離婚のため、登記名義人変更したい

両親と妹夫婦が新築（同居）する為、父親がローンをくみ元旦那が保証人になり新築しました。父親と妹と元旦那の三人で登記の名義人になっています。しかし妹夫婦が離婚した為、両親から相談があり元旦那の保証人と登記名義を兄の私に変更したいのですが、何の書類関係を用意し、どの様に進めればよいのでしょうか？両親が銀行に相談したところ先に登記名義の変更をして下さいと言われました。妹は元旦那とは顔を合わせたくないので私に任されました。妹は登記した時は元旦那の姓でしたが、現在は旧姓です。元旦那はもう同居はしていません。よろしくお願いしています。
尚、元旦那がローンで支払った分は調停で妹が毎月決められた額を返済することに両者同意で決定してしています。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/08/30 16:23

＞両親と妹夫婦が新築（同居）する為、父親がローンをくみ元旦那が保証人になり新築しました。

お父様の与信が足りなくて、妹さんの先夫さんが連帯保証人になったわけですね。

＞父親と妹と元旦那の三人で登記の名義人になっています。
おかしいですね。そうなると、お父様のローンの抵当権が不足するケースもでてきます
連帯債務の間違いではないですか？

＞しかし妹夫婦が離婚した為、両親から相談があり元旦那の保証人と登記名義を
＞兄の私に変更したいのですが、何の書類関係を用意し、どの様に進めればよいのでしょうか？

はい。連帯保証人であればことは簡単。債権者である銀行にいって、連帯保証人の変更を
お願いします。審査があって通ればそれで終わり。
これが連帯債務であると先夫さんの了解を得たうえで一旦借金を代位弁済して、新たにその
分のローンを起こさないといけません。
先のローンは、自宅という条件で貸していますから、住まない質問者さまが借りるとなると
連帯債務の場合ややこしい条件がつきそうですね。

土地建物の名義変更は、譲渡ということになりますが、連帯債務ならば、債務を代位弁済
していますから、代価を払った形になって、贈与税など心配ありません。

これがれんたい保証人の変更だけで、土地建物の共有名義の変更＝譲渡を行うと
無償譲渡ということで贈与税がでてくる可能性もあります。
この辺は、銀行の担当者とじっくり確認願います。


＞両親が銀行に相談したところ先に登記名義の変更をして下さいと言われました。
そうですね。ただ上記の課税問題が気がかりです。

それにしても不親切な銀行ですね。腹がたちます。
仕方が無いから、まずお近くの司法書士事務所にいってください。
名義を書き換えるには、原因書類が必要です。
譲渡証書とか売買契約書とかをつくって、先夫（元義弟）さんから判子（実印）
委任状などが必要になります。
でも、代価を伴うばあい、銀行ローンの借り換えで対応する必要がでて
きますよね。

＞妹は元旦那とは顔を合わせたくないので私に任されました。
ローンの連帯保証？が抜ける代価として、土地建物所有権を譲渡するという契約で
贈与を免れるかは不明です。
連帯債務があるなら、まず先夫さんの持分をあなたが買い取る（その分はローンで借りる）
売買契約書が必要です。

＞妹は登記した時は元旦那の姓でしたが、現在は旧姓です。元旦那はもう同居はしていません
＞。よろしくお願いしています。
＞尚、元旦那がローンで支払った分は調停で妹が毎月決められた額を返済することに
＞両者同意で決定してしています。

とにかく、名義を書き換えるには譲渡の書類がなくてはいけません。
無償譲渡なら、贈与税がかかりますから売買の形にすべきです。
詳細がわからないからこれ以上説明できません。

この回答へのお礼

いろいろアドバイスありがとうございました。素人なので大変難しいことだけは理解できました。専門家に依頼します。ありがとうございました。

お礼日時：2005/08/30 18:58

No.1 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/08/30 11:10

＞父親がローンをくみ

＞元旦那がローンで支払った分

ちょっと矛盾しているようで、お話が見えない部分がありますが、ご質問内容からするとまずは司法書士へ相談されることをお薦めします。ご自分でおやりになるのも自由ですが、登記のお話は専門的な部分もありますので、専門家へ相談されるのが良いと思います。

建物の所有権持分が父・元旦那・妹となっている様子ですが、その旦那の持分を兄に移転したいということでしょうか？持分はただ単に紙面上だけ移転すれば良いというわけでもありませんので、詳細は専門家へ。

妹さんの姓が変わったことによる、登記名義人表示変更に関しては必要書類を集めれば手続き上だけの問題だと思いますが、これも司法書士にお願いした方がスムーズかと思います。（自分で調べてやるのは自由ですが）

この回答へのお礼

素人なので専門家にまかせることにいたしました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/08/30 18:56