土地の名義について

Question

こんばんは。法律に詳しくないため教えてもらいたく質問しました。

親戚が亡くなり、遺産分割の話し合いをしています。遺産はわずかなお金と小さな土地です。
相続者の１人である叔父が言うには、「この土地は、もともとは父親の土地を(亡くなった)親戚の土地名義にしていただけだから、父親の土地だ」といってます。
それは３０年くらい前からそうしていたらしいのですが、この場合、土地は誰のものになるのでしょうか。

仮に父親(私の祖父)の土地だと考えると、祖父の子供である 叔父と私の親に相続の権利があるのですが、私の親は、祖父が亡くなったときに相続放棄をしているので、土地も放棄したことになるんでしょうか。
勿論、放棄したときは 土地のことなど知りませんでした。

叔父の主張は 土地は自分だけが相続し、その代わりに少しのお金をあげる
といってますが、地価が分からないので、金額の目安がつきません。
司法書士を頼み、勝手に話を進めているので、お金よりもその態度に不信感を抱いています。

matthewee · Accepted Answer

１．農地の価格について。
　農地は大きく分けて２種類あり、都市計画で市街化区域に所在する「市街化区域農地」と市街化調整区域や線引きの行われていない区域に所在する「一般農地」とがあります。
　市街化区域農地であれば、宅地に準じた資産価値がある場合もありますが（宅地価格の３０％～８０％程度）、一般農地であれば、農家が所有しないのであれば、相続してもほとんど資産価値はありません。

　やはり、市町村役場で「固定資産税評価証明書」を取って、この土地がどのような農地として課税されているか、評価額はいくらかということを確認されたほうがいいと思います。
　この場合の評価額は、市町村が評価した価格であり、農地の場合には必ずしもこの評価額が実勢価格というわけではないのですが、ひとつの目安にはなると思います。ただし、市街化調整区域の一般農地であれば、恐ろしく低い評価額が付けられています（１m2当たり１００円程度のことがある）。

　市街化調整区域の一般農地であり、質問者さんが農家でないのなら、この土地を相続せず、代わりに現金をもらったほうが得策のように思います。費用対効果を考えた場合、徹底的に調査をして叔父のいう事実を確認していくことが、質問者さんの最終的な利益になるといえるか不明です。

２．相続放棄について。
　祖父の住所地を管轄する家庭裁判所にご相談されれば、もしかしたら、祖父の相続放棄についてお父さんが申し出た書類が残っているかもしれません。
　しかし、「叔父に郵送した」というのが少し引っかかるのですが、これは、相続人としての地位を認めた上で、「遺産の受け取りを求めない」という意味での放棄の可能性があるように思います。

３．不在者財産管理人について。
　家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てられたのでしょうか。叔父が「不在者財産管理人になって、代わりに相続手続きをやれ」といっても、家庭裁判所が認めていないのなら、後で遺産分割協議がひっくり返される可能性があります。
　裁判所ＨＰから「不在者財産管理人」のページを下記に貼っておきます。
　左側INDEXから「家事事件について」を開いて、「第６．５．不在者財産管理人選任」を見て下さい。
http://courtdomino2.courts.go.jp/home.nsf

starsingo · Answer

NO.1です。　乗りかかった船なので、再度書き込みします。

(1)登記の内容について
　NO.2さんが言うように、法務局で土地に関する登記内容を調査する作業は絶対必要です。
　ただ、仮に登記名義が「亡くなった親戚」になっていても、本当にただの名義貸しであった場合は、登記名義人に所有権が帰属するとは限りません。（民法９４条１項）
　仮に登記に「売買を原因として登記を移転した」旨の記録があっても、本当に名義貸しであればその記録自体が虚偽のもので、所有権の帰属には影響しません。
　固定資産税の負担に関しても、仮に「亡くなった親戚」名義で毎年支払がなされていても、実際に費用を出していたのは「祖父」であるという可能性もあります。　仮に「祖父」が実質的に費用を出していたとすると、固定資産税の点も決め手になりません。
　結論を言うと、NO.2さんが言うように割り切ることはできないはずです。

(2)NO.3さんが言う「第三者」について
　NO.3さんが「自信ない」と言っていた民法９４条２項の第三者についてです。
　判例・通説では、民法９４条２項に言う「第三者」とは、「虚偽表示の当事者以外の者であって、虚偽表示の後に目的物について利害関係を有するに至った者」を指します。（大審院大正９年７月２３日判決、他多数）
　「叔父」は、虚偽表示の後に取引等によって独自の利害関係を得るに至った者ではないので、善意・悪意を問わず民法９４条２項の適用対象外です。
　結論を言うと、この点についてNO.3さんが言うように割り切ることはできないはずです。

(3)相続放棄について
　相続放棄は家庭裁判所に申述しない限り有効なものではありません（民法９３８条）。　ただし、相続に関する時効等が成立している可能性があるので、前の相続についても事実関係を調査するべきです。

（個人的な意見）
　以上述べたように、今回の問題はコレという決め手がなく、事実関係いかんによって結論がどちらにも傾きうるものです。
　本気で取り組むつもりであれば、「教えてGoo」レベルではなく、弁護士か司法書士に相談することを強くおすすめします。

matthewee · Answer

１．相続される土地の評価額について。
　土地の評価額については、いくつか算定する方法があるのですが（といってもどれも決め手はない）、目安としておおよその地価水準を簡単に知りたいのであれば、相続税の路線価から試算する方法と、固定資産税の評価額から試算する方法とがあります。
　ただし、この方法は、相続される土地が「宅地」の場合であり、その土地が「農地」や「山林」や「原野」、あるいは「雑種地」などであった場合には使えません。
　
　国税庁ＨＰから「平成１７年度路線価図」のページを貼っておきますので、この土地がどの道路に面しているか探して下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

