【急】一戸建★設計図面図と実物件に違いがありました！

長文で申し訳ありません。
現在、建売一戸建てを契約しており、手付金と中間金を支払い済みです。
状況に関してですが、売買契約時に売主からもらった確定図面と工事後の建物の位置が違うという事を発見しました。
建物全体が、図面と比較すると約１５センチ程西側境界線にスライドしています。
それにより、西側の敷地の使い勝手が非常に悪くなり、さらに西側境界線を示すためのブロックが、家の壁スレスレに接しており、ある部分は、壁をへこませてまでして強引にブロックを積んだ部分があります。現在、壁の一部分はへこんでいて、傷ついています。問題としている点は、確定図面と実際に建てられた、建物の位置が違う事、違う事で敷地の用途が見出せなくなったこと、強引に境界線ブロックを積み上げた事で、壁にへこみ傷を作ったこと、そしてその工事の姿勢や図面と変わるという事を一切言わなかったことに憤りを感じています。
契約解除を前提に話を売主業者と話をしようと思っています。
そこでお伺いしたい事としては、
・建物位置の変更は重要事項説明にあたるのか。
・手付金と中間金は全額戻るのか。さらにこのケースは売主の違約（図面と建物位置が違う）にあたり、損害賠償を請求できるのか
・契約解除をしない場合、何らかの代償を得る事は可能なのか（売買契約金額減額や代償工事など）

その他見逃している点など、ご教授のほどよろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/08/10 17:24

＞現在、建売一戸建てを契約しており、手付金と中間金を支払い済みです。

建売というのは、私の理解では、出来上がった家を土地ごと買う契約のこと
と理解しています。ですから、契約図面というのは、販売図面であって設計
図面（いわゆる工事図面）ではないという理解です。

＞売買契約時に売主からもらった確定図面と工事後の建物の位置が違う
＞という事を発見しました。

契約した時点の契約図面に、建物配置はどのように記載されていたで
しょうか。
普通は、１／１００の縮尺の配置図、外構図面がありますよね。
配置図に、通り芯の記号　Ｘ１　Ｘ２　Ｙ１　Ｙ２（ない場合もありますが）
そこから、敷地の基準点からの距離が記載されていますよね。

普通は、隣地境界線を基準に、並行に縦の通り軸を決め　基準の軸
からの距離を１２００ｍｍとか書き込みます。
工事のやりかた（といいますが、ようするに敷地の墨だしみたいなもの）
で基準の位置に水糸を張り、基礎の砕石や割栗石を敷き、捨てコンを打って
基礎の型わくを作っていきます。

＞建物全体が、図面と比較すると約１５センチ程西側境界線に
＞スライドしています。

敷地というのは、求積図を見ての通り、整形ではないのが普通です。
隣地境界は、東側と西側では、並行ではないのが普通です。
つまり、若干いびつな長方形になっているのが普通です。
さて、さきほどの建物配置図をみていただいて
普通北を上に図面を書きますが、基準線が東側境界線の場合は
南を上にして図面を描きます。

問題は、西側境界線が基準線で、通り軸との距離に書き込み寸法で
指定があった場合です。

図面上、たとえば、Ｙ１通り１８００ｍｍと芯の位置を指定してあって
実際境界から芯まで測ったら１５０ｍｍ足りない、つまり通り芯が
西側から１６５０ｍｍの位置にきていたというのなら、これは文句を
いうべきです。

しかし、逆に東境界を基準に設計されていて通り芯の位置は図面の
指定どおりなら、文句は言えません。

＞それにより、西側の敷地の使い勝手が非常に悪くなり、
実際に空きは何センチなのでしょうか？

＞さらに西側境界線を示すためのブロックが、家の壁スレスレに
＞接しており、ある部分は、壁をへこませてまでして強引にブロックを
＞積んだ部分があります。
＞現在、壁の一部分はへこんでいて、傷ついています。

