悪例になるので、支払わないで欲しい。」
といいますが、相手は
「弁護士に相談したら、もらえると聞いた。50%支払わないのであれば訴訟する。」
と言います。

このままでは、県曰く
「強制収容を行うしかないが、それを行うと双方ともに今の補償額を大きく下回る。特に借り主の減額は大きく、借り主への支払いと祖母への支払いの半額を足しても、現在提示している額を下回るのだが。」
だそうです。

県は借り主にも説明しましたが、相手は
「自分に半額支払わなかった地主(祖母)が悪いのだから、その損失分を地主に補填してもらう。」
といって聞かないそうです。

そこで相談です。
1.地主が土地を売った代金の一部(地上権相当分)を、借り主に支払う義務はありますか。また、義務がある場合は、どれくらいが妥当でしょうか。

2.強制収容の場合、相手に収容前の提示額との差額を祖母は支払う必要があるのでしょうか。

以上ご回答頂ければ幸いです。

祖母の家の土地を、道路の拡幅で県が買うことになりました。

土地は、宅地で約100坪です。家は借り主が建てたものです。戦前から貸しており、契約書はありません。

家は相当に古く、民対民の立ち退きであれば、お金にならないものだそうです。

土地の利用料は、毎年2万円ほどです。相手の収入が多くないので、相場以下ですが、納得して貸していました。

ところが、立ち退きに際してトラブルになりました。

相手は、祖母に、
「この土地には地上権が発生している。土地を県に売った代金の50...続きを読む

Aベストアンサー

補足しますが、私のいう分けて調わせる、という意味は、(1)行政対底地権者、(2)行政対借地権者、この2通りの補償問題に際して、(1)では所有権価格から借地権価格を引いた底地権価格を、(2)では狭義の立退料・建物補償・借地権補償の大別3種合算の価格を、それぞれ明確に区分しつつスムーズに合意に結びつけるべきだ、ということです。それには、(2)の補償に際して、行政側が自働的に「底地権者に借地権に関する請求はしない」などの文書を入手し(1)の補償のファクターとして提供すべきだと思うところです。これを行政に要請してはいかがでしょう。

Q立退き料の相場って?

今、借地で一軒家に住んでいます。
この度、地主が変わって病院の持ち物になりました。
その病院の方から、救急車の入る道にしたいのでここを立ち退いていただけないかというんです。
結構大きな病院です。
こんな場合、立退き料っていうのはいくら位が相場なんでしょうか?
いくら位まで請求できるのでしょうか?

Aベストアンサー

【借地で持ち家の場合】
この場合は、家が自分のものですから、借地権が発生しますので、
seiji2005様は、立ち退き代として現在の土地の相場の
40~50パーセントの借地権として請求できます。
いわゆる立ち退き代ですね。
おそらく土地を購入した病院は借地権があることを承知で地主から、
現在の相場よりも格安で購入しているはずです。
あらかじめ地上権が付いているのを承知していますので、
seiji2005様にある程度の立ち退き代を払うのを覚悟しているでしょう。

【借地権割合】
相続税、贈与税の算出のために、国税局が定めた
「借地権割合の概要」というのがあります。
都市、農村などで違いがありますが、
コレを国税局でお調べになり地価と借地権割合を把握されるといいでしょう。

【今後】
病院の方からいくら出るのか、お聞きになり、検討する時間が欲しいと返事を保留します。
その間に国税局等で借地権の妥当な値段をつかむといいでしょう。
相場的には、時価の45パーセントと考え、60パーセント要求してみたらいかがでしょうか。
土地の値段が2000万円ならば、引越し代を含めて1200万円要求して、
1000万円で手を打つつもりでいるといいでしょう。