　路線価が「８０」と表示されていれば、１m2当たり８０，０００円を意味します。一般に路線価は、更地価格の８０％相当なので、例示では８０，０００円÷０．８＝１００，０００円がこの土地（＝宅地の場合）の更地価格と試算できます。

※土地が不整形地の場合には路線価を減価したり、角地の場合には路線価を増価したりしますが、ここでは画地計算まで立ち入りません（極端な形状の土地の場合は－４０％～四方路の場合＋１０％程度の補正がされます）。

　この方法で求めた価格に地積を乗じて、相続される土地の評価額を試算することができます。

　もうひとつの方法として、固定資産税評価証明書を市町村役場で発行してもらって、その「評価額（※「課税標準額」ではありません）」を０．７で割り戻して更地価格を求めることができます。宅地の固定資産税評価額は、更地価格の７０％相当で市町村は評価しているからです。固定資産税評価証明書は、土地の所有者または相続人であれば、取ることができます（相続人を証明するものを求められるかもしれない。手数料は５００円程度。）

　なお、この土地が宅地以外の地目、すなわち「農地」や「山林」や「原野」、あるいは「雑種地」などであった場合、正確な地価を求めることは難しいと思います。補足要求されれば、これらの地目の土地の地価を求めるためのヒント程度は、提供できますが…。

２．土地の所有者について。
　今、法務局は登記制度に公示力を持たせようという方向に進んでいるので、所有権の登記が「亡くなった親戚」名義であれば、それを叔父がひっくり返すのはかなり難しいと思います。
　法務局は、「亡くなった親戚」名義の土地が実は祖父の所有地であるという裁判所の確定判決がなければ、所有権移転の登記を受け付けない可能性が高いです。
　だから、叔父は親戚名義の土地を「親戚名→祖父→叔父」という移転登記を行うのではなく、「親戚名→叔父」という移転登記を狙っているものと推察されます。
　もし、叔父が親戚名義の土地の真の所有者が祖父だというのなら、登記をいったん祖父にしてから叔父に移転するのか確認して下さい。この当たりから叔父の主張は切り崩せる可能性があると思います。

　確かに、当事者間ではこの土地の所有権移転は仮装であり、所有権は祖父にあると主張できますが、祖父も親戚の人も亡くなっているので、その事実を証明することがほとんど不可能だと思います。とすれば、裁判所は、所有権の登記を祖父に変更することは認めないだろうと推測できます。
　唯一、仮装譲渡を知っているのが叔父であるとすれば、叔父はこの事情を知っている悪意の第三者になるので仮装譲渡を第三者に主張することはできないと思います（←この点は自信なし）。

３．相続放棄について。
　この場合の相続放棄は、家庭裁判所に相続放棄を申し出たということですか、それとも相続人の中で「遺産をいっさいもらわない」という合意をしたということですか。前者なら初めから相続人ではなかったことになるのですが、後者なら相続人の地位はあるので、この土地を相続できる可能性があります。

※被相続人と相続人との関係がはっきりわからないと、回答が的外れなものになるおそれがあります。「親戚」と書かれずに、質問者さんから見ての続柄を正確に書いていただければ助かります。

goncici · Answer

>もともとは父親の土地を(亡くなった)親戚の土地名義にしていただけだから、父親の土地だ」
法務局に行ってその土地の登記の内容証明を見ると、３０年前にどのように（譲渡とか売買等）名義変更されたかわかります。１筆５００円だったかな？
それより、名義は亡くなられた親戚の方で固定資産税も払われておられたんでしょう。
どこへ出してもその親戚の方の所有じゃないですか。
叔父さんが契約書等の覆すだけの証拠を持っておられるんですか？無かったら裁判になっても叔父さんが負けるのは目に見えています。
単に土地がほしいだけじゃないですか。簡単に協議書や相続放棄書に印鑑を押さないでくださいね。

starsingo · Answer

法科大学院の学生です。

正確な事実関係が分からないので、「回答」というよりは「アドバイス」とご理解下さい。

(1)土地の名義貸しの問題
　本当に名義を貸していただけであれば、土地は「祖父」の財産です。（民法９４条１項）
　ただし、３０年の間に、土地について何らかの取引関係が生じていた場合は結論が変わることがあります。（民法９４条２項）
　そもそも名義貸し自体、本当に名義を貸しただけなのかという疑問があります。　実際は正式な譲渡があったのかもしれません。　また、３０年の間に、「亡くなった親戚」が時効取得していた可能性もゼロではありません。
　このように、よく事実関係を調査しない限り、結論は確定できません。

(2)相続放棄の問題
　相続放棄は「相続に関する一切の権利」を放棄したことになりますが、重大な勘違い（錯誤）があったときは相続放棄の無効を主張できる場合があります。（最高裁昭和４０年５月２７日判決）

　以上述べたように、事実関係をよく調査し、法律的観点から検討してみない限り、土地の所有権が「祖父」と「亡くなった親戚」のどちらにあったかは確定できません。
　３０年も前に原因がある問題で調査も難しいことが予想されます。　あくまでも個人的な意見ですが、法律専門家である弁護士か司法書士の力を借りることをおすすめします。

土地の名義について

１．農地の価格について。

NO.1です。

１．相続される土地の評価額について。

この回答への補足

>もともとは父親の土地を(亡くなった)親戚の土地名義にしていただけだから、父親の土地だ」

法科大学院の学生です。

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