空き地を活用して収入を得たい

皆様、宜しくお願いします。
ちょっと説明が長くなります。
私の母は、１００坪弱の土地を持っていまして、それを売るか、貸したりしてお金を得たいのです。
現在、一件の不動産屋さんに売りに出しているのですが、足元を見られているのか、全然売れる気配がありません。
私としては、売ってしまっては母の生活費でいつの日か底を尽きてしまいますので、土地を貸すとかして固定的な収入にしたいのです。（母は年金が貰えない状態なので、お金に切迫しています。）
かといって、そういった方面に明るい知り合いとかもおらず、どういった業者さんに相談するのがいいのか、困っています。よく街で見かける「あなたの土地を活用しませんか？」といった看板に惹かれるのですが、信用できる会社かどうかも分かりません。
土地は、元は工場で、周りも工場が並ぶ地域です。若干の住宅も点在しています。１坪２５万円くらいって言われても、それが妥当かどうかさえ判断できません。
どんなところに相談すべきか、どんな会社に頼っていいのか、何かお知恵がございませんでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/08/02 14:58

>私の母は、１００坪弱の土地を持っていまして、それを売るか、

>貸したりしてお金を得たいのです。

坪単価２５万円といえば、普通の地方都市ですよね。
駐車場がだめなら、アパート経営ですね。
(1)まず、そのエリアに詳しい大手の不動産会社に、アパートの採算性など
　訊いてみます。
(2)次に、ミサワホームとかセキスイハウスとかの名の通ったハウスビルダーに
　アパートを建てた場合の見積りと事業計画（収入と費用の見通し）の案を
　提案させます。
　彼らは、そういうテンプレート（雛形）を持っていますからすぐつくってきます。
(3)(1)で訊いた数値と食い違わないか確かめます。
(4)投資額がある程度かたまったら、地元の銀行か信用金庫にアパートローンを
　申し込みます。
(5)融資が決定されたら、工事を発注。完成したら代金支払い。
(6)(1)の不動産屋で、工場の寮とかでまとめて借り手くれないか交渉しておく
　といいでしょう。だめなら一般募集。
(6)収入のなかからアパートローンをかえします。

土地価格が２５００万円ですから、２０００万円くらいは土地担保に貸して
もらえます。容積率が１００％なら８０坪くらいのアパートは建ちそう
ですね坪５０万円の工事費だとして４０００万円の投資額。
ですが、土地抵当で全額借入れは困難ですね。自己資金が必要な気がします。
１０坪の１ＤＫならば１０戸
家賃は４万円くらいで、月額４０万円、年４８０万円の収入。
２０年のアパートローンで、金利３．７％（変動）で４０００万円借りて
月々の返済は23.6万円。荒利は１６．４万円
家賃が５万円とれたら　荒利は２６．４万円

＞現在、一件の不動産屋さんに売りに出しているのですが、
＞足元を見られているのか、全然売れる気配がありません。
おそらく１００坪の土地の区画が中途半端なのでしょう。
２５万で２５００万の上に２０００万円の建物たてたら、４５００万円
そんなお金払える新婚さんはいませんね。
坪２２万くらいに下げたらすぐに買手はつくでしょう。

というのは、地方都市（首都圏近郊も含んで）ここ１０年以上地価の
下落が続いているからです。おそらくこの土地も年２％～３％の下落
です。やや落ち着きはみられるものの、今年２５万円／坪でも
来年は２４万くらいになるだろうと踏んでいます。


＞私としては、売ってしまっては母の生活費でいつの日か
＞底を尽きてしまいますので、土地を貸すとかして固定的な
＞収入にしたいのです。（母は年金が貰えない状態なので、
＞お金に切迫しています。）
そういう人にアパート経営は無理ですね。質問者さまが手助けしないと
資金調達もおぼつかないです。

＞どういった業者さんに相談するのがいいのか、困っています。
相手の評価の前にお持ちの土地の評価です。
収益性がない土地なら、あきらめて安く売るしかないでしょう。
一応上記のハウスメーカーとか、銀行に相談するか、もっとリスクを
とらないのなら大東建託などの運用会社に相談ですが、地価２５万円
では申し訳ないですが、あまり魅力の少ない土地ですね。



＞よく街で見かける「あなたの土地を活用しませんか？」といった
＞看板に惹かれるのですが、信用できる会社かどうかも分かりません。

とりあえず、複数者の話をきくだけでも聴いてみることです。

＞土地は、元は工場で、周りも工場が並ぶ地域です。
それは、個人の住宅としても魅力ないです。
幹線道路に面していてもう少し広さがあればコンビニに貸せますが
建物１２０平米、で駐車場が少し足りない。
信託銀行に相談してみるのも手です。なにか方向性みつけてくれます。

＞若干の住宅も点在しています。１坪２５万円くらいって言われても、
＞それが妥当かどうかさえ判断できません。

現地をみないでなんともいえませんが、これだけでいくとここに
敷地１００坪の「大邸宅」を建てる人はいませんね。
１ＤＫの鉄骨か木質プレハブのアパート（それも大手の工場の寮）
もしくは、２０坪の工場向け借り上げ社宅（アパート５軒）

＞どんなところに相談すべきか、どんな会社に頼っていいのか、
(1)信託銀行
(2)大東建託など受託運用会社
(3)ハウスメーカーの企画提案
(4)地元の電鉄会社の不動産部営業所
(5)地銀の支店か信用金庫
まぁ、いろいろ相談して情報を集めていかないと、
土地活用は難しいですね。
売ってしまっても２１００万程度の金、１０年ももたないですね。

＞何かお知恵がございませんでしょうか？
活用の知恵など現地を見ないでいいかげんなことは申せません。
お金が必要なら、時間のかかる投資はさけて、複数の業者に競争させて
買主探させるのが得策だと思います。

この回答へのお礼

とても具体的に数字を出してくださり、素人でも分かりやすかったです。参考にさせていただき、現在数社にプランを提出してもらうよう依頼しています。
有り難うございました。

お礼日時：2005/08/07 06:30

No.1 回答者： masa0000 回答日時： 2005/08/01 21:53

住宅を建てると、更地に戻したい時など困りますよね。

その地域は駐車場は不足していませんか？
コインパーキングまたは月極駐車場にしておけば、経費もあまりかからないのでは、と思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
私たちも真っ先に駐車場を考えましたが、不足はしていない様子で、やっていけなさそうです。
質問する際に上記のことも書いておくべきでした。すみません。

お礼日時：2005/08/01 22:16