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%BC%DA%C3%CF%B8%A2%B3%E4%B9%E7

http://www.zai3.com/2-d.html

【借地で持ち家の場合】
この場合は、家が自分のものですから、借地権が発生しますので、
seiji2005様は、立ち退き代として現在の土地の相場の
40~50パーセントの借地権として請求できます。
いわゆる立ち退き代ですね。
おそらく土地を購入した病院は借地権があることを承知で地主から、
現在の相場よりも格安で購入しているはずです。
あらかじめ地上権が付いているのを承知していますので、
seiji2005様にある程度の立ち退き代を払うのを覚悟しているでしょう。

【借地権割合】
相続税、贈与税の...続きを読む

Q借地で持ち家の場合の立ち退きについて

今の場所に住み続けてほぼ50年になります。

土地は借地で建物は持ち家です。

店舗兼住居ですが、ここ一年くらいで行政の都市計画があり、

店舗部分が歩道でとられ住居のみが残ります。

それに伴い、地主から立ち退きを含め今後どうするのか?言われています。

家族は、半分土地をもらって住み続けるか、

その分のお金(割合でいくと5:5か6:4かわかりませんが)をもらって出て行くか、

の最終的な判断をすることになりました。

このような場合、地主とトラブルなく、スムースに話が進むのでしょうか?

私たちがこれから地主との話し合いにおいて、どのような心構えや方策が必要なのでしょうか?

心情的には土地が仮に半分になってもこの場所に住み続けたいのですが、

それこそ鶏小屋のような家になってしまうと思います。

Aベストアンサー

質問文のケースの場合、道路拡幅によって取り壊される建物部分については行政側で損失補償金を支払ってくれます。現在も営業しているのであれば営業補償もされます(ただし、商売を継続しない場合は補償額が下がることもあります)。

「土地をもらう」というのがどういう状況を想定されているのかわかりませんが、この場合は土地所有者から購入することになります。借地権がありますし、現在居住されているので優先権もありますが、土地価格は通常の範囲であるいは借地権料分くらいの値引きがあるかもしれません。

Q道路拡張の為の立退き料について

現在両親の住む家が、道路拡張の為立退きの話が出ています。
 
土地は国の物で、県の土木課に地代として支払っています。

10年前に建築して住宅ローンが約半分残っている状態なのですが、

こういった条件の場合の立退き料はどのように算定するのでしょうか?

いろいろ調べてみると、
(1)その土地の相場の40~50%を借地権として請求でき、

(2)引越し費用、

(3)今と同じ条件くらいの敷金(借家or現金)、

(4)それと住宅ローンの残金なくなる

とあるのですが本当なのでしょうか?

何かお分かりになる方、教えて下さい。お願いします。

Aベストアンサー

立ち退きの条件は一定ではありません。

たくさんの条件から模索し、互いの妥協点を見つける作業です。

まず、建物についてから考えましょう。
建物は、経過年数には影響せず、同程度の規模の住宅取得費を勘案します。
ですので移転先に新たに建て替える場合には、新築となり、現在のローン残金をそのまま支払い続ける感覚になります。
引越し費用、登記費用、その他が追加出来るでしょう。

土地に関してですが、借地権の基本査定は40%です。
借地料が極端に安い場合には30%程度になる場合も有ります。
しかし、公共事業の立ち退きの場合には標準的な計算が多くなるようです。
(路線化などからの土地代金の計算ですので相場よりも低い事が多い)
現実的な調整交渉が必要です。

先に申し上げた建物を設置する為の土地の用意を条件にする事も出来ます。(代替地の提供)
その場合には、周辺環境を含めて条件提示が出来ますし、候補地を見て断れます。
例えば、坪50万円の土地50坪の場合には、2500万円の40%で1000万円の資産と見ます。
坪40万円の土地25坪を代替地としての考え方も出来ます。(所有権)
また、40坪で差額600万円を自己負担するなども可能でしょう。(坪50万円35坪差額750万円など様々)
同じ借地権は見つけるのが困難でしょう。