求積図をみてください。
三角形の組み合わせみたいな図で面積を求めている図です。

それをもとに、１／５０で、実際に図面を描いてみてください。
コンパスを使ってかけます。

販売用の図書は、実は敷地が正確に描かれていないことがまま
あります。

＞問題としている点は、確定図面と実際に建てられた、建物の位置が
＞違う事、

そう断定されていますが、違う可能性が２つあります。
(1)東側隣地境界を基準に設計図どおりつくったら、西側がおもいがけず
　　せまくなってしまった。
　　これは、もともと敷地が狭かったわけで、
　　「配置がずれた」わけではないです。

(2)敷地寸法も図面も問題ないが、施工の過程で通り芯を１５０ｍｍ
　　西側にずらした。
　　これは、床面積が少しだけ大きくなって得したわけですが・・・

＞そこでお伺いしたい事としては、
＞・建物位置の変更は重要事項説明にあたるのか。

重要事項というより、契約図書に対する食い違いを主張できるか
どうかが問題です。
何度も申し上げますが、注文住宅ではなく建売住宅というのは
大雑把な契約図面で契約します。契約した時点で、示された配置図
に納得して契約したわけです。
そこの配置図には
おそらく、「西側隣地と外壁との開きの寸法は記載されていない」
はずです。
仮に６００ｍｍなどと書こうものなら逆にその通りにならないと契約違反
ですから、そこはぼかしています。
注文住宅でもそうです。せいぜい書いてあるのは、さきほど申し上げた
基準となる敷地の一辺から軸線の距離です。
仕上げの開きは誤差もあるので普通は書きません。

これは、私の推測ですが、建物は契約図書どおりに施工されていて
配置の変更はなかったのだと思われます。
間口が９ｍの敷地として、基準線と通り芯が、販売図面に記載されて
いてその通り施工されていれば、文句はいえません。


＞売主の違約（図面と建物位置が違う）にあたり、損害賠償を請求できるのか

位置がどう違うかを証明しないといけません。
ただ、見た目が狭い。もらった図面を三角スケールで測ったのと違う
というのは証左になりません。

本来この位置にあるべきものがこれだけずれたというのが立証できないと
だめです。
それには、あくまで基準線が敷地のどこにあったかです。

＞その他見逃している点など、ご教授のほどよろしくお願いいたします。

あくまでどの図面で契約したかが大事です。契約図面に基準線が
なかった場合は、逆に何をもって、質問者さまが
「西側敷地は１５センチ広かったはず」と主張されるかです。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
色々参考にさせていただきました。
本当にありがとうございました。
またアドバイスのほど、どうぞよろしくお願いいたします。

お礼日時：2006/01/31 13:53

No.5 回答者： soulstar 回答日時： 2005/08/10 23:56

はじめまして！

我が家も1年前に建売を購入した際にまったく同じことがありました。ご参考まで。。。

契約時点ではまだ建物は立っておらず土地だけの状態でしたからこまめに現場を見に行っていました。基礎を打つ前の木枠の時点で既にずれていることを発見し本当にもらっている図面の通りになるのか担当に確認を取ったにもかかわらず、図面とは違う位置で工事は進んでいました。再度強く確認を取ったところ「図面とは違いました。こちらとしては南側が空くので良いかと思って。。。」との回答。「もう契約しているのだから図面を変える際は一言断りがあるべきだ！このままでは解約も考える。」と言ったところ「その様な理由では手付金の返却は難しい」と言われました。　素人のたわごとなのかも知れませんが、建売とはいえ何千万もの大金を出して買う訳ですからかなり頭に来る＆信頼出来ない！となりますよね。
結局、うちは家全部の網戸と外壁工事に融通を利かせてもらう事で和解しました。
担当者の対応にもよりますが、どうしても許せないのであれば手付金が返ってこなくても大きな買い物ですから解約した方がいいと思います。また、うちの様に言い方は悪いですがなにかオプションを付けさせるというのもいいかと思います。ただこの場合は他で手を抜かれると困るのでそれも釘を刺しておきました。（でも抜かれてるのかも知れませんが。。。）
もしこのまま契約をされるのであれば、こまめに現場に足を運び色々とチェックしておいた方がいいですよ！うちは更に間取りにも図面と違うところがありましたから。。。でも許容範囲でしたので、またオプションを付けてもらう事で和解しました。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
色々参考にさせていただきました。