更に、臨時費用として、仮住まいの費用も請求出来ます。

また、門扉や塀、カーポート、物置、植木に至るまで査定の対象になります。
自己所有の住宅を不要とした場合は金銭に換算しますが、査定がやや厳しくなる事が多いでしょう。

現在の生活以上の確保は最低条件ですよね。
迷惑料としての一時金が貰える事も有り得ます。

損の無い様に条件をつけて下さい。
(難癖を付けた様な条件では強制執行で大損する事も有ります)

立ち退きの条件は一定ではありません。

たくさんの条件から模索し、互いの妥協点を見つける作業です。

まず、建物についてから考えましょう。
建物は、経過年数には影響せず、同程度の規模の住宅取得費を勘案します。
ですので移転先に新たに建て替える場合には、新築となり、現在のローン残金をそのまま支払い続ける感覚になります。
引越し費用、登記費用、その他が追加出来るでしょう。

土地に関してですが、借地権の基本査定は40%です。
借地料が極端に安い場合には30%程度になる場合も有りま...続きを読む

Q道路拡張における立ち退き?料について

カテが違うかもしれませんが、知りたい事があります。

私の(田舎です)隣町は、漁村と言いますか、非常に貧しい所です。産業も無く、車は通過するだけ。低い家が立ち並び、道は狭く、老人はいつも気をつけながら歩いていました。

ですが、周りの町の影響もあり通過する車が増え、数年前から道路拡張に伴う、土地の買収が始まりました。

元にあった家を一軒丸ごと(左の家も、右の家も)後ろに下げた感じです。それが、2キロは続きます。道は2車線から4車線になるようです。

まだまだ、工事中なのですが、道路と一緒に2キロほとんど(全部)の家が新築中です。もちろん家を壊されたのですから立て直すのは当然です。

ですが、もともと普通の家はより金持ちゴージャスな家に、壊れそうな家は普通の立派な家に変身です。道が綺麗になるのも、家が綺麗になるのも嬉しいのですが、通るたびに一体いくら貰えるのだろう思ってしまいます。

道路脇の家はラッキーですが、拡張にかからなかった家は悔しいだろうなぁひがみから争いが起こらなければと余計なお世話を考えたりします。

知っている方いませんか?こういうのって国家秘密なのでしょうか?

カテが違うかもしれませんが、知りたい事があります。

私の(田舎です)隣町は、漁村と言いますか、非常に貧しい所です。産業も無く、車は通過するだけ。低い家が立ち並び、道は狭く、老人はいつも気をつけながら歩いていました。

ですが、周りの町の影響もあり通過する車が増え、数年前から道路拡張に伴う、土地の買収が始まりました。

元にあった家を一軒丸ごと(左の家も、右の家も)後ろに下げた感じです。それが、2キロは続きます。道は2車線から4車線になるようです。

まだまだ、工事中なので...続きを読む

Aベストアンサー

公共事業で建物の撤去を要する場合、その建物を移転するのに必要となる費用を建物所有者は補償金として受け取れます。
 注意いただきたいのは、建物移転に要する費用 であるということです。
 つまり、民間取引でしたら、古家は価値0円どころか、撤去費用が土地代から引かれたりします。
 民間取引の場合は、建物は現在価値で売買されます。

 一方、公共事業に伴う建物移転となると、同じ建物を再築した場合の費用を算出することとなります。
 昔は、建物移転は曳家が多かったのですが、現在の建物移転は、再築工法を採用し、補償金を算出しております。
 したがって、古い家であっても、新しい家が建てれるのです。
 やはり、公共事業のために立ち退くのですから、生活再建を図るようにする必要があるのです。
 なお、補償金は税金で支払われているので、立ち退く人 と それ以外の人との間で、公平性を保つ必要がありますので、全国統一の補償基準(鉄道会社や電力会社も含めて)で補償金は算出されてますよ。

 ですから、そんなに無茶苦茶な金額では買収していないと思いますよ。

公共事業で建物の撤去を要する場合、その建物を移転するのに必要となる費用を建物所有者は補償金として受け取れます。
 注意いただきたいのは、建物移転に要する費用 であるということです。
 つまり、民間取引でしたら、古家は価値0円どころか、撤去費用が土地代から引かれたりします。
 民間取引の場合は、建物は現在価値で売買されます。

 一方、公共事業に伴う建物移転となると、同じ建物を再築した場合の費用を算出することとなります。
 昔は、建物移転は曳家が多かったのですが、現在の建物...続きを読む

Q土地収用と借地権割合

近々実家の方で、役所の土地収用に伴い立ち退きをする予定です。
数十年来、その借地に居住していますが、役所からの移転費用のほかに地主から借地権相当部分を別途もらうことはできるのでしょうか。

いわゆる借地権割合は、財産評価(税金等)に用いられる割合で、このようなケースで持ち出す根拠ではないような感じですが・・・
借地権相当部分をいただけるとしたら、どのような算定根拠があるのかお知恵をいただければ幸いです。

Aベストアンサー

>近々実家の方で、役所の土地収用に伴い立ち退きをする予定です。

私も7年前に、実家の土地建物が収容にかかりました。うちは所有権でしたけど。
道路の収容です。区画整理よりは条件が格段にいいです。
近郊に等積で土地を手当てさせて、家屋も同規模で新築。親には一銭も金を
出させなかったです。(悪いけど木端役人よりこちらのほうが不動産プロだもん)


>数十年来、その借地に居住していますが、役所からの移転費用のほかに
>地主から借地権相当部分を別途もらうことはできるのでしょうか。

借地権者は、御実家の土地所有者ですから、借地権割合(通常は50%~70%
地方によって違う。)詳細は税務署でも、道路事業を行う自治体でも問い合わせれば
すぐにわかります。

>借地権相当部分をいただけるとしたら、どのような算定根拠があるのかお知恵をいただければ幸いです。

まず、更地の鑑定評価を根拠に買収価格を市の土木課の担当が提示してきます。
鑑定価格×借地権割合という価格になります。

もっと重要なのは、家屋の補償です。築30年であっても、再築価格を計算してそこから減価償却した価格で
補償が出ます。市場価値とは違いますからご注意ください。
もし、御実家が店舗でも経営されておれば営業権の補償もでます。
まめに説明会に出て、御両親の代理人としてしっかり話を聞くべきです。
私は土地の持分を登記していたので ほとんど親の代わりに交渉にあたりました。
もちろん役人が出張で尋ねてくるのですが、とにかく金がかかるので、早くケリをつけたくて
ずいぶんいい条件提示がされたのを覚えています。
あと、樹木も補償範囲です。
ゴネ得という言葉の中身が身をもってわかりました。築40年に一部増築の70坪の老朽家屋が
まるまる無償で新築できたのですから、ありがたいことですねぇ。

実際問題、御実家にとっては持ち出しで家屋を新築するのはきついですよね。
それと借地権だからって今度の代替地は7割の面積の更地もしくは遠方の土地という感じに
なりませんか。

私は「70歳過ぎて引越ししたら親は環境の激変で死ぬぞ。親が死んだらどうする。
   とにかく、歳寄りは環境の変化など望まない。」
もうそれ一筋で押しましたね。
   「70過ぎた親に、金を出させて家を新築させるのか?お前らはそういう鬼みたいなことを
    行政の名を借りてやっていいと思うか」
とにかく、金を出せば引っ越すぞと、まず条件を思い切りふっかけたら、役人が勝手に計算して
全額補償されたですね。

>近々実家の方で、役所の土地収用に伴い立ち退きをする予定です。

私も7年前に、実家の土地建物が収容にかかりました。うちは所有権でしたけど。
道路の収容です。区画整理よりは条件が格段にいいです。
近郊に等積で土地を手当てさせて、家屋も同規模で新築。親には一銭も金を
出させなかったです。(悪いけど木端役人よりこちらのほうが不動産プロだもん)