びっくりすることばかりで、あわただしく動いておりました。
結局外壁をやらせましたが、それを売主である会社がこちらが言うまで貝のように口を閉ざしていたという対応に腹が立ちます。
それか施工業者にまかせっきりで本当にしらなかったのか・・・
両者とあきれる状況です。

本当にありがとうございました。
またアドバイスのほど、どうぞよろしくお願いいたします。

お礼日時：2006/01/31 13:49

No.3 回答者： momoko3 回答日時： 2005/08/10 15:57

配置が違うだけで、契約を解除できるかどうかは微妙ですね。

斜線制限、採光、日影規制などに抵触しているかどうかのほうが、問題視されるからです。もし、抵触してないようでしたら、１２条３項報告を建築主事へ出せば、受理されるでしょうし、そうなれば、違法建築でなくなります。そうでなければ、違法建築ですので、改善を求められます。この場合は、通常解約できると思います。
良識のある営業マンや建売業者であり、あなたの個性が強く建物に表れていなければ、解約に応じてくれると思います。しかし、そうでない場合は、契約書に基づいて、契約を解除し、損害賠償物件価格の２０％の請求と支払った全額の返済を求めても良いのではないでしょうか。

この回答へのお礼

御礼が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
斜線制限、採光、日影規制は問題ありませんでした。
アドバイスありがとうございます。
今後とも宜しくお願いいたします。

お礼日時：2006/01/31 13:56

No.2 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/08/10 11:14

何とも難しいお話ですね。

＞建物位置の変更は重要事項説明にあたるのか。
重要事項というか、いわばあなたが購入しようとしている商品そのものが変わってしまっているわけですからね・・。重要事項というよりも商品そのものです。「超重要」とでも言いますか・・。
もちろん重要事項説明に関して定めてある宅建業法第35条の中でも未完成物件の場合はその形状・構造その他を説明するのは義務です。

そこから先のご質問にある部分に関しては、相手との話次第かと思います。解約に応じるも減額に応じるも相手のあるお話ですから。決着が着かなければ出るところに出るしかないでしょうね。

話がこじれるようならば役所の宅建指導課（地域により管轄部署・名称は異なりますが宅建業者を指導監督するような部署）などに相談するのが良いと思います。

配置図と違う配置で家を建てるというのは、個人的には結構致命的なお話かと思います・・。
他に何か原因でもあったのでしょうかね・・。測量図がそもそも大幅に間違っていたとか・・。いずれにせよ言い訳が出来ることではありません。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
色々参考にさせていただきました。
そうです。西部分をどのようにつかおうか考えていたのに、そこに隙間が無く商品が変わってしまったのは大きな問題でした。

業者がこちらが言うまで知らなかったというのも、怠慢だとおもいます。
本当にありがとうございました。
またアドバイスをどうぞお願いいたします。

お礼日時：2006/01/31 14:00

No.1 回答者： jyamamoto 回答日時： 2005/08/10 06:26

建売を購入するということは、普通現地確認を経て契約という手順を踏んでいると思いますが、その時の状態はどうだったのでしょうか?

その時に、今の状態ができあがっていたのであれば、単に「竣工図面の修正忘れ」に過ぎないということになるかもしれません。(この場合は、契約解除は微妙でしょう)
現地確認の時は、境界ブロックが未施工で図面確認で契約していたのであれば、契約解除の根拠にはなると思います。

それと、役所の確認検査の「検査済証」があるかどうかを確認することと、確認申請の図面と現地の違いがある場合、役所の建築課に法的に問題ないか再確認しておく方が良いと思います。
検査済証がない場合や、法的に問題がある場合は、契約解除の根拠となりえます。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
色々参考にさせていただきました。
本当にありがとうございました。
またアドバイスのほど、どうぞよろしくお願いいたします。

お礼日時：2006/01/31 13:45