>数十年来、その借地に居住していますが、役所からの移転費用のほかに
>地主から借地権相当部分を別途もらうことはできるのでしょうか。
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Q用地買収(道路拡張)に関する質問です。

私の住んでいる借地の一部が道路用地として5年前買収されました。
しかし、まだ損失補償は交渉中で決まってません。
通常は建物所有者等の損失補償が完了したあと地主からの買収
となると聞いています。しかし、市は地主の都合(税の優遇を受けるため早期の買収を地主は要望)を優先したいと申し出があり私は了解しました。借地権は買収ど同時に当然消滅し私は5年間も不法占拠の状態にあります。 買収優先を了解した私の責任でしょうか教えてください。
用地買収には条令とか規約とかないのでしょうか。
私の場合、土地収用法の適用はまだされていません。
しかし、不法占拠を理由に強制執行をされかねません、此方としては
詐欺にあつたような気持ちです。
詳細はqa3003983でも述べていますので参照ください。
 http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3003983.html

Aベストアンサー

権利の濫用-信義則違反(借地権が対抗できる場合)
1.借地人の所有する建物の敷地の一部として利用されていることが外観上明らか
2.買受人が1.の利用状況を承知のうえで、土地を買い受けた。

3.建物の所有者が他人であることを売主から知らされ
4.現地まで調査しておきながら、権利関係、立ち退きの意思の有無につき尋ねることもしないまま
5.買受価格が低額であった。

ご参考までに。

買収優先に了解したという了解の内容がよくわかりません。

Q東京都の道路拡幅の補償交渉で困っています。

東京都の道路拡幅の補償交渉で困っています。

【概略】
現在、10年以上、都内で賃貸オフィスビルと駐車場を個人で保有し、個人事業として賃貸・管理しています。
今般、建物敷地の一部が都道の拡幅部分に該当するため、土地・建物等について補償するので土地を売却して欲しい、との依頼を受けました。
なお、道路部分にかかる建物はその部分のみを取り壊すことが可能な構造になっています。
また、道路部分になる土地は駐車場としてテナントへ賃貸しています。

当初、東京都は下記のような条件を提示してきました。
(a)建物のみ取り壊して更地にすればよく、建物基礎部分の除去は不要である
(b)取り壊し予定の建物部分の家賃は家賃減収補償で補償する
(c)駐車場(収入)に対する補償は一切ない

(c)については不服を申し出つつも交渉を進め、当初申し出から約3年を経て、ようやく価格面の妥協点を模索する段階となったところ、突然、東京都担当者から下記のような一方的な通知を受けるに至りました。

(a)’(都内)関連部署の協議により、建物基礎部分の除去も必要になった。基礎を除去する場合の工事見積もりを提出して欲しい(基礎部分の撤去を行うと、長期間の営業停止と住居の移転が伴います)。
(b)’家賃減収補償は東京都の補償業務運営の厳格化で不可能となった。営業補償で利益部分のみを補償する。

【ご相談・お知恵を拝借したい事項】
(1) そもそも、(c)貸駐車場の収入に対する補償は存在しないのでしょうか?なお、東京都は前担当者が「駐車場収入も補償します」とのコメントを述べた後、現担当者が「補償はありません」と前言を翻した経緯があります。

(2) (a)建物基礎の除去、について、これまで当方は建築業者と図面や工事打ち合わせを行ってきました。急に基礎も撤去してくれといわれても、これまでの努力は何だったのか・・・。今後も東京都に翻弄されるのではないか、と不信感を拭えません。既に計画を進めている以上、当初計画通りに東京都の態度を戻すことはできるのでしょうか?それともこれまで東京都を信じて進めてきた費用(設計料や図面料)を東京都に請求できるのでしょうか?

(3) (a)建物基礎の除去に関して、東京都は見積もりの提出を求めてきましたが、東京都が一方的に工法を変更したのですから、東京都の積算価格を先に提示するのが常識だと考えます。いかがなものでしょうか?

(4) (b)営業補償について、東京都は利益部分のみを補償するといっていますが、インターネットで検索したところ、営業補償では固定的経費なども補償対象となっていました。東京都の説明は不足・誤っていると思うのですがいかがでしょうか?

質問の前提やご不明な部分も多いと思いますが、どうぞお知恵を拝借させていただきたいと思います。
どうぞよろしくお願いします。

東京都の道路拡幅の補償交渉で困っています。

【概略】
現在、10年以上、都内で賃貸オフィスビルと駐車場を個人で保有し、個人事業として賃貸・管理しています。
今般、建物敷地の一部が都道の拡幅部分に該当するため、土地・建物等について補償するので土地を売却して欲しい、との依頼を受けました。
なお、道路部分にかかる建物はその部分のみを取り壊すことが可能な構造になっています。
また、道路部分になる土地は駐車場としてテナントへ賃貸しています。

当初、東京都は下記のような条件を提示してきまし...続きを読む

Aベストアンサー

1.利益のみですね。間違いですね。格好をつけたとしかいえませんね。議事録はないですか。あっても
 陳謝ですんでしまいますね。

2.都との契約はまだですよね。
 基礎を残す場合と、更地にする場合がありますね。
 基礎を残す場合は、いずれ都側で基礎の詳細をチェックして撤去費用を積算、別途、発注する必要
 がありますね。(面倒は避けたいとの意向で、事前に処理したほうが得策だと判断し、変更したわ
 けです。)
 ただし、基礎撤去を含め補償された場合は、今度はあなた様のほうで確実に撤去された証明が必要
 になりますね。本当に面倒です。(万一業者サイドで不具合があるとあなた様で処理が必要ですね)

 ・よくある例で基礎が図面と違い業者と設計変更などになり問題がある場合が、過去多々あります
  ね。

 ・あなた様で検討費用は、撤去工事設計図、設計書で別途、撤去工事の見積もりに入れれば都も認
  めてくれますね。(設計の経費率、と施工の経費率が大きく違う)

 ・したがって、都が基礎撤去を発注するする場合、事前に設計を発注しなければなりませんね。
  それも設計経費率を計上して。(施工の経費率は少ない数値%)

3.基礎撤去の金額を都側でも積算して先に提示してくれと依頼すればOKです。
 (ただし、都側に、特殊な工事の工法設計、見積もりをする職員がいませんね。)
  出来なければ、別途発注してくださいと依頼することですね(関係者の随意契約であなた様の
  設計会社で設計をすればよくなります)
  並行して、別途撤去工事の工法見積もりを業者に依頼すればと思います。最低2社外注見積り。

4.間違いですね、公共工事の場合は原則、利益のみですね。固定費などは別途工事費などで検討、
 ネゴ交 渉となると思います。逆にいい案を都側に研究してくれと依頼するのがいいですね。
 きっといい考えがもらえますよ。

5.公共工事に寄与されている姿に感銘を受けます。ただし、基礎撤去について、再考を都側に申し
 こまれたほうが得策だと思います。

1.利益のみですね。間違いですね。格好をつけたとしかいえませんね。議事録はないですか。あっても
 陳謝ですんでしまいますね。

2.都との契約はまだですよね。
 基礎を残す場合と、更地にする場合がありますね。
 基礎を残す場合は、いずれ都側で基礎の詳細をチェックして撤去費用を積算、別途、発注する必要
 がありますね。(面倒は避けたいとの意向で、事前に処理したほうが得策だと判断し、変更したわ
 けです。)
 ただし、基礎撤去を含め補償された場合は、今度はあなた様のほうで確実に撤去された証...続きを読む


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